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房产的所有权和使用权在人们的生活中承担着重要角色，也是个人或法人单位财产的最重要组成部分，一起纠纷一个诉讼往往会在当事人之间形成巨大的财产变动，所以历来房产纠纷都是民事诉讼中的重中之重。
本次的主讲嘉宾——天津君申律师事务所律师、中华全国律师协会会员、天津房产买卖纠纷专业律师——邓睿律师，将为大家详细讲解房屋交易中的常见纠纷及风险预防。小伙伴们赶紧学起来吧~
其他
律师说房事：如何预防买房陷阱？
邓睿
天津君申律师事务所，中华全国律师协会会员，天津房产买卖纠纷专业律师
邓睿律师对房产纠纷有着独特深入的见解。多年的从业经验，以及对房产纠纷的研究，使得他在房产纠纷诉讼中形成了自己执业方法。
除了在工作中大量地承接房产相关的诉讼代理业务以外，邓睿律师还担任多家房地产、房产经纪和拆迁公司的法律顾问，对与房产相关的物权变动法规和天津现行政策均有较深刻的解读。
从业以来，邓睿律师以优秀的律师执业道德和出色的专业水准，维护了当事人的利益，以细心、正直，诚恳、热情、专业的法律服务态度赢得了当事人的一致好评。
大家好，我是天津君申律师事务所的邓睿，很高兴今天在365淘房置业交流群与大家分析购房方面的法律知识，在此也感谢365淘房提供这么好的一个平台供大家学习与交流。
在房地产市场火热的今天，很多人都想购置或正在购置一套属于自己的房子，作为一名购房者，你在购房时将面临怎样的风险或陷阱呢？出现问题时你又该如何最大限度维护自己的合法权益？今天我将与大家就这些问题从法律的角度予以分析解答，希望对大家有所帮助。
新房买卖纠纷
新房买卖下常见纠纷类型：售房广告纠纷、精装修房屋质量纠纷、面积差异引起的纠纷，赠送车位、花园、阳台阁楼等引起的纠纷，贷款产生的纠纷、延期交房纠纷、延期办证或无法办证纠纷、相邻权纠纷等。
商品房在预售阶段尚未建成，购房者只能通过售房广告了解购买房屋及小区环境的状况，最后购房者发现售房广告或宣传资料与实际存在较大出入。比如提到小区里的河流、小区里的花园湖、绿化等。当然还有咱们售楼广告当中常见的一些，比如温馨家园、依山傍水、商机无限等这些词语。
一般在售楼广告当中提到的小区的河流、花园湖以及绿化的问题，如果与实际不符合的话，通常打官司容易一点，但是如果是后者，涉及到温馨家园、商机无限等，日后若出现争议的话，通常很难维权。
如果是遇到前面说的那种情况，大家按照合同的约定，向开发商主张违约责任。如果已经搬进去了，这些事实已成既定，改变不了，业主在这种情况下可以要求减少物业费缴纳比例。
风险预防
作为购房者在签订合同正本及补充协议过程中就必须确定广告宣传的具体词语、具体内容，就双方权利义务约定清楚，避免一些假大空的词汇，以便出现纠纷时举证义务减低。
目前诉讼最多的纠纷之一是精装房屋质量纠纷。业主买到的是精装修房屋，可以拎包入住。但是，当业主拎包入住的时候，发现这个房屋的质量存在明显问题。
那么，在签订合同的过程当中，就精装修的房屋的标准到底是怎样的？这个标准是如何认定的？如何预防这方面纠纷？
风险预防
合同当中肯定有明确约定，在签订合同的过程当中，大部分购房者不会去审查，关于这个精装修房屋选材的材料问题。其实在合同当中可以就精装修的选材进行一个具体的约定。
如果这些在合同当中没有，如何预防这些风险呢？就需要购房者在看房的时候多一个心眼。比如，在签订合同时，约定好精装修产品的品牌和型号，约定的越细越好，对于样板间的展示，通过照片、录像等形式将样板间的设施及装修固定下来，如有纠纷可作为证据使用。
《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。
《反不正当竞争法》第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。
