在房地产企业破产案件中“出售式重整”的运用初探

文琳资讯 2024-04-11

企业破产重整中，重整模式的选择对提高破产程序效率及破产之社会效能有至关重要的作用，需要在现有法律规定的框架内，不断探索更加符合社会实践和发展的多种重整模式。房地产企业破产在破产领域中较为典型和复杂，本文作者在总结实践摸索和思考的基础上，试图以房地产企业破产重整为例，对“出售式重整”在实务中的合法性、可行性、操作性进行论述。

关键词： 破产程序；经济效益；重整；出售式

“

近年来，全国范围内破产案件逐年增多，其中房地产企业破产案件更为突出。房地产企业破产案件与一般工贸类企业破产不同，往往涉及的人数众多、债权债务关系复杂、社会影响较大，所以在严重资不抵债情况下，简单套用现行企业破产清算、甚至简单适用重整程序难以真正化解多重矛盾和社会不良影响。本文拟在总结房地产企业一般重整必要性和难度的基础上，进一步对如何运用“出售式重整”解决问题和化解矛盾进行尝试性分析。

”

一、为什么房地产企业破产案件中

应偏向选择重整程序

（一）房地产烂尾楼项目成因、存在的普遍原因和问题

房地产烂尾楼项目成因复杂，但通常主要由以下原因造成：一是开发商普遍缺乏足够的建设资金，撬动项目时杠杆率过高，资金链一旦断裂，项目必然停工烂尾，有的开发商甚至连启动资金也非自有资金，出现问题只是迟早的事；二是很多开发商缺乏房地产运作经验，从股东结构、公司治理、融资及财务管理到项目建设中的进度和质量把握、项目整体运作均不规范，在项目开始之初就多处埋下“地雷”，项目一旦运作不顺利便处处“爆雷”；三是过去政府部门盲目支持、启动“大项目”，行政管理部门存在监管缺位和失职问题，不仅对项目本身及投资人实力的进入考察不严，还处处开“绿灯”，相关手续不全即开始拆迁、建设、出售，但目前形势下相关手续又难以补办；四是开发商缺乏专业团队，对市场及政策变化预期研判不足，抗风险能力差；五是现行的预售制度造成多数楼盘在刚刚建设时就已大量销售，而购房者的抗风险能力和意识普遍很差，项目一旦进展不顺利就停止依约付款并走上维权之路。

基于以上原因形成的大量烂尾楼引发了大量社会矛盾和问题，可以总结为八个突出问题：一是无法向业主交付房屋，包括回迁户无法回迁、群体性上访及极端事件频发；二是垫款施工在实践中十分普遍，工程款欠付情况严重，大量农民工工资无法支付，讨薪引发的社会事件突出；三是建设中普遍存在违法分包和材料商垫付材料费问题，很多分包的中小施工企业、承包人和材料提供商维权艰难，依正常司法渠道诉求难以及时得到解决，“霸占”工地的情况较为突出；四是民间借贷债权人大量存在，款项金额巨大，且存在以在建房屋抵顶再抵顶情况，特别是有抵顶后再出售的情况，最后的承接人往往是弱势群体；五是欠税问题严重；六是项目手续在正常情况下难以办理；七是项目及开发商往往涉案众多，多有保全、查封强制措施和行政性罚款；八是政府直接介入缺乏资金来源、法律支撑和必要的手段。

（二）进入破产程序是解决烂尾楼问题的最优选择

民间呼吁解决烂尾楼盘的思路，往往倾向于选择政府接手、开发商续建或业主自救。

就上述的八个主要矛盾和问题，对现行政策和法律制度稍有了解的人，很容易得出政府直接介入根本无法解决，或政府根本不可能直接介入的结论，故笔者在此不作深入讨论。而寄希望于开发商的想法纯属“掩耳盗铃”、自欺欺人，因为如果开发商有能力续建，就不会发生烂尾楼问题，烂尾的原因一直在，原因没有被解决，就不可能有好的结果。一些业主，包括主要民间借贷人、施工人也许有过“自救”的想法，但面对上述的八个主要矛盾和问题，面对诉求差异较大、甚至可能完全不同的债权人，在缺乏必要的法律手段和群体契约精神的情况下，可以说所有“自救”均是徒劳无功——热闹开始、混乱进行、草草结束。

