2018房价暴涨论，靠谱吗？

前几天，朋友圈被任志强的消息刷了屏，“2018年下一轮房价要暴涨”——听上去太有爆炸性了，地产圈很多人都在转（小心思很明显啊！）做为地产界的预言帝，他的预测极其有分量，过往已经证明，基本上十拿九稳！所以任大炮才从“全国人民最想揍的人”变成了众人仰望的“大神”，都迫切的想从他口中获知房价涨跌的秘密。

但是，BC君没有转，用脚后跟都能想的出来，在这个风口浪尖上，他要敢说这样的话“房价不涨还提头来见”，那他就不是大炮了，而是核武器。在目前房住不炒的大背景下，马上就要开大会，任志强怎可能说这样的话？  

事后证明，的确是空穴来风，也有人出来辟谣，这篇稿子上半年就已经被炒过。

其实，任志强的这次发言是在第十三届中国地产金融年会上，他发言的主题是“为什么要买房”，那天演讲任总没有说房价上涨或者下跌，只是说了为什么要买房不要租房的问题，根本没提2018年房价的事。大炮也是怕了媒体，很多媒体都是断章取义起标题党，把大炮坑惨了，所以全程不允许拍摄录音，也不允许报道。

就这样严防死守还是被坑了。

虽然不知晓大炮最新的讲话内容，他之前的观点还是很明确的，有以下几点：

1、房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。

我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。

很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。

按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。

2、家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应是住宅需求不断提高的两大因素。

1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小，而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。

人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。

3、什么时候买房？

许多人在每次调控时都会问到同一个问题：“什么时候买房？”开发商则会问：“什么时候买地？”最简单的原则是“低潮时买地，高潮时卖房”，但必须有几个前提条件。

地主之所以能成为地主，从经济学的角度看，绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮，当然也用不着卖地，如果一定有人要买丰年的土地，那么农民也会按丰年的产出估了高价，那也就没人会去买了。地主一定会在灾年收购农民的土地，一是灾年农民没了存粮，不得不用土地去换取粮食渡过难关，活下去至少还有生存的希望，如果宁可饿死也不卖地，那么地又有什么用呢？二是灾年土地的价格低，只能以灾年的产量来估值。

因此灾年是地主购买土地的好时机。

但地主靠什么在灾年还能购买土地呢？那就是靠存粮，有充足的粮食渡过灾年，并有充足的粮食可以用于交换土地，还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环，那么地主也会饿死。

“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”，我转让土地就是为了获取必要的现金，让剩余的土地能产生更多的效益。

买房也是一个道理，要学会逆周期操作。低潮时买房，高潮时卖房。

回到当下楼市现状。

中国这次全面暴涨已经算接近尾声了，按照城市轮动的规律：去年一二线暴涨——被调控——资金杀向三四线——今年三四线暴涨——继续调控。然后呢？心再大的资金也不可能去五六线城市吧。

所以这一轮城市轮动快要结束，资金会等待下一次机会回到一二线城市。最起码，机会不会出现在2018年，时间还得往后，因为现在调控还远没有结束，长效机制、房产税、租售同权、租赁政策、房贷利率上浮还没有发挥出威力。10月12日又有昆明、太原、绍兴3城出台限售新政，10月13日银监会又表态将重点严查消费贷流入楼市，从9月初央行发文将严查个人消费贷用途，短短一个月时间，深圳就有买房人被银行收回消费贷，可见政府对此轮调控的决心之大。眼下，一、二线城市已经掀起一场全面清查"消费贷"、"经营贷"等信贷资金流入房地产市场的行动，这轮整顿的开启，无疑又堵死了一条资金来源，楼市变得更加寒冷。

所有，即使有下一轮暴涨，也不可能是2018年，切不可冲动！要有稍长的耐心等待下一轮城市轮动，3-4年，将会从一线城市（北上深）开始发轫。但是，北京人口红线已经划定，2020年严格控制在2300万人以内，并强调2020年以后长期稳定在这一水平，这次划线不同以往，伴随着大力度的疏解搬离动作，而天津作为北京唯一的“替补”，下一轮大概率将会成为首发，而不会跟往年一样滞后半年。

最近，有很多房企在涌入和谋划进入天津就是最好的注脚。阳光城、泰禾都在大肆收购，阳光城更是喊出了“上不封顶”的口号。看不懂！必须得承认，开发商和买房人之间有巨大的信息不对称，开发商有投研部门、政府公共关系部门以及外部咨询机构……所以观其行很重要！ 

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