又有城市降首付！上海609套房源被抢购一空
最新消息，珠海放松限购政策，首套房首付比例最低2成是真的。
2022年6月9日，证券时报记者向珠海市住建局求证得知，6月1日起，珠海市已经调整限购政策，仅香洲区（南屏镇和湾仔街道除外）、横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购，而此前是全市各区都限购。
另外，对于首套房首付比例政策，中国银行珠海某支行的工作人员告诉证券时报记者：“昨天刚接到通知，现在珠海非限购区域首套房首付比例最低2成，限购区域首套房首付比例最低3成。”
前几天我们看到新闻，环京楼市松绑：外地人也可享4.25%利率、20%首付。
反正各地调控就一个字，松——如果非要多说几个字，那就是松、松、松……
从各项数据看，我国5月房地产销售，环比确实略有回升，各地的放松努力，还是略有效果。
房地产到底咋样了，接下来会如何，杠杆游戏很久没做房地产的系统性阐释了，今天献丑谈谈。
1、基本面有边际改善。我们看主要城市，银河证券做了统计，5月，30城新房销售面积同比增速-48.26%，降幅较上月减少5.98%，环比增速11.78%。
成交套数同比增速为-47.21%，降幅较上月减少 6.34%，环比增速为11.59%。
成交面积和套数同比下滑幅度均超45%，但降幅较4月减少，并且环比出现小幅增长，出现边际企稳迹象。
如果分一二三线城市来看，杠杆游戏注意到，一、二、三线成交面积同比增速分别为-49.19%、-45.95%、-51.91%，环比增速分别为7.76%、18.45%、2.36%，二线城市成交环比改善幅度最大。
当然，不同机构数据略有差距。
但环比略有改善是一致的。
2、不确定性还是很多。刚说了基本面略有改善，杠杆游戏要说，其实不确定性还是很多。
比如亿翰智库做了总结，去化周期：疫情短期不确定性影响，各城市去化周期延长。
5月，亿翰智库监测的40城商品住宅库存面积环比小幅上升，外加疫情影响导致销售反弹力度不足，致使各城市去化周期有不同程度的延长。
同时其认为，不用担心项目去化放慢导致的城市库存积累问题，尤其是需求端调控政策不断放松，将对商品房去化有推动作用。
相对应的，供给端政策放松力度不大，风险房企出清尚未完成，为市场带来的供应量相对有限，库存积累压力也比较低，从而去化周期在经历短期疫情带来的不确定性影响后，预计后续将有所缩短，供需之间维持相对的平衡。
当然，谁知道呢？
东吴证券说，从库存和去化周期看，16城新房累计库存10226.5万平米，环比+0.9%，同比+9.3%。
16城新房去化周期18.1个月，环比变动+0.2个月，同比变动+10.4个月。
一线、二线、三四线城市去化周期分别19.1个月、16.7个月、34.0个月，环比分别变动+0.2 个月、+0.2个月、+1.2个月。
3、拿地部分有好转，但民企信心没有恢复的迹象。杠杆游戏看到银河证券总结说，重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，溢价成交宗数占比较去年三批次有不同程度提升，而其余多数城市，比如福州、南京、天津等城市土地市场热度继续降温。
深圳全部地块触限成交，杭州触限率仅次于深圳，达到了38.98%，其余城市触限率界于10%到25%之间。
同时，2022年第一批土拍中，中央性、地方性国企拿地活跃，拿地份额明显提升，本轮国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为70.27%、70.50%，分别较 2021第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。
民营企业拿地明显谨慎，下降至29.73%、29.50%。
4、房企依旧很难。首先我们看到暴雷的企业持续增加，杠杆游戏就不举例子，同时债务展期、寻求处置的房企越来越多。
从销售看，总体还是不太好，就算是头部房企也是如此，如下图。
从具体数据看，银河证券做了分析，2021年上市房企业绩断崖下跌，费用控制能力下降，毛利率持续下降，2022年一季度净利率下滑趋势放缓。
2021年、2022年一季度预收账款增速放缓，存货周转加速，三道红线继续改善。
当然，行业整体仍处于三道红线达标的边缘，只是说出现改善趋势。
不管是2021年，还是2022年一季度，现金流都不好，净流出，筹资现金净流量为负，投资依旧谨慎。2022年一季度，只能说筹资出现一定好转。