可见，依法进入破产程序，通过破产程序来从根本上解决问题才是处置烂尾楼最好的、甚至唯一选择。

（三）为什么要选择破产重整而尽量避免破产清算

房地产烂尾楼形成的原因决定了破产清算无法真正解决现实问题。烂尾楼属在建工程，现值评估很低，与建成后的市场价存在巨大差异，一旦破产清算，债权人受偿率本身极低，而严格依法清算程序清偿的话，对一些弱势群体的保护可能存在法律障碍。如很多拆迁协议不规范，可能并未对回迁房屋特定化，而工程规划、结构可能有多次修改，回迁的房号可能已并不存在；如实际购房人很可能不是购房消费者，无法满足《执行异议与复议》及《九民会议纪要》中对一般购房人保护的条件；如工程款很可能在法定期限内没有提起诉讼，已丧失工程款优先权；如对从以房抵债的民间借贷人处购买房屋的购房人的保护缺乏有力的法律依据；如不少民间借贷人可能存在多头融资问题，如债务人股东很可能与债务人企业有财产混同的问题，再严格依法深入审查可能涉及违法犯罪，更不利于问题的解决。

在这种情况下，对债务人企业简单地进行破产清算，根本无法解决广大债权人、特别是普通业主的难题，一旦他们偿债无望，便会引发更大的社会问题；且在建工程按现值拍卖与其建成后的市场价值存在巨大差异，在清算中的评估拍卖无法充分体现项目和工程的真正价值。

从全世界范围看，破产法的发展经历了从债权人本位，到债权人与债务人利益平衡，再到债权人、债务人及社会利益共同本位、多方共赢的变化过程。20世纪70年代以来，在世界范围内出现了一场破产法改革运动，其中一个重要的改革趋势便是要适应市场经济发展需要，建立和完善以企业挽救复兴为目标的再建型债务清理制度，其中最为典型的就是破产重整制度。重整制度将债务清偿与企业挽救两个目标紧密结合，国家公权力通过司法程序适当介入市场经济活动，在维护当事人权益的同时也注重保护社会的整体利益，综合利用各类法律规范协调破产所面临的社会问题，挽救具有营运价值的企业。

目前，国务院和最高人民法院推进的通过破产解决困境企业、解决社会现实矛盾的文件中，也是大力倡导通过重整的方式挽救企业，全面平衡保障债权人、债务人及相关各方的利益，最终实现社会和谐。特别是强调要把“府院联动”工作机制贯穿在整个破产重整程序中，发挥政府和法院各自在破产程序中的作用，彻底解决烂尾楼问题，彻底解决涉及民生诉求的问题，彻底解决由于房地产企业破产造成的社会矛盾和问题。

用通俗、现实的话讲，通过让陷入困境的房地产企业进行破产重整，可以“一揽子”解决项目续建、业主入住（甚至产权证办理）、工程款合理支付、民间借贷人受偿高于破产清算受偿率、资产解封盘活等诸多等问题，实现各方“损失最小化”。

二、为什么在房地产企业破产重整中

优选“出售式重整”模式

从世界各国破产重整制度看，破产重整是一项通过调整债权人、出资人权益，恢复债务人自身造血机能或引进外部投资对债务人进行输血，使已经具备或者可能具备破产条件的企业获得重生的制度。

从各国立法和实务来看，重整有三种模式：第一种是传统的企业存续型重整，即通过债务减免、延期清偿、债转股等方式对企业的资产股权方面进行调整，包括引入新的战略投资者来解决企业的经营困境。第二种是出售式重整，主要是指将债务人具有活力的业务的全部或主要部分出售让与他人使其在新的企业中能够继续经营，而转让所得及企业未转让遗留财产的清算所得则用于清偿债务的重整模式，其核心在于主要营业事业的存续，而非债务人主体的保留。第三种是在部分国家和地区存在的清算式重整，即允许在重整程序中直接制定清算计划，由此形成清算型重整。从三种模式的特点及优劣势看，房地产企业破产中选择“出售式重整”更有利于平衡保护多方利益。

