曹德旺曾劝过年轻人:不要买房,有房的甚至可以趁早卖掉,因为房价会非常的低,可能降价也卖不出去。这一次,又被曹德旺说对了,大家确实都不愿意买房了!近日,央行发布了2022年第四季度城镇储户问卷调查报告,其中有一项数据引发了大家的讨论。未来三个月,只有16.0%的居民打算购房。换一句话说,84%的居民没有买房计划。
很多人可能会说,这只是一种居民的情绪宣泄,而且还是小样本数据,不足以代表未来购房群体的真实需求。我们不太清楚具体的统计方式,所以不去过度关注具体的某个数据,但我们要看到趋势,也就是16%比之前增加了还是减少了?16.0%这一比例,大幅低于三季度的17.1%,创下了2016年下半年以来的新低(2016年二季度比例为15.1%)。多少还是低得有点出人意料,大家不买房似乎都有一个共同的理由,房价还将继续下跌。四季度有18.5%的调查者认为,房价还会跌。这个比例比三季度的16.3%,又增加了2.2%。要知道,过去两个月是救市政策轮番轰炸期,不仅针对购房者放松限购、限售政策;购房成本也在大幅下降,利率已经来到了历史低位;同时,对房地产开发商也是三箭齐发,大量输血。
救市不可谓不全面,但依然拉不回大家对楼市的信心。这不仅仅只是市场信心没有得到有效恢复,更是楼市“信仰”在继续坍塌。更宏观的数据也在表明,楼市彻底凉凉,房地产终于被抛弃了。1—11月份,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%。1—11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%。从银行公布的数据也印证了这一点,11月居民新增贷款2627亿,同比下降64%;年初到现在,居民新增贷款3.66万亿,同比下降52%。1-11月国有土地使用权出让收入51174亿元,同比下降24.4%。卖地收入在大跌,该花钱的地方一分也不能少,甚至还在增加。1-11月整体财政赤字7.75万亿元人民币,是2020年的两倍。
楼市暴涨的那几年,很多人埋怨,房价太高,让日子过得艰难。现在,房价下降了,楼市也低迷了,我们的日子不但过得艰难,很多人连饭碗都没有。在楼市因价格下降而低迷后,反而暴露出了楼市的重要性。房地产不能垮,那就只能让大家继续买房。第一,收入增加。对于绝大多数人来讲,一套房产就等于就业后的半生收入,解决对未来的收入信心,在低利率的刺激下,自然就会有人买房。
要保证全民整体收入像过去那样快速增长,真的太难了。在当下外部需求下降,内部消费低迷的环境下,相比于过去的高增长,GDP增速再下一个台阶概率已经很大了。以前是6%、5%,未来保持4%,就真的算不错的了。所以,想要提高所有人的收入,来让大家买房已经不太现实。很多人会说,大家都不买房,真该让房价再降一降。恰恰相反,房价越跌越没有人买,谁愿意房子一买到手,就开始下跌?第二,保持房价不跌!要做到房价不继续下跌其实不难,只要救开发商就可以。
这波房地产真正低迷,并非来自国家对于居民的限购限售政策,而是从出台三条红线开始的。虽然疫情有影响,但不是致命原因。三条红线出台后,开发商的资金开始全面紧张,为了保命不得不低价出售房子,回笼资金。一旦新房市场进入价格战,一二手倒挂就出现,这时房子就更加卖不动,价格就只能继续下降。今天大家为什么觉得房子还会降,因为他一降再降,不断突破你的认知底线。那怎样才能不让房子降价?核心就是给开发商输血。我们看到从金融十六条开始的三只箭都是射向开发商,这才是这波楼市真正救命的政策。只要当开发商不降价了,市场就会形成不会降价的预期,楼市行情就会复苏,房地产产业链上中下游也会复苏,就能带动更多产业、就业和投资。一旦大家都开始买房,楼市又再一次进入追涨的阶段,这个市场就乐观起来。而一旦大家对未来乐观起来,居民就会敢消费,企业就敢再投资,就能重新形成经济增长的正循环。因此金融十六条后,楼市基本已经进入逐步筑底的过程。开发商回血需要时间,所以楼市复苏也还需要一定的时间,但不会太久。对于真正想买房的人,还是需要把握住机会,切记不要高杠杆。尽管国家开始给开发商输血,但我们也要看到并非是全面救市。
第一支箭,金融十六条,是对没有暴雷的企业提供信贷,这些企业本身就经营稳健,不盲目扩张,以国企、央企为主。
第二支箭,为房企发债,针对的是万科和龙湖这样的优质民企房企,那些爆过雷的,还在生死边缘的企业,就算是发债估计也没有投资人会买单。
第三支箭,股权融资,针对的是A股上市房企,或者有房地产业务的上市公司,这个虽然救助的范围更广了,但地方性的小开发商基本没戏,因为他们根本没有上市。
国家确实是在救开发商,但没有救所有的开发商。所以,楼市像过去那样全面普涨、大涨的机会已经不复存在。
抱着一夜暴富的炒房心态的投机者,可以洗洗睡了,因为房住不炒还是底线。
国家也说了,房地产依然是我们的支柱产业;但国家没说,房地产是我们经济的发动机。
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