追涨杀跌！没毛病！

Original 2017-08-27 BC君 天津365淘房

之前写过一篇《写给刚需的话》，后台留言有激赏的，也有骂街的，在意料当中，对市场的判断对否就留给将来的挖坟贴来验证（BC君就好”挖坟”，根据今年行情查他们去年的观点，其中社科院的预测最扯！）……还有粉丝问对投资人群有没有什么要说的。犹豫了很久，主要有两点顾虑：1、大大方向，2、投资人群卧虎藏龙。

今天鼓足勇气，从投资的角度来说说房价涨跌。估计还得挨骂!

投资和投机有啥区别，我也是傻傻分不清，说到根上两者都是要低买高卖赚取收益。直到最近听到一个段子才释然——投资是普通话，投机是广东话。呵呵！

大家都知道的，推动房价上涨的是货币和地王，地王说到根上也是货币的原因。货币超发造成房价上涨，房贷又导致货币超发，比如，一个买房人预支了未来三十年的收入贷款200万给了开发商，这200万开发商不能放保险箱里，还得存银行，整个社会就多出来了200万的存款，银行减掉存准，又有167万可以继续放贷，一串链式反应就相当于好几个200万。2016年新增的个人住房贷款总额是4.96万亿，链式反应之后就是天量了。

今天不说房价涨跌的原因，来探讨探讨涨跌的逻辑。

经济学上说，价格是供求关系决定的。

奥地利经济学有一条核心思想——买家跟买家竞争，卖家和卖家竞争，卖家和买家没有竞争关系。

落到房地产上，买房人和买房人就是竞争关系，100套房子，200个人要买，开发商不涨价就是傻，不要骂开发商，换做你我也一样，开发商就是因为买房人竞争激烈才有话语权。

买房人怎么观察竞争程度？看案场的排卡量，排卡客户就是你的竞争对手，排卡越多，开发商涨价动力越足。当然排卡也要分，验资不交钱的排卡不能算（开发商往往拿这个当噱头），只有交钱的升级客户才算。去年行情火，排卡基本都是3:1以上，高的达到了10:1，3:1以上能保证售罄。今年331之后，2:1的都很少，开盘售罄已经成为奢望，能去掉一半就相当不错了，最近听闻环内一个项目加推才卖了7套。

房地产有个大致的分界线，一个项目开盘只卖了6成以下，就说明定价高了；如果卖到9成以上，则说明定价低了，项目负责人要挨老板骂，下次开必须涨价（限价除外）。

如果排卡3倍以上、开盘售9成以上，投资人群就不用犹豫——追涨，没毛病！是一个合理的判断逻辑，不用恐惧！

眼睛要盯紧身边的买房人，很多事情都怕跟风，唯独买房这件事可以跟风。跟风促成买家变多，就会形成竞争关系，卖家就会涨价，再加上房子又是个韦伯伦商品，越涨越刺激需求（临界值在哪谁也不知道，有一个参考指标是租售回报率低于0.5%）。49 30805 49 15231 0 0 2158 0 0:00:14 0:00:07 0:00:07 2829 49 30805 49 15231 0 0 1890 0 0:00:16 0:00:08 0:00:08 2829 49 30805 49 15231 0 0 1732 0 0:00:17 0:00:08 0:00:09 3212>

以上都是从市场的逻辑，没有考虑政策，再来说说的政策的影响。

限购相当于“人为消除买家竞争”——外地人让一让，本地人往里走；投资客边上靠靠，给刚需腾个地儿。

买家变少——竞争减弱——开始观望——决策时间变长——卖方市场转向买方市场——卖家开始竞争！只要限购不松，在未来可见的两年时间，卖家竞争会很充分，开发商扎堆的板块，会见刺刀见红，以快打慢，先下手为强，地价低的秒杀地王。

追涨没毛病，那能不能杀跌呢？

可以！但杀跌需要掌握更多信息。

1、杀跌有限度，如果不限价的话，按市场价降20%是个限度，现在新房都限价（相当于降价），就得拿周边次新房的成交价当市场价，有已入住的楼盘最好测算，如果新房被限的价格是二手成交价的8折，那就杀不动了。

2、地价低的项目可杀性更强，地王也杀不动，在这个市场行情下地王的生存套路：首开的价格基本不赚钱，先收回一部分成本，产品会高低配，比如高层配洋房和别墅，先卖的高层位置最差，把核心位置和资源都给到洋房别墅，靠后者拉高均价，低开高走，最后算总账。如果被杀到赔钱，那开发商还不如转让。

（PS：有人该问了，按照你的逻辑，地王是开发商竞争的产物，按理应该买房人受益啊？理解错了！开发商拍地时的角色变成了买家，而土地只有一个卖家，没有竞争，土地越来越贵就能理解了，开发商联合拿地能降低买家竞争，但土地卖家就会不高兴了，金茂都被领导点名了。）