2022年北京买房逻辑，彻底变了！

北京的买房逻辑彻底变了！

恰逢金九银十，北京楼市接下来到底怎么走？普通人又该怎么选筹？今天蒋老师给大家聊明白！

第一，北京楼市是全国楼市的“”信心之源

因为北京如果启动救市，那么就意味着全国都启动了，北京如果大涨，那一二线城市都有可能上涨，甚至有过之而无不及。

直到现在全国楼市还处于低迷阶段，本来我们高层是不用松绑北京楼市的，但时局至此，已经没招了，必须得让北京来引领，才能提振楼市信心。

但北京楼市要想火起来，也没有你们想的那么简单，只要“认房不认贷”的政策不放松，北京楼市就很难升温，因为北京房地产是一个典型的改善型市场，这一点跟二线城市有较大的区别。北京最近几年，城市都处于“缩量”阶段，因为城市发展饱和了，交通拥堵，甚至一些央企总部都搬到别的城市去了，目的就是为了给北京缓解压力。

至于北京楼市到底会不会放松“认房不认贷”，现在还不好说，我觉得50%的机会吧。

第二，亦庄和通州，楼市命运截然不同

你知道今年上半年，北京房价涨幅最大的板块在哪里吗？也许你会说是东西城区，或者是海淀、朝阳，其实都不对，北京涨幅最大的板块在亦庄！

亦庄的崛起，根本原因还是教育和产业，底层逻辑和驱动价值点都没有变，亦庄的利好，主要来自于互联网大厂的外溢，以及芯片等高端制造业的落户，超过100家世界500强企业均有在这里入驻，比如说三一重工、京东方、小米、京东都在这里，这里的购买力迅速提升。

万事俱备只欠东风，楼市的东风就是教育资源，而亦庄房价的上涨，就是它一直在接驳海淀的教育资源，与各大名校联合办学，以至于被大家成为“小海淀”。

所以，大家以后在买房投资方面，只需要掌握好这个公式：板块升值潜力=产业的存量与增量+教育的存量与增量

产业存量是代表了购买力的存量，产业增量代表了将来你的房子有人接盘，教育存量是一个板块的基础，增量代表了房子的溢价！这个板块价值分析的公式，同样适用于其他一二线城市。

分析完亦庄，我们再来看通州，由于北京市政府东迁通州，当时为了保护通州的房价，提出了“双限大法”，你想要在北京买房， 不仅需要北京5年社保，还需要通州连续3年社保，当年通州也是信誓旦旦规划了运河商务区，但截止到目前，没有什么大规模的产业导入，当年规划了很多国企落户到这里，但由于雄安新区的出现，大部分都要划到雄安去了。

产业导入失败，意味着人口导入失败，再加上限购政策的严厉，以及优质教育资源得不到补给，这是一套连锁反应，在通州身上应验了，房价基本在过去5年时间，没怎么涨，本来信誓旦旦买通州的那批人，现在心情却是不太美丽。

通州的故事告诉我们，强大如北京，依然有板块5年不涨，核心逻辑是如果一个板块缺乏产业支撑，必然会缺乏优质教育的支撑，因为高端产业才能带来高端人才，高端人才才会带来优质教育。所有的配套都是跟着产业和人才走的！

这一点，适用于任何城市，需要切记！

第三，北京楼市的改善需求到底有多强？

要知道，北京是全国资金总量唯一超过20万亿的城市，全国金融本外货币总额是233万亿，北京一座城市占了20万亿，接近9%。如果你还不清楚20万亿是什么概念，我们来对比一下，四川省的资金总量是10万亿，北京一座城市是四川省的2倍！

这两年，央行在持续放水，北京又是离钱最近的城市，北京的富人们拿到低成本的钱，他们会干什么？

四个字：资金避险！如何避险？当然是买豪宅，难不成去澳门潇洒？

所以，近两年，北京的豪宅涨势凶猛，很多人会说，今年疫情，老板日子过得也不好，但是你看北京，今年前八个月，单价在10万以上的新房，北京一共成交了2061套，8个月的成交体量，就跟去年12个月的体量打平了。

我稍微打听了一下，北京一个粉丝，他是在北京专门做豪宅中介的，他说现在北京的有钱人，买别墅和大平层，根本不看价格，他们只注注重圈层和居住品质，因为这两个对他们来讲才是稀缺资源。

资本喜欢的就是稀缺，稀缺才有避险价值，才有信心跑赢通胀。

第四，什么时候在北京买房最划算？

两个字：年底！今年底也行，明年底也可以，后年底还是可以！

为什么是年底？这跟北京楼市的底层逻辑密切相关，北京楼市涨跌逻辑特别好判断，那就是上半年涨，下半年跌，所以，年底就是抄底最好时机！

上半年，因为是小阳春，所以会释放一批需求，下半年是秋凉冬去。那些涨幅过快的房子，也会降降温，慢慢回归到理性值。

但是因为今年疫情影响，北京上半年楼市没怎么涨，判断北京楼市涨跌逻辑并没有变，果不其然，今年6月份开始，北京二手房市场又开始升温，8月份二手房网签数量13920套，又创新高，那我们想在北京买房的朋友，应该再观望一阵子，预计要到明年的3月，北京楼市才会降降温，那个时候抄底，就是绝佳时机！

第五，北京买房，选什么样的板块和产品，更有升值潜呢？给你五点建议：