（一）传统债务人企业存续式重整的难点和问题

传统的企业存续式重整，是要保持原企业法人资格存续，在原企业的外壳之内重整，最终调整或变更的可能仅是原企业股东。

这种存续式重整在司法实践中存在的风险为：1.重整计划执行期间较长，市场变化、情势变迁等外在可变因素太多；2.债权人在重整计划通过批准后补充申报的债权等债务责任仍应承担，对投资人风险太大。同时，此类重整还面临诸多难题：1、债务人企业债务与社会负担过重，债务结构过于复杂，重整代价过高，战略投资人不愿意介入。2、因或然债权的存在，重整计划草案中模拟分配计算需要极为细致、精准，这在债权债务关系复杂、烂尾时间较长的房地产企业重整草案中往往难以实现。3、债务人企业股东的股权调整工作存在重重障碍，如原股东股权被质押或保全冻结，又如原股东不配合调整、法院因责任的考虑迟迟不下裁定或工商登记部门不予及时配合，不论那种情况，股权变更工作都将难以进行。6、企业重整中债务减免被视为债务人企业所得收入，税收负担过重。

以上风险和难题，是在传统的存续式重整中难以、甚至无法解决的。

（二）出售式重整的特点和优势

鉴于以上情况，很多国家均引入“出售式重整”，部分国家还提出了“清算式重整”。因清算式重整实际操作中与出售式重整有许多相似之处，这里不再具体分析。出售式重整源于对《美国破产法典》第363条中的破产财团使用、出售和出租的实践，最有影响力的案件为克莱斯勒破产案和通用破产案。近年来，出售式重整在中国司法实践中也崭露头角，取得了良好的效果，受到理论和实务界的关注。

出售式重整，又称事业让与式重整，是将债务人具有活力的经营事业之全部或部分连同无形资产、就业员工一并转让给他人，使之在新的企业中得以继续经营存续。而以营业转让所得对价即继续企业价值，以及企业未转让遗留财产的破产清算所得即清算价值清偿债权人。出售式重整具有两个特征：一是经营事业的出售与实现市场变现，二是摆脱依附于原企业的各种债务负担。出售式重整过程中，原企业不再存续，不再保留原债务企业形式外壳，在资产、项目及经营的事业转让之后将债务人企业清算注销。

出售式重整的优势在于：

1. 效率优势。传统的存续型重整中，重整计划通过后，还有漫长的执行期，万一执行中遇到问题无法执行时，还要再次进入破产清算程序。对遇到困境濒临破产的房地产企业而言，风险及矛盾会随着时间拖延不断叠加，重整的效率很至关重要。出售式重整的模式，是在将有价值的部分出售后，所得款项直接清偿债务或直接以资抵资，效率较高。

2. 成本优势。传统存续型重整需缴纳的费用总体较高，特别是重新计划中的债权减让部分，债务人为此支付的企业所得税非常之高。这一点在目前国内重整案件中十分突出，各地管理人和债权人要求减免的呼声很高，但相关的立法并未跟进，很多税务部门只能做挂账处理，但这对企业而言始终是个问题，这也导致一些企业因重整成本过高而放弃重整机会。而出售式重整制度的成本优势表现在，企业的价值资产出售后，就可以将企业剩余资产出售并将原企业注销，企业有价值的部分在新的实体下存续。目前的税收政策对出售式重整十分有利，投资人如果全面掌握、运用好税收政策并做好税收筹划工作，成本会整体大幅降低。

3. 确定性优势。存续型重整中待重整企业的资产并不实际变现，而是继续经营，所以债权人在重整计划草案中拟定的分配比例都是预先模拟计算出的，模拟计算的结果可能不够准确、合理，容易引发债权人争议，从而导致重整失败。但出售式重整与破产清算的模式类似，债权人所获得的清偿，是资产出售后的实际价格，不易引发争议。

