大咖话楼市|天津未来3-5年还有一波行情！
继第一期活动成功举办后，神话姐姐与365淘房又组织了第二期群友线下分享会，并邀请了多位楼市大咖和实力战将，现场大话楼市、分享购房经验。以下小编整理了部分嘉宾的分享内容，仅供参考！
（PS：之前已经分享了两位嘉宾的观点，感兴趣的朋友请戳→钤山老人分享 、cyyxxx分享）
姜昊：未来天津豪宅化趋势明显
自媒体大咖、冷眼观楼运营者
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很多朋友对天津的认知有一些不一样，有些人会认为天津经济活力不够，消费能力和收入都不强，所以对天津的发展前景不是特别看好。但我个人认为天津城市会迎来一个非常好的发展机遇。原来说北京发展的特别好，天津是灯下黑，但最近这几年感觉北京这碗水已经满了，它的资源正在外溢。
比如在天津留下来工作的外地青年就非常多，我们一定要看到这一点，这一点是一个城市将来发展非常重要的基石，就像金字塔一样，他们就是金字塔塔基的位置，他们将来可能要在天津置业，将来父母可能也会过来帮着带孩子，他们可能也会有强烈的消费，这些都推动着天津房价不断上涨。
为什么说北京、上海经济实力比较强，因为外来人口大量涌入，使市场活跃起来了。天津现在也迎来了这样一个机遇，所以我十分看好天津市场。
天津是一个非常有底蕴的城市，有很多东西我们没有发掘到，所以我们一定不能用过去天津人的思维来看这座城市，将来天津人买房一定不会是和天津人竞争，而是和全国的有钱人来竞争。
另外，天津市场逐渐趋向多元化，就像酒店式公寓大户型2000多万的房子，目前在天津的销售情况也比较好，这也证明了天津这座城市的购买力。
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我在外地看盘，尤其上海、江浙、杭州这些地方的项目。相比来看，天津市场的发展水平相当于 5-8年前的上海、深圳、北京，也就是说，这些一线城市以前走过的路我们正在走，或者说我们以后也会走。
比如杭州购房人对项目品质的要求比天津购房人高出很多，城市的市场竞争非常激烈，促进开发商对品质的追求，另外上海、苏州项目的整体品质水平也比天津领先3-5年。
从去年开始，天津土地出让价格明显攀升，出现了5万+、3万+的楼板价，未来天津豪宅化趋势很明显。现在虽然面临限价，可能有的开发商在做减配，但是大家要把眼光再放长远一些，将来天津品质的房子一定会越来越多，所以普通的老百姓对房子品质的要求，也会随着市场的发展有所提升。
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现在似乎有太多人把买房当成了一种“信仰”。的确房产投资可以算是可攻可守的资产，但它本身并不是炒买炒卖。
我最近在思考一些问题，中国正在进行消费升级、产业升级，居住环境也在升级，那么你会对于居住的房子打多少分？我不同意住小的、炒大的，那是没有意义的，不到变现的也没有用。
房子是我们生活的载体，是我们生活的容器，我们需要住到更好的房子里来享受更好的生活。所以说买房首先要满足自己的居住需求，然后才是资产的保值和增值，这只是附带效应。
最后我希望大家都能选到自己最称心如意的房子。在未来2-3年之内，天津应该会涌现出一批品质比较高的项目，大家可以考虑在居住升级上有所建树。
浪哥：购买二手商业的优缺点和注意事项
资深购房者，擅长二手商业，收购底商、租赁买卖定价误差几乎2%以内。
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我建议大家购买商业的时候，优先考虑二手商业，不推荐一手底商，因为开发商已经在出售的时候透支了未来的增长空间，并且有一些障眼法的营销手段：
1.售后包租，这是羊毛出在羊身上的道理；
2.现房带租出售，先给租户免租2到3年提高租赁价格，体现回报率，因为投资底商的人都知道按回报率算；
3.买两层送一层，一般新房底商都是一拖二或者一拖三，在盖房子的时候，地基垫高挑高做高，然后再把地基砸了种种手段来让你觉得单价合适。
相比之下，二手商业是现房，回报率可以看见，租户的业态也不受限制。不过二手底商也有缺点，就是入手的门槛比较高，因为购买二手底商会涉及到个税、土地增值税等，费用很高。
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商铺和楼上住宅售价并没有太大的关系，比如说和平某条僻静的单行路，楼上住宅单价可以到8到10万，但是楼下商业很清静单行路不留人一样卖不上好价钱。
一个成熟的商圈不是一天两天形成的，而是日积月累很多年，并且人们形成的消费习惯有很大的直接关系，很多人会发现同样一条马路会出现上风口下风口，热闹是一段一段的，就是这个原因，而且商业是有距离效应的，比如长江道贯穿南开、和平、河西，但是长江道就不行因为商业不距离不紧凑，但是到了河西大沽路就不一样了，商户林立业态齐全。
各个区比较成熟区域推荐：
南开——西湖道、白堤路、万德庄、鞍山西道
和平——荣业大街、贵阳路（南京路、滨江道就不提了，基本上也买不到）
河西——广东路、永安道、利民道、大沽路
