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搞事情！一个“竞自持”能改变啥？
3月9日下午，备受关注的津北辰高（挂）2017-008号和津北辰高（挂）2017-009号宗地迎来摘牌。这两宗地块出让土地总面积超18万平米，挂牌起始总价达55亿元。当然，这两宗地块“吸睛”的关键并不是这些，而是——首次提出竞自持。
根据规定，土地竞拍时，当报价达到最高限价时不再熔断，然后竞报自持商业面积，当竞报自持商业面积达到上限时，转为竞报自持住宅面积。
限价→竞自持商业面积→竞自持住宅面积，三道竞拍门槛，究竟会给此次土拍带来怎样的变数呢？
据前方小编报道，津北辰高（挂）2017-008号宗地吸引了招商、华润、中粮3家房企参与，然而期待的竞拍并没有来，最后中粮以36.1亿元总价拿下，成交楼面价约18416元/平米，溢价率0.28%。
津北辰高（挂）2017-009号宗地也没有进入竞拍，由华润底价竞得，成交总价19亿元，成交楼面价17477元/平米，溢价率0%。
地块详情：
津北辰高（挂）2017-008号宗地位于北辰区高峰路东侧，分A、C两个子地块，出让总土地面积118839.2平米，其中A地块出让土地面积43230.4平米，土地用途为商服、公园与绿地；C地块出让土地面积75608.8平米，土地用途为城镇住宅、商服、科教，居住用地（B）含社区商业服务建筑面积不小于2300平方米；商业服务网点建筑规模不小于1360平方米，容积率大于1.0，小于2.0。
该地块挂牌起始价为36亿元，最高限价为54亿元，也就是溢价不能超50%。当挂牌竞买报价达到最高限价54亿元时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。
若竞报自持规划商业建筑面积达到52000平方米上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积，不含配套公共服务设施面积。
津北辰高（挂）2017-009号宗地位于北辰区龙门东道与朝阳路交口西南侧，出让土地面积63480.1平米，土地用途为城镇住宅、商服，居住用地（B）商业服务网点建筑面积不小于900平方米；居住用地容积率大于1.0，小于2.0。
该地块挂牌起始总价为19亿元，最高限价为28亿元，溢价率47.3%。当挂牌竞买报价达到最高限价280000万元时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。
若竞报自持规划商业建筑面积达到42000平方米上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积，不含配套公共服务设施面积。
去年楼市的火热带热了土地市场，再加上经过大幅走量的消化，“补仓”成为部分房企亟待解决的问题，而开发商拿地热情高涨，又进而导致“三高”地块层出不穷。
终于土地市场过热引发了紧急调控，“限价”、“熔断”等新名词频出。自天津首宗限价地块——双峰道地块之后，天津又亮相了多宗限价地块，比如北辰顺义道地块、宝坻开泰路地块、津南区北闸口地块等等，但很多不是停牌就是熔断。如此一来，卖地收入哪里来呢？可见，熔断这条路走不通。
于是，新的竞拍机制出台——摇号抽签，即：出让地块设定最高限价，溢价率至50%，停止继续报价，由接受该价格的竞买人采取现场摇号抽签方式确定受让人。3月1日，天保6.249亿元拿下的塘沽大连道地块就是天津首宗通过抽签产生归属的地块。
3月9日下午，首次试水“竞自持”的津北辰高（挂）2017-008号和津北辰高（挂）2017-009号宗地摘牌，出乎意外的是，土拍新机制并没有得到施展的机会，“竞自持”成了虚惊一场。
但是，据小编统计，接下来还有多宗“竞自持”地块即将登场：
01
3月27日15：00，津北勤（挂）2017-020号宗地摘牌，该地位于天泰路与普济河道交口、勤俭桥以南，该地块土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积24823.8平米，挂牌起始价为200000万元，折合楼面价约30534元/平米。
02
3月28日14：30，津东丽津（挂）2017-021号宗地摘牌。该地块位于东丽区津滨大道与沙柳路交口西北侧，土地用途为城镇住宅、商服、街巷，出让土地面积28486.4平米。该地块挂牌起始价为120000万元，折合楼面价约22192元/平米。
03
3月28日15：00，津东丽津（挂）2017-015号宗地位于东丽区津滨大道与雪山路交口东北侧，土地用途为城镇住宅、商服，出让总土地面积91047.9平米，该地块挂牌起始价为380000万元，折合楼面价约19035元/平米。
04
3月29日15：50，津南（挂）2016-07号宗地出让，该地块位于天津市津南区北闸口镇，土地用途为城镇住宅，出让土地面积45436.7平方米，容积率1.0-1.2，挂牌起始价为50550万元。
天津商业大学城乡建设所副所长王伟：
这种竞拍机制看似抑制土地价格，实则设计极其不合理，简单模仿北京的方式，但很可惜天津的地并不像北京那么抢手，并不是所有的开发商都会接受苛刻的游戏规则的。如此苛刻条件，会吓走了一些大的开发商，反而让一些本土开发商渔翁得利。
在如此高的房价区间，没有企业愿意自持物业，这样面临的财务风险极其大。天津与北京区别很大，竞自持只是北辰管理部门理想化的一种设想罢了，谁会去自持郊区的商业？你这边条件苛刻了，自然钱会流向条件好的地方。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：
类似北辰土地市场的拍卖，体现了天津市场管控土地成本和价格的导向。尤其是自持型地块项目的出让，使得很多房企后续需要积极研究此类拿地模式，这对于天津市场的租赁型公寓的项目建设有积极意义。
当然相比其他一些城市的拿地规则，天津的自持模式相对复杂，即优先保障商业项目，然后才考虑住宅项目。这样做使得房企的拿地约束增加，也防范了高价拿地现象的出现。部分地块没有出现较热的“抢地”做法，从侧面说明房企拿地的成本也可以得到较好的把控。
365淘房主编陈红：
土地中的游戏规则越来越多，熔断、摇号现在是自持。自持考验的是开发商的资金实力，长期持有压力大，此次是自持商业部分，在天津商业市场不容乐观，商住倒挂十分明显。
此次北辰地两宗地均被央企拿下，无论是中粮还是华润都是在天津土地市场中十分“饥渴”，这两个开发商在商业中各有千秋，或许会给北部区域带来不一样的声音。这次不仅没有发生自持，也是今年以来溢价率最低的两宗宅地，结果是好的，至少地价没有那么高。
看热闹不嫌事儿大，此次不过瘾没有发生，以后会不会自持住宅？