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跑不掉的潘石屹

吴昕 大佬说 2022-07-17

大势周转中,无论斗升小民还是资本大鳄,终难独善其身。

作者 | 吴  
来源 | 大佬说


房地产又开始“跳楼价”大甩卖了。


这次是潘石屹的SOHO中国。


3月10日,潘石屹以线上形式出席了SOHO中国2022年首场租赁表彰会上。虽然是租赁表彰会,但放出的重磅消息是,SOHO中国打算按照市场估值的七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。


众所周知,SOHO的写字楼地段都不差,从北京三里屯到银河,从朝阳门到中关村,还有上海的中山广场、东海广场,面积从100平米到2800平米不等。这些待售物业预估价格超过13亿。



据悉,这还只是第一批共56套。后续还有多少批房源将要推出售卖还不得而知。结合这些年潘石屹铁了心出售SOHO的诸多动作,恐怕这还是他出清资产的开胃菜。


但比起暴雷前遮遮掩掩的许家印,潘石屹倒是不吝自扬家丑:“现在公司遇到了困难,决定销售一些房子度过难关”。


SOHO中国官方也表示,公司此举是为了优化资产结构、缓解资金压力。


真真假假


7折是一个熟悉的数字。


2020年9月6日,许家印宣布,金九银十的黄金季,恒大楼盘全线七折优惠。这次折扣低于当年恒大港股上市受挫时的割肉价。


和潘石屹这次出售SOHO一样,要求全款支付。


原因很简单,恒大的现金流出现了问题。2020年8月,住建部和央行牵头,在北京跟恒大、碧桂园、万科、融创等12家房企开了一场座谈会,三大红线直接把房地产龙头企业划进寒冬。


剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。


这三项指标,直接牵涉到企业的有息负债增速。三条全中,其有息负债就不能增加。而房企大象掉头的窗口期只有四个月。


但潘石屹的情况其实截然不同。


说实话,在普遍高负债的中国的房地产行业,潘石屹的SOHO中国其实是独一档的存在。


资料显示,截至2021年6月30日,SOHO中国的账面总资产为711.10亿元,其总负债为332.46亿元,其整体资产负债率只有46.75%。


46.75%的负债率是什么概念呢?即使是三条红线实施一年半后,中国地产行业的负债率依然普遍高于80%。



SOHO中国财报指出,去年中期尚有现金及现金等价物为27.68亿元,一年内到期的借款为11.82亿元。这绝对算不上是债台高筑。反而是地产行业为数不多的清流,总体债务压力并不算大。


潘石屹出售的决心很大。


“欠债还钱天经地义,公司不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场,没有卖不出去的货,只有卖不出去的价”。


这说明了两件事。第一,股市大跌,经济下行,潘石屹选择了保持现金流的充沛。


第二,他套现离场的心思,从来没有熄灭过。


海南泡沫与北京奇迹


时间转回1992年。


海口市规划局流出了一组数据,人口总数30万的海口,人均住房面积高达50平米。


在那个全国一家数口普遍还挤在5、60平米房子的年代,这是一个夸张的数字,是海南房地产泡沫的直接体现。


1992年的北京,人均住房面积7平方米。


但大部分人还悄然不觉,岛上一片烈火烹油鲜花着锦的热闹场面。潘石屹在海口规划局用5斤橘子,换到了前述的数据。


那时的海南岛上,一度出现了18000余家房地产公司。大家都在玩一个叫做击鼓传花的危险游戏。


《中国房地产市场年鉴》的数据指出,1988年海南商品房的平均价格还是1350元每平方米,1991年也不过1400元。而1992年直接猛涨到了5000元,次年甚至飙升至7500元每平米的顶点。