这样的情况下，你说人家怎么拿地？
当然，也不是没有好消息，远东资信表示，根据 Wind 数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，5 月份房地产行业共发行债券523.89亿元，偿还债券420.92亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为102.96亿元。
这是自2021年7月以来，房地产行业净融资额首次转正，主要原因是近期一些困难房企债券展期，实际到期规模有所下降。
5、宽松可以说是系统性的，且松了又松，持续在松。我们先看宏观政策，实质性宽松已经许久。从局开会，到央行、银保监、证监纷纷出台支持政策。
支持房企债券融资，保持房地产融资平稳有序；差别化房地产信贷政策，非常明显。
地方，也是政策密集出台，落实差别化住房信贷政策，银河证券也做了总结，各地陆续出台自救政策，1-3月的政策主要集中在公积金首付比下调、公积金认贷不认房、下调商贷首付比、下调房贷利率、商贷认贷不认房。
4月以来各地政策放松过渡到了取消“限购限售限贷”。
目前，政策出现了全国性重大利好，5年期LPR下调到4.45%，叠加首套房贷款利率降为LPR-20bps，各大城市房贷利率进一步下调，限购限贷政策松绑范围加大，为需求端注入活力。
亿翰智库总结说，首套房贷利率下限达到1998年以来第三低。
6、何时企稳？对此，不同的机构看法不一，杠杆游戏先直接说我的看法，2022年总体销售很难超过2021年。
也就是说，如果用全年来说，企稳在2022年无法实现。
从单月说，6月肯定也废了，只能说环比回升。
7、8月是大夏天，不太可能厉害到哪里去。
所以最早最早的单月真企稳，也是9月。
房地产这玩意，归根结底没有炒、不允许炒，是火不起来的。所以杠杆游戏说句不太合适的话，必须允许少数城市先炒起来，才会迎来较大城市的集体复苏。
就和股市一个道理，只有牛市大涨行情企动，买菜的大爷、大妈才会都冲去开户。
当然股市往往会破。
而房地产害怕完全破。
所以，即便炒得很厉害，三四线能否因此跟着行情起来，在我看来，如果不是炒到2017、2018年那个地步，多数三四线城市也是没有希望的。
那么，从这个角度上说，所谓企稳大概率也是相对的。
地产行业就这样了，人口结构、投资回报率总体不会大变。
不过我永远要说一句话，地产是重要行业，销售额长期来说都是最大的行业，任何时候都会想办法相对企稳。
从个体到地方、企业，太多人指望着这个吃饭。
上海609套房源被抢购一空！地产融资窗口期来了？房企：目前只收到了“止疼药”
作 者丨周炎炎 方海平 李览青 吴霜
编 辑丨马春园
图 源丨图虫
复工复产后的上海，房地产市场正随着初夏的到来涌起热浪。
6月8日，上海市虹口区大热楼盘——瑞虹新城瑧庭开启线上选购，1534组客户参与摇号，当天609套房源被抢购一空，地产销售们在朋友圈刷起了“恭贺售罄”的消息。
热浪的背后，是地产行业支持政策频频出台。今年以来，在“稳增长”的政策基调之下，围绕激活房地产的各项政策陆续出台，一方面，不少地区放松了购房资格相关门槛，另一方面资金端有加大范围的放松迹象。
多管齐下的政策落地之后，房地产市场能否率先复苏，收复疫情以来的“失地”？我们溯源而上，从房企融资端去寻求真相。
地产融资“窗口期”来了？
政策面的回暖从今年初就开始了。
今年2月，上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷、开发贷的占比和增速。具体要求包括：月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负；按月监测，未落实的银行将进行约谈。
有房企立即感受到了暖意。
一家中小型房地产公司管理人员对21世纪经济报道记者称，去年对房地产公司有“三道红线”（红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍）的要求，贷款额度也实行“双控”，即控制房地产企业贷款和个人住房贷款额度和比例，对于房地产开发贷放款都是2个月起步。而今年额度有所放开，并且只要资料齐全，一两周就能放款。
“只是正准备施展拳脚，又遇上了疫情，还没来得及操作。”上述人士称。
一家国企房地产人士告诉记者，目前确实能感受到融资环境有所放松，比如公司债原来只能限定用途，现在是对符合条件的央国企有窗口期指导，批文额度下可以变更募集资金用途，新增部分债券用于股份回购、补充流动资金、项目建设或并购等。“我们也在评估资金需求，看看能否抓住窗口期发债。”