出现这类情况，大家可以选择通过行政途径向国土资源局反映，纠正开发商的违法行为。前提是已经把房子买下来了，不能到时候因为这个反应影响了买房。
风险预防
捆绑车位销售这个问题可以有个小技巧：买房时，购房者不能单纯的去汇款，当然也不能单独订立一份协议。在签订预售协议时，加一个补充条款，保留关于车位的相关条款。这样相当于得到了第一手证据，证实开发商存在捆绑车位的行为。
如果这个情况销售写不了的话，那么这个事也一定要固定下来，现在的录音证据是会采纳的。这样等你的房子到手之后可以依法起诉，要求返还你当时花钱买车位的款项。
其他的纠纷在这里就不一一举例详述了。
二手房买卖纠纷
除了一手房纠纷之外，实践中另一个房屋纠纷出现较多的领域就是二手房买卖，下面就二手房交易中常见的纠纷及其风险预防做简单的汇总介绍，便于购房者在购房过程中预防风险，避免纠纷与损失。
在进行二手房交易时，经常遇到很多纠纷，比如一房二卖、违约金纠纷、阴阳合同、以及学区房纠纷、户口纠纷等一系列的纠纷。
违约金纠纷
去年二手房因为市场的原因导致二手房交易纠纷频发。比如房屋涨价，房主不卖房了。房主不卖房有一个主要原因，就是违约的成本比较低。今年这个情况应该会少一些，主要是因为天津市高院下了一个规定。因此违约现象也大幅减少。
实践中在签订房屋买卖合同的时候，合同约定任何一方违约需按成交价20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示违约金约定过高，要求法院降低。
首先要确定的是违约的程度，以及双方对违约比例的约定。通常我们赔付的违约金，如果说仅是在签订合同后就不履行了，那么这个时候违约金不会太高，通常是10%左右。如果房屋已经到了批贷款（这个真没几家要批贷款阶段），那么这个时候又遇到这个房屋的市场价涨价情况比较厉害的话，那么就不是简单的10%了。
作为买房者，如何确保自己的权益呢？虽然法官自由裁量权过大，但法官无权调整定金罚则，建议在确保自身不会毁约的情况下“首期款转定”，增加定金数额，加大违约成本，确保自身合法权益。
因此希望大家以后在买房的时候，如果是说自己本身买房方面没有任何问题的话，那么尽量加大违约成本，促成这个交易的完成。
合同解除预期增值纠纷
买卖双方订立合同时，房价较为稳定，因买房准备首付，卖方处理房屋剩余贷款之际或买卖双方在中介处订立了《房屋买卖协议》后，房管局打印协议并过户时，一方因房价上涨拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务。我们刚才提到的就是卖方不卖房了，违约了。
那么在这种情况下，买方如何维护自身权益，使自身权益最大化？通常在这种情况下，作为律师一般都会建议买方乙方，尽量的为履行合同履行更多的义务，积极履行首付款支付义务，已获得法院对增值部分的支持。
比如，在向亲朋好友借款这个过程当中尽量最短时间把这个钱凑足，同时以书面的方式及时催促卖方积极履行合同义务。此时，如果卖方还是坚决不履行合同义务的，就房屋的交易时间可以稍微长一点，但是买方一定要尽到催出告知的义务，并保留好证据。按照目前的天津市高院下的文件，关于这个合同解除的预期增值部分额已经可以得到支持。
按揭不足纠纷
通常出现按揭不足纠纷，主要是因为政策的变化以及购房者资格的认定问题。如果是因为政策的问题，那么在合同当中可以明确约定，不归责于双方。
但是如果是说后者原因，比如说，涉及到关于这个买房作为首套还是二套的问题。通常我们说的就是假离婚。那么在这种情况下，不能归责于卖方的原因，那通常这种情况下，买方应当承担违约责任。但这个必须在合同当中明确约定就是关于购房资格不通过如何解决。
假离婚这个事，如果出现那种情况的话，如果合同当中没有约定，那卖方如果主张违约责任，一定要知道贷款不能批的原因是什么，进行仔细的核实，否则依据合同约定，可能是双方不需要承担责任。
购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。