4. 避免或然债权风险。按照我国现行破产法律制度，在重整程序中未按期申报债权的，重整计划执行完毕后仍可以申报债权。这种余债责任条款的设计，目的在于最大限度保障债权人利益，但是却给传统的存续式重整程序带来很大的隐患。通常公司在制定重整计划时会预留资金用于余债清偿，若预留的较多，可用于企业重整的运营资金势必下降；若预留较少，一旦债权人出现，则由重整后的公司承担清偿责任，企业负担加重。

5、一次性解决问题。传统的存续式重整，需要保留原债务人“外壳”，而原债务人在之前的经营过程中本已矛盾和问题重重，不仅有复杂的债权债务关系，还有行政处罚、司法保全查封、股权冻结等诸多问题无法轻易解决；而出售式重整，可以脱离原债务人“外壳”，从原债务人已有的和未知的纠纷中彻底解脱出来，一次性解决所有遗留问题。

房地产项目中，通常均已形成较大规模资产，也就是所谓的“烂尾楼”，虽然“烂尾”，但从法律上讲叫作“在建工程”，其仍有较高的市场价值，特别是在目前房地产项目审批严格的情况下，如果烂尾楼项目手续相对齐全，或烂尾楼因开发商破产得到政府关注，很多战略投资人还是比较青睐的。综上，在房地产企业破产中，选择“出售式重整”有诸多的优势。

三、现行法律支持

目前我国立法对重整的具体模式包括存续式重整与出售式重整均没有规定，但从现行破产法制度中可以找到出售式重整的相关依据。

（一）挽救符合重整价值的企业、平衡保障大多数债权人利益的宗旨和原则

《企业破产法》第1条明确：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。这是破产法的立法宗旨，也是破产程序中应遵守的第一准则。重整制度体现国家公权力透过司法程序对市场经济活动的介入，在维护债权人权益的同时，也要同时依法保障破产企业的整体利益，还要综合利用各类法律、政策、经济手段解决社会问题。在重整程序中，要尽力挽救具有营运价值的企业，但更重要的是挽救具有营运价值的事业、盘活资产，并尽可能保证旧有法律关系和社会的稳定性。重整的前提，是对企业或事业存续价值与清算价值比较，重整企业或事业的存续价值高于清算价值以及重整增加的费用与时间等相应成本；而且，企业或事业的重整价值得到市场的认可。如果出售式重整更能实现以上目的，就符合《破产法》的立法宗旨和原则。

（二）在不损害国家、社会、第三人利益情况下，现行法律允许债权人以法定多数决的形式决定破产企业的走向

无论是存续式重整还是出售式重整，重整计划的制定有一个大的前提，即不损害国家、社会、第三人利益。具体体现为三大原则：债权人利益最大化原则、绝对优先原则和公平对待原则。在出售式重整中，如果能保证所有的债权人依照重整计划所得到的清偿都不少于即时破产清算时得到的清偿或清算利益，包括清偿数额和清偿顺序，特别是在房地产破产案件中能保证大楼续建、业务入住、相关手续正常办理、遗留问题解决等目标，当然应由债权人会议以决议通过的方式自主选择是否采用这一方式，这是全体债权人的权利，在不损害国家、社会、第三人利益情况下，在符合重整三大原则的前提下，在满足《企业破产法》第87条的条件下，当然应当允许债权人以法定多数决的形式决定破产企业的走向。

（三）现行法律对资产及营业的转让有明确规定

《企业破产法》第69条规定：“管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：（三）全部库存或者营业的转让”“未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。”《企业破产法》第61条规定：“债权人会议行使下列职权：（八）通过债务人财产的管理方案；（九）通过破产财产的变价方案”。《破产法解释三》第15条规定：“管理人处分企业破产法第六十九条规定的债务人重大财产的，应当事先制作财产管理或者变价方案并提交债权人会议进行表决，债权人会议表决未通过的，管理人不得处分”。综上，涉及债务人企业资产财产变价、营业的转让事宜，经债权人会议通过后可以实施，这是破产法赋予债权人会议的权利，也是支持出售式重整在操作层面的有力规定。