5月15日，市场再度迎来一条适用于全国范围的调整政策，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。调整前，首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR。
随后，5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率显示：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。相比上月，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR下降15BP。这意味着存量房贷利率也将迎来下调。相关政策发布之后，各地区的银行迅速开始执行新政策。
5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，央行还同步召开了全系统货币信贷形势分析会。对公方面，按照相关监管要求，重点从扩增量、稳存量两方面引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度，加大对经济的支持力度。
从大型银行总行的角度来看，各家银行纷纷在执行相应的新政策，多家银行陆续下发贷款“应放尽放、保持增量”的通知。针对房地产行业的贷款政策也有相应调整。
比如，浦发银行副行长王新浩在5月27日的业绩沟通会上表示，2022年将优化和完善房地产客户准入管理细则，拓宽房地产一类客户名单，新增百强县展业区域，客户准入环节适度前置，提高融资个性化方案的容忍度。
地产商：目前只收到了“止疼药”
针对今年以来的融资环境的变化，各家房地产企业的反应如何？
21世纪经济报道记者采访了多家开发商人士，总体而言，预期并未有显著反转，对截至目前相关政策的效果持保守和观望态度。去年以来，萦绕在地产行业的裁员乌云仍未散去。
一家上市民营企业地产板块融资负责人告诉记者，公司本身有主业支撑，近期把之前的很多贷款都还掉了，暂时不打算融资了。“不过我们公司本来就偏保守，在行业里不算典型代表。”
从行业角度看，该人士称并没有观察到非常明显的预期好转，“还是有很多公司在裁员。”
对于政策效果，另外一家房企相关人士对记者表示，对于国企肯定有用，至于民企——特别是已经爆雷的民企——肯定没有用；对于那些没有爆雷的民企，目前政策的规模和力度不够，作用不是很大。
“整体感觉还不太乐观，主要是信心问题。”
上海地区一家房企人士也对记者表达了类似的观点，目前出台的政策看似热闹，但从实际效果来说可能比较有限。
上文所述的上海国有大行开发贷业务经理坦言，在疫情期间，贷款仍会根据企业的综合情况和证件资料的情况来进行放款，但整体数量有所下滑。
下滑原因不难理解，2022年3月28日，上海土地交易市场发布通知，中止上海2022年首轮土拍。
直到6月1日上海复工，才开启了上海第一批次集中拍地，共推出12个地区共计36幅地块，土拍首日共成交20幅地块，成交总金额495.32亿元；此外有16幅地块于6月2日至6月8日陆续出让。眼下，疫情尚未结束，房企拿地和开工建设仍然受到影响。
尽管监管和银行总行都要求保证贷款新增、应放尽放，但在具体执行层面，贷款经理也是责任人，需要对风险担责任，因此会谨慎的考虑企业的未来发展问题。企业自身的考量也需要从长远的发展空间制定战略。因此重点是预期和信心修复。
“目前对未来不敢轻言乐观。”前述上海地区房企人士表示。在他看来，当前推出的这些政策甚至算不上治标，只能算是“止疼药”。
资质好的不缺钱，缺钱的发不了债
相比贷款融资，债券市场更加考验信用。
随着监管政策的适度松绑，房地产行业融资正在“破冰”，今年以来监管机构已多次发声，引导支持头部民营房企通过多渠道融资。
4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，《通知》提出坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
5月27日，上海证券交易所在线上组织召开公司债券投融资对接会，碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业等5家头部民营房企，以及多家知名投行、银行、债券机构投资者参会。
