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成交量大涨!深圳4月新房大增4成,二手房创16个月新高!"来了就是深圳人"下,粤港澳规划"火上浇油"

仰山 券商中国


近日,深圳市规划与自然资源局公布最新统计数据,4月深圳市楼市继续活跃,一手住宅成交量同比增长4成,二手房成交量更是创下16个月以来新高。


业内分析人士认为,入市成交房产以刚需和改善型需求为主,主要受房贷利率接连下调,和《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布。受访的专家认为,以深圳为代表的中心城市将成为区域的核心引擎,加之深圳入户门槛较之北上广一线城市最低,使得深圳楼市延续火热态势。


一手二手成交量均大增


据深圳特区报援引深圳市规划与自然资源局数据,4月份,深圳市一手住宅成交2704套,与去年同期相比增长4成,成交面积257525平方米,同比增加37.7%。


其中,4月成交的户型中,90㎡以下的户型成交1353套,占比50%;90㎡~144㎡户型成交1294套,占比48%。


此外,4月份深圳市有4个楼盘取得住宅预售许可证,分布位于南山、宝安、龙岗三个区域,合计2242套。离粤港澳大湾区较近的宝安区的新房成交量居首位,共成交1371套,同比增加1.4倍;龙岗区成交982套,同比减少一成;南山区成交117套新房住宅,同比减少31.6%。


而在二手房市场方面,4月深圳市成交量重返8000套之上,创16个月以来的新高。


“过完春节后,3月和4月,不管是新房还是二手房成交都比较火热,刚需客户和改善型客户仍然较多,两房和三房户型是成交主力。”深圳市某房地产中介人士对记者表示,随着贷款利率下调,目前不少观望的客户都开始买房了。


深圳房贷利率接连下调


实际上,房贷利率接连下调,成为深圳此轮房地产成交火热避不开的一个重要因素。


“深圳的房贷利率在3月份就下调了两次,成本下降促使购房者尤其是刚需客户购买意愿进一步加强。”上述房地产中介人士表示,银行的放款速度也比以往更快。


据了解,目前深圳相关银行普遍房贷利率为:首套房利率价格为基准利率上浮5%(5.145%),二套房贷利率价格为基准利率上浮10%(5.39%),该房贷利率价格为3月下旬之后的价格,在此之前,3月初部分银行将首套最低可执行也要到基准上浮8%(5.292%),二套利率最低可执行基准上浮12%(5.488%)。


根据融360大数据研究院监测数据,2019年3 月,全国首套房贷款平均利率为 5.56%,较上月下降 7BP,首套平均利率连降4个月,已回归至2018年4月份水平,未来整体利率仍可能继续下行,3月有 138 家银行下调了房贷利率,是2月下调房贷利率银行家数的3倍多。而就深圳而言,2019年3月深圳地区房贷利率下调了两次。3月份深圳首套房贷款平均利率为 5.25%,较上期下降 21BP;二套房贷款平均利率为 5.58%,较上 期下降 16 个 BP。


深圳地区监测的 26 家银行分(支)行中,有 15 家银行下调了首套房贷利率。


其中,中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮 5%;光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%,香港大新银行由10%下调至 8%。另外,花旗银行在3月初就已经将深圳地区首套房贷利率下调至基准上浮4%,是监测范围内深圳地区房贷利率最低的银行。小部分银行暂未监测到变动,保持首套基准上浮10%;二套利率方面,随首套利率降低相应出现下调。融360分析师李万斌认为,不过,深圳地区3月房贷利率连降两次,并不能简单认定为房地产市场调控放宽的信号,这其中包括银行资金面宽松、房地产市场业务旺季、银行竞争等多方面的原因。


《粤港澳大湾区规划纲要》加把火


此外,除了直接的房贷利率带来的购房成本下降,《粤港澳大湾区发展规划纲要》在2月18日正式发布,而深圳身处其中的中心城市之一,且是一线城市中落户最容易的城市。


粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市等珠三角9个城市,总面积 5.6万平方公里,2017 年末总人口约 7000万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。


根据规划目标,到 2022 年,粤港澳大湾区综合实显著增强,区域内生发展动力进一步提升,发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。到 2035 年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强;未来将成继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后又一世界级城市群。根据规划,将优化提升中心城市。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,继续发挥比较优势做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用。


大湾区后续将在创新环境、基建交通、加快基础、产业体系、金融服务、人才引入等方面做进一步的优化提升,全方位提升大湾区的综合实力,由此未来将对珠三角地区房地产市场提供强大的需求支撑。值得一提的是,不像北京和上海对每年入户有着严格的指标控制,深圳市至今是北上广深一线城市中落户最容易的城市,尤其是对大学生基本无门槛,2018年深圳人口增量达到49.83万,远高于北上广,位居全国第一,也是粤港澳大湾区首位。


今年2月16日,深圳市印发《深圳市在职人才引进和落户“秒批”工作方案》提出,将无人干预自动审批的落户“秒批”新政策从大学毕业生拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁,全面实现 4 种人才“秒批”引进,该方案于2月28日正式实施。


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