因此，根据现行破产法律制度，从挽救企业考虑，应重实质而轻形式，通过出售式重整真正挽救房地产项目，保障更多债权人利益，具体方案在债权人会议通过后，法院应按照最高人民法院《破产审判会议纪要》第17条和第18条要求进行审查，如符合条件的，应当批准同意。

四、出售式重整在实务操作中

法律问题的具体解决思路及建议

（一）出售式重整的类型选择

出售式重整主要包括三个类型，即资产出售式重整、股权出售式重整和剥离出售式重整。三种类型各有其特点和优劣，可以针对不同房地产破产项目进行选择适用。资产出售式重整是将债务人拥有的对重整有价值的财产整体转让，使之前的事业得以继续；股权出售式重整是通过债务人设立全资子公司并出售其股权的方式进行，即债务人以具有重整价值的资产出资设立全资子公司，之后债务人出售该子公司的全部股权，用子公司股权的转让所得来清偿债务，从而保全债务人的事业，实现破产重整；剥离出售式重整是通过保留原企业，将属于清算企业价值的部分剥离至另一民事主体，替代原企业进行清算，原企业100％的股权承载着继续企业价值进行出售，出售所得与用于替代原企业进行清算的主体的清算所得一并按照债权人的债权比例进行分配。

这三种类型在形式上有所不同，但本质上基本一致，就是将原债务人企业有价值的部分单独评估出售或出让，用其对价来按破产法顺序清偿原债务人企业债务。其核心理念就是有价值的部分实现它的市场价值，无价值的部分随原债务人破产清算。在具体操作中，资产出售式重整计划的执行方式比较简单，通过资产整体打包评估转让即可完成，但会因资产所有权会发生变更，相关税费成本可能有所增加；股权出售式重整因需要设立新的子公司，同时资产也转移至子公司中，程序上略显复杂，但优势在于设立子公司可以省却资产转移的税费负担。

（二）从法律本质看出售式重整的适用途径——资产处置+破产清算

目前实践中出售式重整的具体操作模式通常有两种，第一种是在重整计划中就已经设计有注销债务人主体的内容，重整计划债务人在完成经营事业的出售及分配后根据重整计划对剩余财产进行清算分配，全部清算完成后自主申请注销，不再转入清算程序；第二种先出售资产或经营事业，在出售方案和分配方案执行完毕后，由管理人或债务人向法院申请宣告破产转入清算程序，在法院的组织下完成债务人剩余财产的清算和分配，最终终结破产程序并依次完成注销。

从出售式重整的价值取向和实践操作来看，两种模式本质上都是在出售方案和分配方案执行完毕后最终将债务人主体清算注销，出售式重整从商业运作模式上看属于重整，但是从法律后果和表现来看，出售式重整具有债务人资产处置和清算注销两个重要内容，因此在适用出售式重整模式时，不能排除选择破产清算程序。因此，从理论上讲，出售式重整与清算式重整有所区别和差异，但在实际操作中，二者有诸多相似之处，特别是在最终的途径选择上，很可能走在一起。如何具体操作，需要根据实际情况进行选择判断。

（三）在重整程序中还是在清算程序中进行出售的选择问题

作为出售式重整，既可以在重整程序中提出出售式重整的方案和计划，也可以在清算程序的资产处置中提出本质为出售式重整的方案和计划。在操作中可以选择在重整程序中进行还是在清算程序中进行，具体应考虑以下因素：

一是方案通过的难易程度。虽然不论在重整程序还是在清算程序下出售方案均需要债权人会议表决通过，但是比较二者，在重整程序下出售方案得以通过的标准更严格、难度更大，所消耗的时间和精力也更大。

二是相关各方利益的均衡。根据现行破产法规定，重整程序的程序要求更为严格和周密，特别是其中的分组表决，充分考虑了不同类型债权人的权利实现和意愿表达。经过重整表决程序的磋商磨合，程序的严谨性可以确保各方意愿得到最大程度满足，更容易达成共识，后续矛盾较少。在出售式重整中，选择在重整程序中进行，有利于各方在磋商和博弈中自行找到最佳平衡点，更可能通过程序规定消除和化解矛盾及问题。

