“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给 让新市民和青年人安居乐业
图①：湖北省武汉市新壹城保障性租赁住房屋内设施
图②：龙湖冠寓天津市南开区王顶堤店保障性租赁住房屋内实景
住房问题关系民生福祉。“十四五”规划纲要提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
如何让更多新市民和青年人安居乐业？作为住房保障体系的重要组成部分，保障性租赁住房有哪些特点？各地有哪些值得借鉴的经验做法？
坚持小户型、低租金，主要面向符合条件的新市民、青年人等群体
“终于有属于自己的厨房和卫生间了。50平方米的一室一厅，每月租金2000元出头，和合租价格相差不大，环境却好许多！”四川省成都市南华佳苑保障性租赁住房项目现场，前来选房的年轻人王晖非常满意。
推开房门，湖蓝色的窗帘，浅灰色的地板，沙发、茶几、衣柜井井有条，“小清新”的装修风格很符合年轻人的审美。
“项目是统一户型、统一装修。租客可以签订1至5年的合同，租金按区域平均价格的9折执行，租赁期3年内不会涨价。”负责项目运营的成都高投资产经营管理有限公司副总经理李嘉玲介绍说。
近年来，我国加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。与公租房主要面向城镇的住房、收入“双困难”家庭供应不同，保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，一般不设收入门槛。同时，坚持小户型、低租金，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房。
“新市民、青年人等群体大多是刚毕业参加工作的大学生或外来务工人员，小户型、低租金房源既能满足他们的基本居住需要，也能最大限度降低租金支出负担。另外，在公共资源有限的条件下，以小户型为主的设计也能尽可能多地增加房源供给。”住房和城乡建设部有关负责人介绍说。
2021年年末，我国常住人口城镇化率达64.72%，流动人口3.85亿人，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显。据浙江工业大学副校长虞晓芬介绍，目前在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口的比例达40%以上。
与庞大的租房需求相比，这些城市的住房租赁市场总体结构性供给不足。“市场租赁房源以个人散租为主，租赁关系往往不稳定。大户型、高价位房源供大于求，小户型、低租金房源供不应求，新市民、青年人‘买不起房、租不好房’的问题比较突出。”虞晓芬认为，加快发展保障性租赁住房有利于完善住房保障体系，进一步推进以人为核心的新型城镇化；也有利于合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，促进房地产市场平稳健康发展。
主要利用存量土地和房屋建设，引导多主体投资、多渠道供给
加快发展保障性租赁住房，解决“地从哪儿来”是关键。
大城市尤其是中心城区地段，土地资源稀缺、拿地成本高，容易推高房价和租金；郊区地块成本相对低，但通勤距离又较远。
去年，大学毕业的林波搬入龙湖冠寓天津市南开区王顶堤店，看中的就是通勤便捷：“走路去公司上班差不多10分钟，最近的地铁站大约600米远，周末出门玩也很方便。”
两年前，这里还是一家闲置许久的集体宿舍，如今却焕然一新，出租率保持在97%以上。“刚接手时，这里的房间设施老化，有的屋顶还漏水。改造成保障性租赁住房项目，既盘活了低效闲置资源，也能减少企业的投资成本，一举多得。”公寓负责人表示，项目正在申请执行民用水电气热价格，未来可以进一步降低企业运营成本和租客支出负担。
根据国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
《意见》提出，进一步完善土地支持政策。例如，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%；等等。
“主要利用存量土地和房屋建设，引导多主体投资、多渠道供给，是一种不同于以往保障性住房建设的新思路。”住房和城乡建设部有关负责人介绍说，这改变了过去政府作为居住用地唯一供应者、房地产开发商作为住房唯一供应者的情况，“目前来看，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与的热情都比较高。”
据统计，目前利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。在北京，今年在充分利用存量闲置房屋和企业自有用地建设保障性租赁住房的同时，拟供租赁住房用地项目约307公顷，近八成将用于建设保障性租赁住房；在厦门，部分闲置公有住房、安置住房等转为保障性租赁住房，1000余套（间）专项提供给环卫工人、公交车驾驶员等基层一线公共服务人员。
保障性租赁住房，租得到还要住得好。屋内家具家电一应俱全，公共空间设置影音区、书吧、健身房等，24小时保安值守……这些已经成为不少保障性租赁住房项目的标配。为了更好满足新市民、青年人的居住需要，住房和城乡建设部制定了相应标准，提出集中式租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能。如宿舍型租赁住房建筑内公共区域可增加公用厨房、文体活动等服务空间，房间内应加大储物空间等。
财税、金融等支持政策多措并举，加快发展保障性租赁住房
广东省广州市白云区人和镇凤和村，既保留着青砖墙面、雕花屋檐的岭南特色，也融合了音乐吧、文艺杂货铺等时尚气息，昔日的空心村如今生机勃勃。
“这里原本有200多栋空置房屋，我们通过微改造方式，建设了保障性租赁住房，套均租价每月约1300元。部分旧房还用于发展商务办公、旅游休闲等项目，为凤和村带来人流与活力。”广东恒广投资有限公司副总经理许晓燕表示。
对于租赁住房建设和运营来说，普遍面临初期投入大、回报周期长、融资成本高的问题。凤和村项目如何破解这一难题？许晓燕说，建设银行广州分行为项目整体改造提供了5.5亿元信贷支持，期限10年、利率4.2%，“长期低息贷款大约能节省3000多万元的财务成本，保障了项目的顺利进行。”
今年2月，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了相关指导意见，提出鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等举措。
为了调动多主体参与保障性租赁住房建设的积极性，一系列支持政策扎实落地。简化审批流程，多个城市开展联审机制，缩短项目审批时间；加大财政补助，去年中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金的支持力度；降低税费负担，住房租赁企业向个人出租住房按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化住房租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。
“这些政策举措含金量高、力度大，回应了当前住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的短板，将让更多新市民和青年人租得到、租得起、租得近、租得好。”上海市房地产科学研究院院长严荣说。
“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%至45%以上。
分析师黄卉认为，加快发展保障性租赁住房，还要进一步明确保障对象和细化建设标准，并且探索制定科学合理的租金定价机制，“租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金，但差距也不宜过大，否则企业容易亏损，不利于良性循环发展。”
今年2月，广州市住房和城乡建设局印发《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》提出，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体由市场主体按照“企业可持续、市民可负担”的原则，结合享受的优惠政策，以及企业运营成本综合评估确定。租金每年涨幅不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%。
还有专家提出，多重支持政策下，保障性租赁住房建设要注重因地制宜、有序发展，不能盲目推进。“接下来将推动各地建立健全住房租赁服务管理平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。”住房和城乡建设部有关负责人说。
来源：人民日报
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