值得关注的是，在发行债券的同时，上述机构还将发行包括信用违约互换(又称信用违约掉期，Credit Default Swap，简称CDS）或信用风险缓释凭证（Credit Risk Mitigation Warrant，简称CRMW）在内的信用保护工具，作为特殊增信措施，为投资人提供信用风险保护。
克尔瑞研究中心分析师房玲指出，信用保护工具可以将信用风险与市场风险分离，达到风险分散的目的，降低整体的市场系统性风险。对于房企而言，CRMW与CDS的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模；此外通过发行带有CDS的债券，也能提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。
在房地产市场信心尚未回归的情况下，上述增信措施是否管用？
某评级机构房地产行业分析师告诉记者，就目前这几家启用信用保护工具发行的民企来看，既有市场化发行，也有凭借政策支持发行的。
其中像龙湖集团这样相对优质的民营房企，即使不采用增信措施也可以正常发行；而某些已暴露风险的房企，发行债券在二级市场已出现折价成交，新债发行的压力较大。
上述分析师称：“房地产行业整体融资回暖还需要等到行业基本面恢复，主要是销售端的恢复，让大家对房企未来的现金流预期好起来。”
从整体来看，截至目前，2022年房企境内债券融资规模较前两年大幅减少，尤其民营房企发债受阻。
21世纪经济报道记者根据Wind数据统计，截至2022年6月6日，房地产企业累计发行债券257只，发行金额合计2346.78亿元，与2021年同期的发行规模3103.92亿元相比减少24.39%，而2019、2020年同期房地产企业的债券发行总金额分别为2870.8亿元、2993.48亿元。
据克尔瑞研究中心统计，2022年5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，融资规模较三四月又有较大的滑坡。主要是因为过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金，因此在5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。
记者梳理了2022年以来民营房企的发债情况。截至6月6日，共有9家民营房企成功发行债券13只，发行金额合计138.81亿元，占房地产行业整体发债规模的比例仅为5.91%。而在2022年3月、4月两个月内，未有民营房企债券发行。
对于弱资质民营房企而言，缺钱的困局依然难解。从去年下半年开始，部分民营房企面临短期流动性危机，拿地意愿明显收缩，土地市场热度降低。
某家已出现风险的房企相关人士向记者直言：“缺钱的民企目前融资还是很困难，大多数民营房企从去年下半年开始都没有拿地，主要是消化存货，这种情况下很难获得新融资。”
克尔瑞研究中心数据显示，在刚刚过去的5月，全国主要地级市土地成交832宗，环比下跌24.59%，总成交额2683.9亿元，环比下跌39.37%。从多地土拍表现来看，国企、央企仍是拿地主力，民企参与度较低。
以6月刚刚结束的北京第二批土地集中供地情况为例，拿地房企中，华润置地、北京城建、中海均收获2宗地块，首开竞得1宗地块，仅有龙湖集团一家民企有所斩获。
据中指研究院发布的2022年1-5月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100中，拿地金额排名前25的房企中，仅有滨江集团、龙湖集团等2家民企，拿地金额分别为176亿元、72亿元；从拿地面积来看，排名前25的房企中同样只有滨江集团与龙湖集团2家民企入围，拿地面积分别为99万㎡、75万㎡。
某房地产行业分析师告诉记者：“就我们交流的机构来看，主流投资机构对大部分民企地产债，尤其是弱资质民企的投资态度还是以观望为主，高收益债投资者可能会少量参与。”
海通证券固收团队在研报中指出，本轮民企地产债信用风险积聚并最终爆发，表现出一定传染性，动摇了市场信心，导致价格持续下行。
其建议，地产债收益应该在国有及混合所有制房企中进行挖掘，部分国有房企虽然略有瑕疵但瑕不掩瑜，良好的股东背景、银企关系可以作为债务偿还强有力的支撑点。
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