三是债权人的可接受程度。在房地产破产案件中，债权人大多为普通百姓而非专业人士，其维权并实现基本诉求的主观意愿往往大于其理性判断，对一些复杂的法律问题容易只从字面意思解读而并不深究其本质、走向和最终结果。出售式重整虽然最终都以续建房屋并交付为目的，但单就破产清算和重整这两个字面表述而言，对于债权人而言带来的是完全不同的感受，接受程序差异极大。

所以，是选择在重整程序还是在清算程序中进行出售式重整，管理人和法院要进行认真考虑，根据实际情况权衡利弊，做出最优选择。当然，在对时间要素要求并不严格且已理顺与原债务人股东、特别是实际控制人关系的情况下，还是尽可能选择在重整程序中进行。

（四）对价的支付与债务的承接及履行

出售式重整中，买受对价的支付方式通常有两种方式，一种是以现金方式支付，支付的对价金额直接用于按照破产法规定顺序进行清偿；另一种是以资产进行清偿，这种方式在房地产企业重整中更为现实和实用。房地产破产重整中，投资人通常会承接大量资产，即烂尾楼，这些烂尾楼建成后本身要消化变现。那面临的现实是，投资人一方未来会拥有大量资产，而债权人一方的债权需要清偿，所以最为便捷、经济、可行的方式是——投资人承诺以建成可交付的房产作为对价，把本应支付给破产企业资产直接交付给债权人，并逐个分配到户。从法律关系上讲，属于债务承担+债的抵销，即，投资人承接的破产企业全部或部分债务与破产企业应向投资人收取的资产或事业出售对价相抵销。实践中的具体就是，投资人承接破产企业烂尾楼后投资续建，以建成完工、可实际交付的房产清偿债权人的债权。这对于拆迁户及实际购房人而言，是原合同的履行；对于工程款债权人、借贷人等债权人而言，是以物抵债。这样，破产企业与债权人之间的原债权债务关系、特别是合同关系会得到最大程度的履行，也更有利于法律关系的稳定性和社会的安定性。当然，是选择现金支付对价还是以物抵偿，各有其利弊，需要投资人根据现实情况判断选择。

（五）投资人的选定与重整方案的提出

关于投资人的选定。因出售式重整模式较为特殊，所以投资人的召募及选定程序也略有所不同。首先注意的事项依然是信息批露，在与潜在投资人沟通时，除了应明确告知投资人重整企业的项目要素及资产负债等基本情况外，还应提前沟通拟采取出售式重整模式，以及出售涉及资产和附带债务的范围、重整不能时程序转换的可能性以及现有资产可能在将来造成的预期债务等问题，防止出现信息壁垒。投资人只有在充分了解可购买资产的具体情况和未来可能出现的风险后，才能充分衡量利弊并决定是否参与到重整程序中去。另外，要以公平的方式确定唯一的投资主体，形式可借鉴招投标的操作模式，提前设计好评分标准，债委会成员、管理人负责人、政府代表共同组成评选小组。如意向投资人较多，可进行一到两轮筛选，第一轮对投资主体的资格、资质、能力、业绩等评比；第二轮对投资人提出的《重整方案（草案）》进行评比。

这里就涉及《重整计划（草案）》的提出主体问题。《中华人民共和国企业破产法》第79条规定：“债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内，同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案”，也即，现行法律规定《重整计划（草案）》由债务人或管理人制定，那么是否可以由投资人提出？笔者认为是可以的。一是如果投资人由债务人引进，投资人当然可以代表债务人提出重整计划草案；二是投资人如拟对债务人企业进行股权投入且占有绝对多数股权时，《重整计划（草案）》通过，投资人将成为破产企业的大股东甚至唯一股东，其可以代表债务人提出重整方案；三是法律并未禁止管理人委托第三人或由第三人协助提出《重整计划（草案）》，那么，管理人即有权委托意向投资人提出；四是投资破产项目关涉投资人重大利益，《重整计划（草案）》的制定理应让其积极参与甚至全面把控，这种深度参与，更有利于《重整计划（草案）》本身的科学性、合理性、可行性，以及《重整计划（草案）》通过后的实施。所以，笔者建议有多个意向投资人时，通过初步筛选应选出两到三家，并由这两到三家意向投资人分别提出《重整计划（草案）》，债委会成员、管理人负责人、政府代表共同组成评选小组从多个方案中优中选优，选定其中一家投资人。通过该轮评选确定的投资人，可以与管理人进行进一步的深度沟通，对《重整计划（草案）》进行进一步的完善，成熟时提交债权人大会表决。

