公寓到底能不能买？

有人说人间的三大谎言，TA还爱你、股票会涨、房价会降。虽然这是个玩笑，但也必须承认，其中的智慧和经验。不得否认购置房产，自住、改善的同时兼具投资的属性，而且是比较稳妥的投资方式。

3月份开始，全国20余个热点城市加强版限购政策相继出台，坊间传闻，天津的也在路上，无论是3月底还是5月初，出政策是早晚的事情。

在新房市场抢破头买不到、限购的紧箍咒不断收紧、二手房毁约风险较高的当下，公寓产品到底该不该买，是很多购房者在思忖的问题。

在正式开始之前，小编来做一个调查问卷：

公寓要绝版风波起

2017年1月16日，市国土部、市国土房管局、市规划局等联合发布通知——《市规划局市国土房管局市建委关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》。具体内容如下：

2016年1月1日，我市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（CB50137-2011）。按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。

鉴于市规划局、国土房管局、市建交委联合印发的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（规建字【2011】707号）与上述国标不一致，经研究，决定该通知失效，失效后我市不再新审批酒店型公寓项目，失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理规划、国土方管、建设手续。

本通知自发布之日起执行。

文件规定，已经审批的按原规则执行，今后将不再审批新的酒店式项目。消息一出不少解读的方式，但有一点可以明确，公寓成为风口浪尖的热点话题。

傲慢与偏见

关于公寓，人们总会存在一些偏见，40年产权的年限少、多为商用水电费用高，跟学区、户口也不太沾边儿。

王先生对于公寓颇有微词，因为被公寓“伤过”：眼看着十年前跟别人一起买的房子，对方住宅疯涨，自己的房价稳如泰山，确实着急。但是时过境迁，此时他的想法也有所转变，一方面房价确实涨了，另一方面租金收益可观，现在也接受了公寓。

近期，一个外地朋友问：六七十万能买什么房？现实是，环城四区热点板块的新房不够首付、市中心的老破小也只够首付。这么尴尬的情况下，小编推荐其看看小户型的公寓。

很多事情都是双面的，也是灵活可变的，你会发现有些公寓项目也“变了性”，引入燃气、民用水电甚至可以平迁户口、有学位的名额；公寓的价格基本上是住宅的一半，位置也相对好一些等等，所以购房者对于公寓的接受度在提升。

春风得意 公寓市场回暖

天津的商住倒挂严重是不争的事实。可是兼具居住和办公性质的公寓产品却在去年开始如鱼得水，迎来了春天。去年市场好，大水漫灌到了周边区域，也给公寓市场播撒了雨露。

2015-2017年公寓的成交情况 

我们来看一组数据，从成交量上来看，市内六区2016年公寓成交8180套，环比2015年的3012套增长171.5%；均价也从前年的18341元/平米攀升到去年的21845元/平米，截止到今年3月22日为23320元/平米，价格还在攀升。不仅如此，环城四区的公寓产品热度也不差，2015年成交1938套，去年成交4877套，环比攀升151.7%，最新数据显示，目前前3个月已经成交了999套（截止到2017年3月22日），成交均价也突破了11772元/平米，数据还在刷新中。

市内六区的成交情况 

环城四区的成交情况 

具体到各个月的数据来看，2016年的8月、9月最为火热，市内六区成交量连续两个月突破千套，环城四区9月发力成交1048套。今年开年，不少公寓项目也十分抢手，比如南开松江置地广场（400-8181-365转130002）的精装公寓，3月13日新推出30套房源，目前已全部售罄，剩余约90套房源将于近期加推，及时补仓。

谁在买公寓？

公寓这么抢手，到底谁在买公寓？公寓适合什么样的人群？到各个项目走访，置业顾问基本给出的答案相似：自住、投资均有。

公寓的户型一般较小，总房款低，不限购不占用购房名额，有钱随便买；而且租金收益高于同地段的住宅，比较稳定。多数为精装，如果品质过关，省时省力，确实方便。对于手里钱不多的人来说，买套核心区的小户型，长期持有，赚取租金收益，是个不错的选择。另外对于年轻人来说，观念新、不愿跟父母一起，婚房也好、自己住也罢，可以作为短暂过度的住所。

