魔都风暴来袭......
恒大许家印被抓，引发了中国楼市巨震。市场扑朔迷离，如何看清形势？
一线城市全面实施“认房不认贷”，全国二线及以下城市取消限购限售，全国首付款比例下调等一系列楼市松绑政策在国庆之前集体实施，楼市发生了怎样的变化？
上海是楼市最火爆的一线城市，上海楼市动态也是全国楼市晴雨表。有媒体报道称，“认房不认贷”政策发布后三周以来，上海新房市场经历了火爆——熄火——平稳的三部曲。
同时，二手房挂牌价持续下跌，甚至有豪宅降价600万抛售。网友戏称，本想促销，结果搞成了集体出逃。那么，未来楼市何去何从？经济何去何从？
上海新房豪宅成交量优秀
据中原地产数据，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；经过新政的强脉冲之后，9月4日-9月10日一周，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，环比再次增加了53%。
其中，在改善型需求刺激下，上海内环豪宅销售情况好于外环。9月25日，上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源，在当日下午摇号至244号左右时全部售罄，参与购买者还需要积分排队。
接着，上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源公开认筹，虽然未触发积分排队，但是仍需要以2.5：1的比例进行摇号选房。
上海豪宅之所以仍然火爆，因为内环新盘已经非常稀缺，大量富人有换房需求。老房换新房客户，在“认房不认贷”以及首付比例下调的刺激下，让豪宅市场再次火热。
二手房降价甩卖，业主出逃
事实上，价格10多万元每平方的豪宅新房销售火爆，主要购买群体是改善型需求。新房稀缺，加之新房品质高于旧房，在富人集中的上海，出现换房热是正常现象。
但是想要享受”认房不认贷“政策，必须把旧房卖掉，所以也推动了二手房挂牌量的增加，9月上旬最高日增挂牌量1400多套。
数据显示，75%的二手房源总价在630万以下，以中小户型为主，95.5%的二手房面积在150平方米以下。同时，为了加快出手旧房，二手房价格也出现了”踩踏“。
加之上海部分外国人和移民群体，集体返回移民国家，也加速了二手房抛售和降价潮。世茂滨江一套高层江景房在2022年6月份挂牌价2600万元，之后一路降价，到今年8月31日已经降了500多万元，现在2030万元。
二手房中介普遍反映，各种利好政策刺激了内环新房销售，但是二手房成交压力仍然巨大。
刺激政策，是否能刺激楼市回暖？
从上海楼市现状，可见一斑。改善型需求是购房主力，富人群体抛售老旧二手房，置换新房，导致上海楼市整体销售并未出现激增。因此，我们可以对全国做出以下预测：
首先，房地产市场两极分化。改善型住房需求，的确在各种刺激政策之下出现了复苏。富人群体是换房主力军。核心区域由于土地稀缺，新房价格仍然坚挺。
但是二手房价格与新房出现了严重倒挂。郊区房价持续低迷。
其次，依靠富人群体购房，很难扭转整体市场走势。核心区域高价盘的流动性较小，富人之间相互交易、置换，会导致整体楼市供应宽裕，二手房价格下跌，也导致平均房价仍在下跌。
从一二线楼市房价成交均价来看，同比2022年，大多数城市都出现6%以上的跌幅。
第三，暂时的房价走势有欺骗性，一年后的表现才是真实的。8月、9月各种刺激政策集体发布，会推动一部分的改善型需求集体兑现，但是整体市场的观望情绪仍然浓厚。
特别是刚需群体，由于自身收入较少，经济仍然处于曲折的复苏过程中，各大企业还在陆续裁员，所以购房热情并不高。比如，某大厂工作的夫妻，就坦言，收入不再增加，还有被裁员风险，虽然首付比例下调至2成，但是这增加了贷款金额，导致还贷压力增加。
比如，上海800万的房子，首付比例降至2成后仅需要160万就能上车，但是640万贷款，每月还款额高达3.5万多元，加之每月家庭消费1.5万元，计算自己家庭收入后，就发现不敢上车了。
财富增值效应不再，信心难建立
当前，整个经济面临的主要问题是信心不足，而信心不足的因素又是多方面的。有国际环境的影响，也有技术发展停滞，导致严重的产能过剩，还有美元加息导致的全球抽水效应。
此前，欧美国家持续的放水导致欧美人的股票、房产收入增长，刺激了欧美消费者的消费热情，也推动了中国商品在欧美市场的热销，进而推动了中国人收入的普遍增长。
中国的高速城镇化，也推动了国内投资的旺盛，消费的高增长。如今，美元加息，欧美房价持续下跌，股票类投资收入也开始下降，欧美通胀严重，影响了消费热情。
加之，大量制造业转移到东南亚和印度、墨西哥，这都抑制了中国的商品出口增长。加之，房价高企，国内城镇化接近尾声。内外双重压力之下，投资和消费两架马车，都开始降速。
因此，2023年是中产阶层财富普遍缩水的过程。面对这个困境，我们需要做好长期准备，忍受财富缩水、收入的增长停滞。
正如巴菲特所言，其在投资领域获得的成就，来自于时代的高增长。他告诫自己的投资人，高增长不可持续。财富收益的边际递减，是自然规律。整个世界都是一个“熵增”的过程，与生命一样，逐渐走向衰老和死亡。
回顾1929年大萧条以及历次经济危机，带领世界经济走出困境的都是“技术创新”。但是技术创新的难度正在加大，2008年3G技术普及，让全球经历了短暂的“熵减”。
如今，有什么样的突破性技术，能够再次把世界经济从衰退的泥潭中拉出来呢？我们期待科学家的智慧。
《文琳资讯》
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