其他
律师眼中的物业费ABS产品
重磅课程
【F0044】并购基金、资本市场投融交易结构实战案例分析【11.26-27|北京】
【F0049】私募基金投资运作、创新及银行合作机会【11.26-27|北京】
【F0047】资产证券化和准Reits案例风险点和创新业务研讨会【12.3-4|上海】
【F0042】混业资管监管创新、银行理财资产池构建【2016.12.3-4 ▏上海】
点击上面蓝色标题,可以获取详细课程信息哦
更多活动咨询刘老师电话&微信:13585803262;陈老师电话&微信:15001798894
原创声明 |本文作者陈琳律师,上海铭森律师事务所,授权发布;欢迎个人转发,谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。
本文研究的物业费ABS产品归属于证监会监管的企业资产证券化业务。证监会于2009年5月21日发布的《证券公司企业资产证券化业务试点指引(试行)》最先对“企业资产证券化”的概念进行了规定,该指引第一条就明确“企业资产证券化业务是证券公司以专项资产管理计划为特殊目的载体,以计划管理人身份面向投资者发行资产支持受益凭证,按照约定用受托资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产,将该基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。企业资产证券化是区别于股票、债券的一种直接融资方式”。
为了使物业费ABS产品的基础资产符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》的相关规定[1],且不属于负面清单[2]范畴,计划管理人会对入池基础资产设定详尽的合格标准,一般可归纳为以下五个要点:
1. 晋城银行与信托公司签订《信托合同》,将一笔资金委托给信托公司设立单一资金信托,从而获得信托收益权;2. 信托公司与明华物业签订《明华物业信托贷款合同》,构建信托贷款,同时明华物业将特定物业服务合同债权质押给信托公司,并以物业费收入作为信托贷款的主要还款来源;3. 中国中投证券作为计划管理人设立资产支持专项计划,发行资产支持证券募集资金,并将该资金用于购买晋城银行享有的信托收益权。
经过上述分析可知,案例三中的原始权益人系晋城银行而不是明华物业,且基础资产是信托收益权而不是物业服务合同债权。
那么,我们不禁要问为什么开元物业和明华物业不采用成本更低的单个专项计划SPV结构呢?无外乎以下三个原因:
首先,双SPV结构通过基础资产“真实销售”可实现风险隔离 [4] ,有效解决了单个专项计划SPV的风险隔离不彻底问题。由于双SPV结构具有此项优势,自2014年海印股份信托收益权专项资产管理计划首创该结构后,双SPV结构越来越受到企业资产证券化市场的青睐,增加了基础资产的多样性。
其次,引入银行委托贷款和双SPV结构均可解决现金流难以估算的问题。以物业ABS产品为例,影响未来现金流预测的因素主要有以下三项:(1)基础资产对应物业因物业合 同到期不再续签和物业管理人被委托人解约等原因造成基础资产总体物业面积变动;(2) 若物业费价格下调;(3)若物业业主在以后年度延迟缴费或不缴费,则物业费收缴率将会下降。如增加一层委托贷款债权和信托贷款可以较好地解决这一问题,此时,基础资产不是物业服务合同债权而是还款期限确定的贷款债权和信托受益权。
最后,引入银行委托贷款和双SPV结构还可解决基础资产权属不明确的问题。仍以物业ABS产品为例,物业服务合同债权的形成以物业公司履行物业管理义务为前提,如基础资产转让时物业管理义务还未履行的,则委托方极有可能行使先履行抗辩权拒绝支付物业服务费,物业公司所享有的付款请求权将受到阻碍,导致物业服务合同债权权属较难确定。以银行委托贷款为例,原始权益人发放贷款后即取得委托贷款债权,借款人必须履行还款义务,有效避免了基础资产权属不明确的问题。 综上,物业费ABS产品选择何种交易结构,并无统一标准,还应综合分析物业公司的具体情况后灵活运用。
[1]基础资产是指符合法律法规规定,权属明确,可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产,也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。前款规定的财产权利或者财产,其交易基础应当真实,交易对价应当公允,现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。
[2]中国证券投资基金业协会于2014年11月24日发布《资产支持专项计划备案管理办法》及配套规则的通知(中基协函[2014]459号) 附件 2:资产证券化业务基础资产负面清单指引
[3]证监会2016年5月13日发布的《资产证券化监管问答(一)》规定:以单一信托受益权为基础资产,基础资产除必须满足现金流独立、持续、稳定、可预测的要求之外,还应当依据穿透原则对应和锁定底层资产的现金流来源,同时现金流应当具备风险分散的特征。无底层现金流锁定作为还款来源的单笔或少笔信托受益权不得作为基础资产。
[4] 相关内容可参见铭森资讯于2016年4月18日发布的《专刊 | 资产证券化的增信措施是否多多益善?》
陈琳 律师
上海铭森律师事务所
电子邮箱:eileen_chen@mindsunlawyers.com
联系电话:18918950256
中国人民大学 经济学硕士 金融专业
华东政法大学 法学学士 经济法专业
上海市律协融资租赁业务(商业保理业务)研究委员会委员,已通过证券从业资格考试和基金从业资格考试,并为多家企业提供资产证券化、私募基金管理人备案、私募债发行和新三板挂牌法律服务。