当然，如果中介在当中起到相应的一个作用的话，中介可能就要承担责任，当然因为这个目前追究刑事责任的还不多。所以中介要相当慎重的去办理这个假离婚事情，可能涉及伪造国家公文证件罪。
学区房纠纷
众所周知，学区房纠纷最多的是和平、南开、河西，尤其这几年关于和平学区房的纠纷特别多。
为孩子上学买学区房，合同中没有明确约定该房屋片区属于学区房，或者虽有约定，但没有约定一旦不属于学区房的处理方式，导致交易过程中学区房划分不明或没有而发生纠纷。
那么我们遇到这种情况应该怎么办？在签订合同的过程当中，最好明确约定，该片区为学区房片区。当然在购买之前也请务必走访相应的教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，合同明确约定一旦不属于学区房可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。同时在看房过程当中也最好要保留销售介绍该房属于学区房片区的证据。毕竟打官司都是讲究证据，没有证据，很难赢得官司。
无权代理纠分
现如今天津、北京等城市出国人数比较多，通常在国外的人会委托自己亲戚朋友卖房。签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不追认合同。
在这种情况下，中介当时带我们看房的时候，并没有授权委托书，同时在签订中介的那份合同的时候，也没有授权委托书，那么这时是不能签合同，实践当中，因为中介通常也会说，授权委托书可以后补，但是房价已上涨，对方就说压根没有授权委托书，这样就很被动。
因此，签约时务必请代理人出示业主书面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。如果人是在海外的，授权委托书必须公证，这样能确保合同的，顺利履行。
1、按照高院新出的指示，没网签的情况下打继续履行好还是打赔偿好？
邓律师：这个得分情况。如果这个房子没有人住着，而且买方可以一次性的交齐房款，那么即使没有网签，继续履行的可能性还是有的，法院还是会支持的。除了我说的这两种情况外，继续履行的可能性不大，建议要求赔偿。
2、想请教一下相邻权纠纷怎么解决，谢谢！
邓律师：相邻权纠纷有很多种，采光，还是通风，还是顶楼违建，每种纠纷的解决方式不一样。采光通常可以给补偿，其他可以改造的则改造。
3、邓律师，请问当房价上涨卖方违约时，买方可以主张房产的增值部分吗？是全部增值部分还是首付款的增值部分，这个增值部分受合同价的20%的限制吗？您说的天津高院下的针对这个的文件的全文能看到吗？
邓律师：《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第六条规定关于损失赔偿的问题：
1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
看看这个第六条的规定，没有什么20%的限制了。
4、我请问一下邓律师关于公寓的事情。有人说有的公寓所属小学学位只能用一次，以后的居住人就不能使用和入学了，尤其是40年产权的酒店式公寓，请问国家有这方面的政策条例吗？另外想请邓律师能不能分享一份在二手房买卖时，为防止双方违约，双方签署一个补充协议的范本，这样365淘房置业交流群的朋友们在买卖二手房时可以防止出现法律纠纷。
邓律师：关于公寓的限制条件是有的。40年产权的酒店式公寓，性质属商服用地，不能享受就近入学，这是明确规定的，房本上显示为商业用地的酒店式公寓不能享受就近入学。该政策在实际操作中，各部门为应对公寓房新鲜事物，正在积极努力解决这一问题，希望网友及时关注。补充协议回头我发到群里，供大家分享。
5、请问违约时间点怎么算，业主发函还是口头的违约？
邓律师：违约金的起算时间，以违约事实发生之日起计算。这个违约是什么时候发生的以证据为准。