（六）资产价格合理评估问题

在出售式重整模式中，通常是重整企业的资产以打包方式整体出售给投资人。资产估价高于其实际价值，投资人投资的积极性必然下降；资产估价低于其实际价值，会造成债务人及其债权人甚至是债务人股东的利益受损。对出售资产的合理评估能增强投资人收购资产后得以盈利的信心，有利于消除投资人的疑虑，吸引更多投资人参与重整；合理的评估也有利于维护企业利益，防止打包出售过程中的资产流失。因此，如何合理评估出售整体资产的价格是一个尤为重要的问题。具体建议是，最起码应在重整程序中聘请专业的会计师事务所和资产评估机构进行评估，如资产规模较大且可能存在的争议较大时，可由多家机构分别独立评估然后进行加权平均，或者通过竞价拍卖的方式确定出售资产的合理价格。

对于房地产企业破产项目而言，在建工程价值与项目建成价值存在巨大差异，投资人更看重的是项目建成价值而非在建工程价值。因此在评估时，有条件的情况下，管理人还应委托评估公司对项目建成价值进行评估，即使无法出具评估报告，也应要求出具参考性的询价单。

（七）提前掌握税收政策并做好筹划

之所以选择“出售式重整”，其中一个重要问题就是要解决“存续式重整”中豁免债权所得税较高的问题。在“出售式重整”中，要运用于现行税收政策。

关于增值税。国家税务总局《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）、《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）、财政部与税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）明确规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

关于契税。财政部和税务总局的《关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）中规定“五、企业破产。企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”“七、债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税”。“九、公司股权（股份）转让。在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。但该通知的执行时间为2018年1月1日起至2020年12月31日，这里的执行时间应以纳税义务发生时间为准。故作为投资人，还应密切关注最新税收政策动向。

关于房产税。《房产税暂行条例》第6条：“除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征。”具体减免政策制定权在省级税务机关，不少省市已有针对破产企业的减免政策。这也是实务操作中“府院联动”的重要内容。

（八）出售式重整中“府院联动”重要作用的发挥

“府院联动”制度在出售式重整中有重要作用，这一点，在房地产企业的出售式重整中尤其突出。房地产企业项目，基本都涉及土地、项目的审批工作，之前的相应主体均为债务人，即破产企业。如进行出售式重整，所有出售涉及的土地、项目均变更至新主体名下；原来的网签合同，项目主体也要变更至新主体名下；原来工程、消防被验收的主体单位，也要由新主体承接；原来项目及资产上涉及的查封，需要及时解封并由新主体承接；诸如此类的事项多且繁杂。如果没有良好的“府院联动”机制，按照正常流程由新主体一家单位一家单位的跑，费时费力不说，难度也极大，投资人很可能望而却步。此时就需要充分发挥“府院联动”机制的作用，属于法律程序的由管辖法院积极推动并与相关法院协调；属于政府审批的，由政府协调各部门积极配合，必要时成立专门领导小组，帮助投资人协调解决变更中存在的各种问题。

（九）法院批准的原则

对于出售式重整，无论是在重整程序中进行还是在清算程序中进行，法院均应按照重整的相关规定严格审核把关，因为在本质上这就是重整。

法院对重整计划有批准的职能。一是正常批准。在正常表决通过的情况下，法院代表国家出于对当事可能涉及社会利益的民事处分行为的考虑要进行审查；二是强制批准。重整计划即使未获全部组别表决通过的情况下，法院基于重整程序的社会本位性质，在符合法定条件时，法院在综合考虑后，仍可批准该重整计划。