市场鱼龙混杂

但公寓市场可谓良莠不齐。如塞纳公馆、海益国际纽约公寓、海泰国际公寓等，这些项目都是多年卖不掉的老项目，时间久远、开发商知名度一般、物业服务一般、市场认可度不高，自然出租、出售都受限。当然也有一些比较受关注的项目，如和平区大都会smart，核心区位置的精装产品；新八大里板块内的城市型公寓项目也十分受欢迎。这里我们看一个新房市场频频告急的南开区的公寓项目——松江置地广场，加推30套房源已售罄。这个项目为什么这么受欢迎？

新房少 性价比高

首先，南开新房奇货可居，供应量太少，不是不开盘就是还处于地块的状态，无房可卖。

 二手房售价

 二手房售价

松江置地广场位于南开区学府街，也称为科贸街。目前周边几十年的老社区的二手房价格35000-40000元/平米不等，新房价格就更高了。据了解，距离项目不远处的天房天拖少量135平米大户型住宅在售，均价44000元/平米。新地块的楼面价也不便宜，制本厂地块楼面价24426元/平米、双峰道地块楼面价56095元/平米，未来房价可想而知不会低，只能水涨船高。

松江置地广场项目，目前均价24000-25000元/平米左右（具体价格以售楼处信息为准），价格优势明显，七八十万在市中心不敢想买新房，松江置地广场的公寓可以实现这个目标。

精装、准现房

要知道装修是十分耗费心力的大工程，精装交房的产品则省时省力，无论是出租还是自住都比较方便。项目位于鞍山西道与白堤路交口，准现房呈现，尤其是夜晚成为一道亮丽的风景。曾经的颐高数码、百脑汇都逊色很多，项目为整个学府街都增色不少，可以说是南开区一张新名片。

配套齐全、便利度高

项目周边生活配套齐全，学府菜市场、平湖路菜市场；华润万家、家乐福等大型商超方便人们日常购物；白堤路及鞍山西道上的数十家银行，方便办理业务、进行理财；中医一附属、第一中心医院等都在附近。天南大、天大附中、南大附中、南开中心小学、东方小学等教育资源，带来浓厚的学府氛围。而且还有不少美食，比如鲍师傅、娜娜家私房菜、正阳春、冰城串吧等等不同风格和价位美食餐饮……项目是一个涵盖写字楼、商业中心及公寓的多业态建筑群，其商业正在招商中，未来后开业更方便。这样的成熟之地，住下来就一定不想走。

便捷交通 出行无忧

松江置地广场距离地铁6号线鞍山西道不足700米，可以换成1号线（西南角）、2号线（长虹公园）及3号线（红旗南路），通达各处。而且距离项目较近的有4大公交站，鞍山西道站、世通大厦站、卧龙里站和龙井里站，45、50、633、678、638、867、869、851、879等几十辆公交车通达。摩拜单车、ofo小黄车等共享单车也十分方便，顺利换成各种交通工具。对于居住、办公在松江置地广场的人来说，出门从来不会是问题。

能租出去吗？

你一定担心这个问题，公寓能租出去吗？看看项目周边几十年房龄的二手房小区的租金你就会有答案。一室在1600-1800元/平米左右，2000元/平米以下；两室在2000-2500元/月左右。再看鞍山西道上比较有历史的科贸时代公寓的租金，一室在2500元/月左右；两室在3500-4500元/月。

 租金

我们来算一笔账，一个42平米的一室户型，单价按照24000元/平米计算，总房款96.6万，首付48.3万，贷款10年，利率上浮10%，要还的利息为14.29万元，按照每月租金2500元计算，10年的租金收益是30万。

等额本息的月供为5215.53元/月，假若未来租金是目前的市场价格2500元/月，那每月的月供也就是2700元。对于一个家庭来说，月供可以说毫无压力，但却投资了一套房子。租金是上涨的，房产价值本身也是上涨的。这样算来，是一笔很划算的买卖。

这样的价格差、市场行情，租金收益，甚至可实现以租养贷。

租给谁？

作为投资者一定要问这个问题。租给谁？松江置地广场位于南开的科贸街，周边不少的研究机构、还有很多卖场及写字楼，而且临近天南大、中医药大学等高等院校，有产业支撑、有人流支撑，租客自然不愁。

有房可买

房源全城告急，新房市场几乎无房可售。松江置地广场3月13日推出的30套房源已经售罄。不过好消息是，近期将补仓，及时加推。主力户型为41-98平米的一室及两室，4梯14户，27层到顶，目前到项目现场可以看到其实景，预计今年交房。

小编觉得，公寓，可以买。选择地铁周边、交通便捷、配套成熟、有产业支撑和人气的地方，无论是自住还是投资，都是靠谱的。