银监会开查信托违规拿地业务；房企融资监管政策大起
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原创声明 | 本文作者为金融监管研究院创办人 孙海波，研究员 常淼
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前言：
根据中国证券报记者独家获悉，近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》
明确表示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。
一、文件主要核心内容解读
是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。
金融监管研究院 孙海波 解读：自从去年10月份以来房地产相关监管政策已经变为国策，一行三会相继出台了一些执行细则，更多的是强化现有监管框架。主要是严禁各类表内外融资用于房企拿地，或者给房地产企业发放流动资金贷款。
银行理财受阻后，很多变相措施开始指向信托，但实际上去年11月份银监会开始自查信托；重点检查（五）房地产信托业务合规经营情况：是否严格执行房地产相关信托业务监管规定；是否加强信托资金用拓和流向监控；是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款；信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。
但本次针对信托的检查非常务实，特别指出“股债结合模式”、“合伙制企业投资”、“应收账款收益权”几种比较常见的绕道模式。
股债结合模式，典型是小股大债，以少量资金获取项目公司股权，再以债权为主投向项目公司。或者股东+股东借款模式。类似下图：
应收款融资类似商票贴现，主要是担心房地产企业通过上下游企业进行融资，再间接流回房地产企业账户。这也是房企比较常见的融资方式。其实在此前银监会的检查文件中也要求银行防范房企通过上下游融资的模式。应收账款融资和商票贴现都非常类似，主要是房地产企业很容易通过上下游企业伪造贸易背景申请银行贷款。
所以当前环境下笔者认为相对最合法合规的房地产融资就是开发贷，此类封闭式项目融资，严格受托支付和资金流向审查，完全符合监管要求。但在资金流向审查上银行业金融机构需要担负起真实性审查义务。
“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
金融监管研究院 孙海波 解读：
该模式主要是构造一个主债权，通过股东或关联方借款的形式，股东或管理方以该笔债权作为劣后级出资方，这样信托计划以这笔债权名义对融资项目进行风控。实质上还是再构造明股实债的主债权。到期原状返还。
此外实际业务中争议较多的是银行或其他金融机构对房地产企业之间的并购贷款融资是否违反房企融资的相关安排。笔者不再详述，可以添加个人微信haibosun88.
二、房地产融资相关监管政策梳理和解读
1、定义什么房地产领域？
即便从最基本的狭义“房地产贷款”分类来看，银监会将下面的融资类型都纳入进来。
房地产贷款]可以初分为房地产开发贷款和购房贷款。其中，房地产开发贷款是指填报机构发放给土地储备机构或房地产开发商用于地产及（或）房产开发、建设的贷款，土地储备包括收购、征用、储备、地产开发、出让等一系列过程，因此土地储备贷款不等同于地产开发贷款。购房贷款是指填报机构发放给个人或企业用于购买住房和商用房的贷款。
1.1地产开发贷款]是指填报机构发放的专门用于地产开发的贷款、且在地产开发完成后计划收回的贷款。值得关注的是财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，土储部门作为借款主体的地产开发贷款会逐步清零。
1.2房产开发贷款]是指填报机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。言外之意贷款如果覆盖地产开发和房产开发全过程应统计为房产开发贷款。房产开发贷款中除去住房开发贷款和商业用房开发贷款以外的贷款统计为[1.2.3其他房产开发贷款]。
2、房地产融资的主要红线在哪里？
（1）、2016年10月份银监会前主席在“2016年三季度经济金融形势分析（电视电话）会议”上的讲话：继续加强对银行理财资金投资房地产领域的监督管理，严禁资金违规进入房地产领域。尤其是强调银行理财比照自营贷款来审查资金是否违规流向房地产领域。彻底封堵了在这之前银行普遍通过表外理财绕道投资房地产企业拿地项目。
对于通过同业资金对接信托或者其他SPV间接投资房地产拿地项目，上海银监局在4月底对招商银行上海分行开出了420万的罚单，而且首次以“罚没”的形式开出的罚单，对业内警示效果非常明显。凸显监管对违规流入房地产领域的零容忍态度。具体案例分析参见本公众号之前文章《突发丨上海银监局重拳处罚某分行借道同业违规土地款融资》；
（2）、2016年11月11日银监会发布《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，基本是按照银监会尚主席在10月底的第三季度工作会议讲话精神的具体落实，具体讲话全文可以参见笔者昨天的相关文章和解读《银监会最新监管精神：涉及房地产融资、地方政府承诺函、债券委外和杠杆、不良资产》；其中最重要的精神是银行理财资金比照自营贷款进行严格监管，限制房地产企业变相通过上下游企业进行违规融资，限制变形通过个人经营贷或信用卡套现以及其他形式进行首付贷。对于各类资管产品变相绕道为房地产企业融资提供便利的结构，其中最后贷款多数仍然需要通过信托和银行，银监会堵上信托贷款的通道，以及银行理财和自营资金来源。
（3）房地产和两高一剩的表内外融资，不包括银行间和交易所ABS或者债券投资，包括房地产项目按揭销售尾款融资；
尤其是涉及房企拿地或房地产企业融资（非项目融资），以及不符合四三二资质的项目融资，不论是银行理财、委托贷款还是自营资金通过特定目的载体向房企融资或拿地的项目进行融资都属于红线。对于纯股权融资或股权并购融资，从资金流向审查角度，需要看是真股权投资还是属于明股实债或过桥融资范畴。如果只是小股大债，很可能仍然被认定为房企融资。
银行间和交易所的ABS或债券，笔者认为只要相关债券审核或注册机构允许发行，应该被认定为符合国家产业政策，投资人投资债券并不需要穿透审查最终资金流向是否违规。未来如果交易所正式推出reits产品，属于物业融资的范畴，银行自营或理财投资都不应该属于限制范畴。
(4)、贷款置换业务中，置换项目为房地产项目融资，但银行很难控制或核实前手融资资金流向；
笔者认为三套利文件列举“是否存在以本行表内表外融资违规置换他行表内表外融资等方式，用于企业举新债还旧债，资金未被真正用于生产经营的现象”；现实业务中主要是针对房地产项目融资的置换需求比较强烈。这里核心点是“资金未被真正用于生产经营”，而置换贷款实际操作中容易贷款置换银行很难追查前面贷款发放银行资金流向是否真正符合监管要求，因为置换行的资金流向是银行同业。而前面贷款发放行业务已经终止，银监的很多检查其实只针对存量业务，比如此次三违反、三套利和四不当检查都是针对2016年底存量业务。
重要文件全原文之备案4号
