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什么时候买房？业内资深人士给出这样的建议！
该不该买房？什么时候买房？……想必这样的问题，在很多人脑海里出现过，尤其是在全面调控的当下，犹豫与观望交织，不少人打起了“退堂鼓”。
那么，现在到底是不是买房好时机？什么时候买房比较合适？针对这些问题，在365淘房置业交流群线下交流会暨903神话姐姐分享会上，365淘房平台总监徐志平给出了答案。
▲活动现场照片
徐志平
365淘房平台总监，从事房地产媒体11年，看过的盘、听过的料无数，对天津房地产市场了如指掌。
01
最近土拍
先来分析下最近的天津市场。最近土拍比较热，上周就有南开两宗重磅地块出让，九、十家开发商争抢，最后被保利和天房拿下了，这些大家都知道，自不多说。咱来说一些一般人不知道的内情。
▲徐志平分享经验
南大迎水道校区地块总面积8.97万平米，面积并不大，却被一分为二，拆开出让，为什么？这完全是为了控制总价。
迎水道094号地，保利拿的，总价56.5亿，溢价率28.4%（没有顶格），楼面价3万8。当天我们在365淘房公众号推过一篇稿子，计算过真正的楼面价，是4万5左右。（详见《南开3万8的楼面价，便宜了？算算账就知道！》）
因为这块地自带3.2万平米商业，不能建公寓，只能建写字楼，南开写字楼20000-25000，价格不涨，五年前也是这个价，不好卖也不好运营，所以开发商都怵头商业写字楼。
华侨城在西青区底价拿的一块地创造了中国的一项纪录，A地块在中北镇，B地块在张家窝，相隔10公里，就是因为B地块是商业，不打包住宅就卖不出去。
基本上天津商业的天花板就是2万5，而楼面价3万8，两者相差甚远。所以这部分成本也会折合到住宅里，还有3900平米幼儿园+900平米的公共设施商业网点，这些都要减掉，刨去之后，我们测算的住宅楼面价是4万5。
后来跟保利聊天得知，他们自己预计的售价要到7万，因为地下接驳地铁，建安成本要高，他们面向高端改善，要做大户型，140平米以上。
另外，094号地的建筑密度≤30%，建筑占地面积14819.1平米，总建面116100平米，平均是7.8层。这样看来，这个项目肯定会做洋房，因为洋房比高层差不多能多卖1万块钱。
相邻的095号地，这个是天房政通拿下的，也属于天房集团。河西的天房樾梅江和南开的崇德园都是天房政通盖的。这块地顶格卖得，需要配建7000平米的安置房，价格3万4。3万4，7000平米，能卖2.38个亿，要收回2.38亿需要投入成本约0.38亿，再减掉公共设施，计算完住宅楼面价约5万2。
因为095号地的平均层高比保利那块还低，所以它的洋房比例会比保利的更大一些。高低配，高层+洋房，高层收成本，洋房要效益。融创融园是个例子，它现在售价两万五六，一万九的楼面价卖两万五六，肯定是不挣钱的，但是它中间都是洋房，它靠洋房把这个价格拉起来，至少要把均价拉到2万8以上。
还有一点，这两块地都要求15个月内开工、51个月内竣工。这已经比往常多出3个月，一般都要求12个月开工，48个月竣工。这说明了什么？他也知道开发商短期内不行，都会等，所以给的时间长一些。估计项目亮相或许要等到2019年了。
对比南开区其他地块：
金地双峰道地块，当时拍出来后，大家都知道5万6，我们计算的是5万2，当时还闹了场小风波。（详见《5万2？还是5万6？双峰道地块楼面价到底多少》），后来问金地，他们自己测算的成本是5万5。所以金地这个项目还会往后错，他们内部这个项目排序在津涞公路之后。虽然那个项目拿地还晚，但是会先做那个，因为这个拿地成本太高了。
正荣制本厂地块，商业比例73%，还要自持2万平米，听着都头疼，测算住宅售价要到8万（高层），这个价格4年内是达不到的，起码到2021年。这块地要求拿地1年动工（已经都超了），4年竣工，目前没动静，这个项目工期居然排了36个月。
由此得出一个结论：慢慢干，等风来。
地王们都在等下一轮行情，我们不能跟着一起等，不能在旁边看着他在磨刀而无动于衷。
所以买房别过2019年。
这句话不是我说的，是我特别推崇的一个经济学家说的，这个人就是周金涛，南开大学经济学硕士，中信建投证券首席经济学家。
他研究康德拉季耶夫周期理论，最核心载体就是房地产周期。
2007年他成功预测了次贷危机；2013年房地产热度，他提出房地产周期将现拐点；他还成功预测2015年股市下跌、2016年大宗商品上涨和房价上涨，预测到了2016年四季度到2017年上半年，是中国资产最差的时间。（政策都能预测到，让人匪夷所思！）人称“尼古拉斯•金涛”、“周期天王”。