从理论界及欧美日等破产制度较为完备的国家看，破产强制批准时有三个核心原则，即：债权人利益最大化原则、绝对优先原则和公平对待原则。体现在我国破产制度中，强制批准时的法定条件主要规定在《企业破产法》第87条中，该条规定的审批原则是：（一）按照重整计划草案，本法第八十二条第一款第一项所列债权（注：担保债权）就该特定财产将获得全额清偿，其因延期清偿所受的损失将得到公平补偿，并且其担保权未受到实质性损害，或者该表决组已经通过重整计划草案；（二）按照重整计划草案，本法第八十二条第一款第二项（注：职工债权）、第三项所列债权（注：税收债权）将获得全额清偿，或者相应表决组已经通过重整计划草案；（三）按照重整计划草案，普通债权所获得的清偿比例，不低于其在重整计划草案被提请批准时依照破产清算程序所能获得的清偿比例，或者该表决组已经通过重整计划草案；（四）重整计划草案对出资人权益的调整公平、公正，或者出资人组已经通过重整计划草案；（五）重整计划草案公平对待同一表决组的成员，并且所规定的债权清偿顺序不违反本法第一百一十三条的规定；（六）债务人的经营方案具有可行性。可以说，这些规定都是对三大原则的具体体现和细化。

另外，最高人民法院《破产审判会议纪要》对重整计划的审查、批准也有严格要求。第17条：“重整计划的审查与批准。重整不限于债务减免和财务调整，重整的重点是维持企业的营运价值。人民法院在审查重整计划时，除合法性审查外，还应审查其中的经营方案是否具有可行性。重整计划中关于企业重新获得盈利能力的经营方案具有可行性、表决程序合法、内容不损害各表决组中反对者的清偿利益的，人民法院应当自收到申请之日起三十日内裁定批准重整计划”。第18条：“重整计划草案强制批准的条件。人民法院应当审慎适用企业破产法第八十七条第二款，不得滥用强制批准权。确需强制批准重整计划草案的，重整计划草案除应当符合企业破产法第八十七条第二款规定外，如债权人分多组的，还应当至少有一组已经通过重整计划草案，且各表决组中反对者能够获得的清偿利益不低于依照破产清算程序所能获得的利益。”

也即，出售式重整方案和计划草案，必须满足以上原则和要求；而且要保证职工债权与税收债权得到全额清偿，物权担保债权在债权人未自愿放弃的情况下本息得到全额清偿，债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金以外的社会保险费用没有减免；具体到房地产企业出售式重整的，还要保证回迁户和实际购房人居住权得到保障，工程款中至少材料费用和人工费得到保障，对民间借贷的清偿率不低于破产清算时的获偿率。如符合以上要求，法院即可裁定通过。

五、结语

在市场经济中，企业的退出是常态，但通过多样性重整模式的选择，会在更大程度上有效利用并盘活社会资源、扶持仍有希望的产业、维护更多债权人的合法权益。破产重整是一项充满挑战性和创造性的工作，是要在现有法律的框架内，通过综合运用法律、经济、政策、市场等手段，充分调动、分挥各方力量，尽可能实现最大的平衡保护目的，其中不仅包括债权人与债务人之间、不同类型的债务人之间的平衡保护问题，还要实现已有事业存续与发展、社会的稳定和发展等平衡保护问题。因此，重整模式的选择也要根据现实需要和不同企业的实际情况，有针对性地提出符合现行法律规定（很多情况下更是符合《破产法》的宗旨、目的、原则）的更科学合理、具有操作性、更能实际平衡保护目的的重整方案，在实践中不断总结经验，创新模式。

本文主要通过对房地产企业破产中“出售式重整”的优势、现行法律支持及实践中的操作要点进行了初步论述，目的在于为重整模式的选择提供思路和实践操作方案。文中借鉴了前辈及同行的很多观点和思路，在此一并感谢；笔者的观点并不成熟，实践经验也有所欠缺，希望同行批评指正。

来源丨金矢金融与破产团队

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