证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目
证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定，并符合以下规范性要求：
一、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：
(一）委托贷款；
(二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；
(三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
(四）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
(五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
二、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
三、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
四、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。
五、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
[1]目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
[2]根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。
[3]本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
[4]上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当公司最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
备案4号文件金融监管研究院孙海波逐条解读
（一）、适用范围
正文仅以“证券期货经营机构私募资产管理计划”为准，而备案4号的依据是证监会公告13号，笔者认为防止套利，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，应参照执行。我们认为，关于此次私募基金的适用范围，应当适用于所有的私募基金，而不是像“新八条底线”按照“产品”口径执行只有私募证券投资基金产品参照适用。
（二）、严控热点城市
热点城市的定义：包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等16个城市，这一范围将根据住房和城乡建设部相关规定适用调整范围。值得注意的是，这16个城市的范围与11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》等文件中的规定保持了一致，这意味着限制房企融资，调控房地产行业是在国务院层领导下的一行三会的统一行动。
（三）、项目划分标准
热点城市的最严格条款只涉及普通住房房地产项目融资；投资于商业地产项目，保障房等不受影响。具体划分范围参见文末附录。这个思路和发改委等条款思路一致。
（四）、明股实债是控制重点：
相比征求意见稿，正式更详细明确了“明股实债”的定义：明确列举了具体的投资方式，基本上禁止了现有私募资管违规进入房产项目的渠道，包括委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他类资产收（受）益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权，以及其他投资方式。
明股实债也是此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段。因为以投资股权的名义，就可以不用看融资项目的各类资质，或资金用途等；但明股实债的设计如果“债性”太弱虽然可以绕开银监会监管，但也会导致法律风险，此前新华信托的案件仍然在二审中，一审判决可参考《私募基金如何应对新华信托“明股实债”判例》。
但是从备案4号原文看，并没有将“真股权+股东借款”的形式纳入资管产品明股实债定义。未来看基金业协会的解释扣紧。
笔者相信当前证监会严格监管的环境下，很少有管理人愿意直接参与回购或保本安排（违反私募新规和证监会13号公告）；如果是融资方参与股权投资的劣后级认购或平层产品中提供回购承诺，符合监管要求，但仍然有各自的问题。
（1）如果是融资方参与劣后级认购，对于优先级融资人而言风险保障措施显然不足，但因为不属于债权融资，没有构造主债权的话，融资方项目的土地使用权或其他项目资产无法有效质押到管理人这里。所以一般即便融资方参与劣后份额认购也同样会加一个回购承诺。
（2）加回购承诺，从基金业协会的备案4号看，如果是热点城市普通住宅项目严格禁止；如果是非热点城市需要审核资金流向。
比如下列融资结构不符合银监会对银行理财的最终资金流向要求。
（五）、非热点城市资金用途受限
需要注意的是，只有第一条局限于16个热点城市，第三条的限制适用于所有城市的房地产项目“私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利”。
这一条的解读需要尤其小心，需要注意逗号和分号的差异。私募资产管理计划只是不能以任何方式向房地产企业提供流动性资金和土地出让价款，如果是16个热点城市以外的项目融资仍然可以。严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资一直以来是政策基调。自从去年10月份以来，更是加强了调控的力度，尤其银行理财等资管产品间接提供融资用于不符合四三二房地产项目，或流动资金融资，或房地产拿地价款融资（包括拍卖保证金）；
但第三条没有明确私募资产管理计划受让资产收益权或明股实债向非热点城市提供项目融资也要符合四三二等资质要求。笔者理解只要不嵌套信托计划或者二不通过银行委托贷款应该可以绕开这条限制（这两个渠道限制主要来自银监会）。
（六）、向下穿透审查底层资产
为防止通过层层嵌套等方式规避监管规定，征求意见稿还特别强调，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透义务，对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。
（七）、信息披露及资金监管
私募资管计划投资房地产项目，若不属于16个热点城市普通住宅项目，以及资金用途符合规定的，在符合其他备案条件的前提下，房地产项目也可以备案通过的。
对于符合要求的房产项目，备案4号要求资产管理人应当详细披露融资方、项目情况、担保措施等信息，并且应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防止资金挪作他用。
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房地产信托投融资业务操作实务详细解读