他有一句经典的名言：“每个人的财富积累一定不要以为是你多有本事，财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。”
以下是他总结的几句话：
40岁以上的人，人生第一次机会在2008年，如果那时候买股票、房子，你的人生是很成功的。2008年之前的，上一次人生机会1999年，40岁的人抓住那次机会的人不多，所以2008年是第一次机会。
第二次机会在2019年，1985年之后出生的人，第一次人生机会只能在2019年出现。所以现在25岁到30岁的人，未来的5年，只能好好工作。
最后一次在2030年附近，能够抓住一次你就能够成为中产阶级。
为什么要信他，因为他已经没了，去年年底去世了，才44岁。我觉得是因为他泄露了天机。
02
全市停工
再来说一下全市停工。这是8月31日出的一个新政策，10月起，天津全市停工半年。对楼市有什么影响呢？
▲徐志平分享经验
●不仅仅给部分人增加假期，还有环保压力、领导喊话。这不仅是经济问题，也涉及到政策问题。
●工程口朋友还说，因为去年天津也停过工，年初就有传言说天津今年也要停，以至于外省农民工都不愿到天津来务工，很多工地人手紧张。
●另外，开发商的工期受到巨大影响，包括交房期、房产证都得延后，这是板上钉钉的。
●再者，施工、工期与销许、房源的关系。这要从930政策说起。
930政策之前真的是一房难求，政策初衷是让开发商赶快拿销许，结果适得其反。
对未按照土地使用权出让合同约定期限取得基础部位验收证明，以及取得基础部位验收证明后30日内未申请办理销售许可的商品住房项目，提高申请商品住房销售许可工程形象部位标准，6层以下（含6层）建筑需达到封顶，7-12层建筑需达到6层以上，13层以上（含13层）建筑需达到总层数的50%。
商品住房项目建筑规模在3万平方米以上的，每期申请销售许可面积不得低于3万平方米（尾盘除外），商品住房项目建筑规模在3万平方米以下的，须一次性办理商品房销售许可。
因为众所周知的限价，开发商推盘都不积极，这个政策反而让开发商找到理由延后。4月份之前，新增供应连续6个月环比下降。
所以331政策做了一些调整。
为防止房地产开发企业捂盘惜售，确保新建商品住房及时上市销售，对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的，要在2017年6月1日前申请办理销售许可手续。
331政策之后，5月、6月突击拿了一批销许。5月供应12981套，环比涨149%，6月是19522套，环比又涨了50%。
6月之后，老问题又出现，有些项目要么就不做完基础（只要打桩就算开工）或者做完基础不验收。7月份供应11815套，环比下降了4成，其中一半还都是远郊。有些拖的都离谱了，天房中山路从去年年底就说开盘，最近说9月份，看项目的意思还想拖；南站的香锦园项目，2015年拿的地，2700的楼面价，主体全部封顶就是不建售楼处。
8月份数据还是下降，所以前段时间20城被点名（包含天津），要求开发商不能捂盘，必须按限价卖。（详见《天津等20城开吹风会：调控不松绑，喊话房企积极出货》）
前阵时间出现了一些很笋的盘，比如咸水沽1万3千多。恒大翡翠华庭9000多，最近它又拿了一排销许8000多，现在还没有卖。
最近我从业内了解到一个消息，现在房管局有个新要求：拿到销许9月15日要销售；具备条件拿销许的9月30日前必须拿。
这个没有公开，属于内部的。我估计一些拖沓户这下跑不了了。比如天房中山路，要是拿完销许，估计10月份怎么也会开了。
这个举措会为10-12月储备一批房源，明年1-2月是传统淡季，影响不大，但3-4月份会出现阶段性的房源紧张。每年的3月份都是第一个成交高点，甚至能决定全年行情。有些人也在担心政府放开限价。房源偏紧的话会影响明年3月的行情吗？
这一点应该不用太担心，目前全市存量10万套，1200万平米，月成交1万套左右，去化周期10个月，处于合理区间，就算3-4月房源偏紧一些，也不可能跌到限购之前的6个月。
而限价放松是早晚的事。因为必须放松。五万多拿的地，按现在的限价标准，市区天花板是5万5，你给定5万5，怎么可能呢？限价放开，前提条件是政府是按照地价来定房价，不是一刀切。你拿地高的，我给你房价高，这样天花板不就打开了嘛，也就相当于限价打开了，所以这是早晚的事。时间上来看，明年下半年肯定是打开了。这是我对市场的判断。
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