26岁的潘石屹则在1989年来到海南。他已经从河北廊坊的石油部管道局经济改革研究室辞职下海两年了。


这次来到海南,是应一个老板邀请,担任砖厂厂长。


就像许家印意识到广州房地产的价值,是从卖钢筋开始。砖厂同样直接连接着蠢蠢欲动的房地产世界。



于是潘石屹认识了冯仑、王功权、易小迪、张民耕和王启富。万通六君子在海南岛上聚了头。他们在海口、三亚开始了自己的炒房炒地传说。


从第一个100万,到两年后的3000万净利润,六君子赚到了他们没想到的巨额财富。


潘石屹始终记得在规划局看到的数字。


于是海南房产泡沫破灭前夕,这六个人带着鼓囊的钱包,连夜逃回了北京。


有了原始资本的积累,他们的新世界广场项目开盘。5天销售进账5亿,资产迅速膨胀到48亿。万通在上交所敲钟上市。


然后万通友好分家,潘石屹认识了海归精英、高盛高管张欣。两个人认识4天就选择闪婚。


SOHO中国也因此诞生。不炒住宅了,潘石屹把目光对准了写字楼。



“中国最大甲级写字楼开发商”,2007年赴港上市,风光无限,创下亚洲纪录——最大商业地产IPO。五年后,净利润突破百亿。


这是和房地产行业龙头老大哥万科相差不远的数字。


而万科当年的125.5亿净利润,来自超过千亿的营收。对比之下,SOHO中国的全年营收不过161.43亿元。


潘石屹真正把房地产行业的暴利,玩到了极致。


明修栈道,暗渡陈仓


然而SOHO中国的辉煌,并没有延续多久。毕竟SOHO高绝的净利润背后,是山西煤老板买下的“黄金旺铺”,连续三年租不出去的窘境。


也是2012年,潘石屹不再买地,宣称要做一个“包租公”。SOHO中国全面转型,鲜少开发房地产新项目,宣布从销售向自持物业转型,将战略重点放在租赁业务。


这号称是专注未来,押宝中国地产的长远发展。但实际上,潘石屹选择了暗渡陈仓。


租售比的上涨远不如北京上海的房价蹿升之迅速。于是SOHO中国的营收规模迅速从百亿级别跌落至十亿。夸张的净利润也从此一去不复返,如今利润率仅仅剩下2.5%,坐拥诸多核心地产,增速甚至跑不过通胀。


这或许是创始人无心经营的直接体现。而事情的另一个侧面,是潘石屹对待中国房地产的悲观态度。结合近来房价走势,他确实看得长远。


早在2010年,他就提出“土地比房子贵,房价一直维持不现实。”那时这句话还可以理解为大佬得了便宜还卖惨。而2014年,他就直接把中国房地产比作“泰坦尼克号”,迟早要撞到冰山,甚至开始呼吁年轻人不要买房。



潘石屹也因此开始了自己的卖卖卖之旅。


2014年,以82.82亿出售了上海SOHO静安广场在内的十万平米物业。2015年又以84.93亿元卖出了上海外滩国际金融中心一个地块50%的股权。


此后几乎每年都能看到SOHO中国出售物业的消息。据不完全统计,六年时间,套现超过370亿元。


李嘉诚套现离场被人痛批。李超人以自己是商人身份回应,在商言商,赚钱是商人最基本的道德。


潘石屹显然是认同这位老前辈的。他也自称“我是一个纯粹的商人,不管做什么行业,只要纯粹就好,人就怕不纯粹。”


纯粹的潘石屹把出售计划做到了极致。


2019年10月,他计划出售SOHO中国旗下的“八大金刚”。


北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO,上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和天山广场项目,加起来价格超过500亿的核心资产。



潘石屹当然也曾出面解释,“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候,什么时候是价位高的时候。”


只是公众从来没有等到这些年的SOHO中国站出来收购新物业。所有的新闻,都跟甩卖相关。


潘石屹本人倒是有买楼的消息传出。他通过家族信托不断加仓海外房地产。美国的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦等等,花费超过20亿美元。


不仅如此,随之而来的传言是潘石屹要整体出售SOHO中国,有洽谈意向的卖家包括黑石和高瓴资本。


离场决心


传言有了潘石屹前期一系列出售动作为铺垫,传得有鼻子有眼。


总部位于纽约的黑石集团是全世界最大的房地产私募基金,堪称全球最大房东。市面上有能力也有意图吞下SOHO中国的机构,黑石的可能性确实极大。



尘埃飘荡了一年半,终于在去年6月15日落定。


SOHO中国于港交所披露了被黑石中国收购的消息。黑石将以每股5港元、总价236.58亿港元的价格取得SOHO中国控制权,占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将仅保留9%的股权。


这个价格比上次传闻低了接近20%。值得一提的是,黑石集团亚洲房地产部门的董事总经理阎岩,正是SOHO中国的前总裁。知己知彼又愿打愿挨的状况下,按道理这场交易将顺利完结。


但事情远没有这么简单。在国家反垄断的氛围中,这项收购完成的先决条件是,要约首先要向市场监管总局提交经营者集中申报并获其受理,然后获得市场监管总局的批准。


2021年8月6日,SOHO中国公告称,国家市场监管总局已对要约方(黑石)根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。SOHO中国及黑石将被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。


“跑路”的传闻,终究瞒不过天下人。


9月10日,SOHO中国再发公告,鉴于满足先决条件的进展不足,宣告交易终止。



显然,先要暗渡陈仓的潘石屹,没能走过监管那关。


只是已经数次表明出售心愿的潘石屹,只怕再也没有热情去继续经营了。落袋为安,套现离场的美梦被打断,“被迫当老板”,也是破天荒头一遭。


于是开篇提到的大甩卖,有了最合理的解释。


2015年,李嘉诚的长和资本带着骂声一片,完成了一场欧亚的世纪迁徙。今年3月,李嘉诚又接连抛售价值千亿的英国配电公司UKPN和一栋位于英国伦敦的地标大楼。


跑与不跑,这是个问题。跑去何方,又是一个新问题。


比起接连暴雷的恒大、宝能、阳光城,潘石屹的动作不可谓不谨慎。而比起抽身的李嘉诚,他谋身布局的速度也谈不上迟缓。但大势周转中,无论斗升小民还是资本大鳄,终难以独善其身。


天下风云出我辈,一入江湖岁月催地产的沉浮,是时代的注脚。


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