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二手商业尽量选择纯一层大开间的，可以做餐饮的铺子，因为开间大可以分租，可以做餐饮的铺子能比同商圈的多租个百分之十到十五的租金。一定要避免，守着高架桥，守着绿化带，高台阶，商铺离马路过于远的铺子，这些铺子不好租业态受限制！
徐志平：天津未来3-5年还有一波行情
365淘房平台总监、资深媒体人
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前段时间黄奇帆在复旦大学做了一个关于房地产调控的演讲，提到了长效机制的问题。在他看来，建立长效机制要从土地、金融、税收、租赁、地票五个方面着手，形成制度化的安排。
其实，影响房价最重要的两个方面，一个是房贷，一个是土地。
关于房贷，我们微信前几天推了篇稿子，通过历年房贷利率和房价走势得出，房价指数与房贷利率呈现负相关的关系，利率降房价涨，利率涨房价跌。这个是毋庸置疑的。（详见《房价涨跌现在得听“他”的……》）
而现在的房贷利率情况，与2013年底2014年初一样一样的，在那些年买过房的，都能明白，那会儿首套房首付也是三成，二套六成，首套利率当时基本上是95折、基准，也有上浮的，审批时间特别长，也有银行停贷。
2013年年中房贷利率开始上升，楼市成交还是很火爆，连续5个月成交都超过120万平米，2013下半年房价还持续在涨，到2013年年底达到一个顶点。市场是滞后的，到了2014年一开年，市场就马上冷了，巨冷，整个成交量下滑得很厉害，随后2014年下半年的时候就出现降价了。
而今年的行情跟那个时候极其相似，这是历史规律。
再说土地方面，土地市场已经被顶到高位了，比如北岸中心，这个项目的地块要是再拿出来拍，楼面价能卖到3万5，现在房价是3万5，也可以说，房子是赠送的，现在卖的其实是地。
前一阵嘉兴土拍的事震惊全国，嘉兴土拍公开是有425家，拍8块地，其实远不止这些家，原定拍卖的地根本容不下这么多人，最后改到一个大剧院重新开始摇号。出来混总是要还的，终于让开发商体验了一把摇号的感觉。
其实这很好理解，挣钱效应，开发商是批发商，卖给买房人是零售。房地产赚钱效应这么强烈，很多资金进场，土地供应方只有政府一家，土拍能不高吗！
按照经济规律，如果一个行业利润率高，就会有很多人进入。单去年下半年到今年上半年，就有13家外地房企新进天津，比如金科、荣盛等。
一个城市的土地价值也跟规划有关。为什么说市区土地比郊区贵？政府砸下多少钱都会平均分到每平米土地上。最典型的就是生态城。基础设施建好了，房价自然涨了，甚至增长倍数都比市区高。
北辰这方面就差，有些项目房子都开始卖了，四至路还没有修好，看个房且费劲了，有些土地甚至都没有做到七通一平，政府在土地砸的钱不够，地价涨上来了就是虚高。西青这放慢就做的好一些，西青区卖哪一块地，四至的路绝对修的很好，整的有板有眼。
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丁祖昱前段时间来天津做了一个演讲，说到未来3-5年，天津仍有房价上升的空间。我赞同这一观点。3-5年，按4年算就到2021年，肯定有一波行情，这个毋庸置疑，大家应该能达成共识，因为土地在那摆着呢。
政府查验收备案查捂盘，让赶紧卖，目的就是想把前期地价低的地赶紧清掉，给高价地腾出路来。现在市区拿的地地价这么高，肯定是要做豪宅的，解决的是高端改善。
买房都是阶梯消费，100万刚需，卖了后是买200万的，200万是买300万的……这样卖一买一才能达成市场的流动，高端改善也必须通过这个阶梯才能上来。
但是所有的食物链都需要最基础的刚需进来，才能食物链一层层叠上来。为什么现在市区卖得没有那么好，其实也是一个二手房成交量下降的原因，很多人不能实现卖一买一。
这个刚需人群第一是外来人口，第二是高校毕业。目前天津刚需最边缘拉到哪了？拉到咸水沽、团泊东、东丽湖了，如果这个最边缘的刚需超过天津平均工资水平，那就有点危险了。
现在目前来看，还勉强，比如团泊东，中骏云景台10000元/平米，按90平米计算总价 90万，首付三成27万，贷63万，月供要3600多元。对比现在的天津工资水平，作为刚需人群勉强还能负担的起。
如果最边缘的区域房价到了2万的时候，刚需人群还能去哪呢？那个时候才是可怕的事情。这是我自己思考的问题。因为市场就是这样，你必须有看多有看空的才能达成交易，大家都看多，没人卖，大家都看空，没人买。所以就是有人看空，有人看多。
当然也不是只有买房一条路，还可以租房。比如今年成交的地块大部分都有自持面积，按照规定来说，这部分面积只能是租赁。这批企业房东来了，肯定会比个人房东更规范一些，租赁时间上也会更长，不排除10年、20年的租期。
但目前来看，租房具有不稳定性，再者租房解决不了落户等问题。尤其是现在90后崛起了，成为买房的生力军，马上00后也要起来了。他们更讲究生活品质的，不会为了还房贷而影响诗和远方。所以这类人群不是以买房为唯一路径。如果把这部分刚需人群消化掉，去租房了，这个食物链也会受到影响。
一个正向信号，一个反向信号，个人需要独立判断。
我个人看来，3-5年天津这波行情应该是跑不掉的。
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