全球大城市房屋空置率对比，哪些城市的泡沫大？

   本文选自公众号海外掘金

国内楼市虽然一直火爆，但也有不少机构推测，中国其实房屋是够用的，只是空置情况太多。

空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大，以下关注的都是出租空置率。

空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

许多中国人到海外购置投资房后，多半会用于出租。房子不是自住，就是出租，否则就算闲置、空置。因此，考察空置率能为大家出海投资提供一定参考。

大体来看，全球大城市住房空置率较低的有：纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等。这些城市房屋租赁市场健康，房屋利用率高。

1中国房屋空置率是多少？ 

虽然本文主要介绍全球大城市空置率，但为满足大家好奇心，先罗列下中国的数据。由于中国住房空置率一直没有官方统计数据，以下有关机构做的研究仅供大家参考，不做展开论述。

中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%

据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

方正证券的调研报告显示，2015年上海在四大一线城市中空置率最高，达到12%；北京为5.6%，广州是9%，深圳约为8%。

大家看了数据，应该有个大概感知：国内大城市的房屋空置率都不低，许多数据都显示已超过国际警戒线20%。

再来看看其他各国的房屋空置率，从美帝开始。

2美国

根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。

美国各大城市出租空置率（来源：美国人口普查局）

美国大城市中，表现最好的是最近热门的西雅图。这里不光房价涨得快，且房屋闲置很少，空置率仅为1.9%。此外，洛杉矶、波特兰、旧金山、纽约等城市都有不错的表现。整体来看，美国房屋空置率较健康。

3加拿大

加拿大去年的空置率数据出炉，全国空置率微升至3.7%。而饱受泡沫质疑的温哥华、多伦多，由于当地居民房价承受能力下降，因此对于房屋租赁需求旺盛，所以两城空置率进一步下降。

整体来看，加国空置率比美国更低。即便在因为大宗商品资源而经济受影响的卡尔加里和埃德蒙顿，空置率虽然有所上升，但仍然也只有7%的水平。

加拿大各城市最近三年出租房空置率（来源：加拿大抵押和住房公司）

4澳大利亚

同样被质疑房价太高有泡沫，澳大利亚的出租房市场却异常火爆。今年5月，全澳洲的出租空置率仅为2.2%，霍巴特、堪培拉、悉尼、墨尔本几乎都处于“满租”状态。

澳洲地产研究机构SQM Research就表示，即便目前租金上升，澳洲的租房市场仍在进一步走强，租房空置率很低。即便在矿产城市达尔文、珀斯，出租市场也较去年底有所好转。

澳大利亚2017年5月房屋空置率（来源：SQM Research）

5日本

提起日本，大家几乎就想到了“老龄化”、“少子化”、“单身化”。这些人口和社会现象也就造成了日本房屋空置率高企的情况。

下图是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情况。东京23区的空置率相对最低，但也达到12%，而埼玉县甚至超过了18%。

东京及其周边房屋空置率（来源：株式会社タス）

而另一张图则反映日本另外几个重要城市：大阪、京都、名古屋（爱知县）、福冈等地的房屋空置情况。可以看到，大阪的空置率较健康，为8.6%；而近期有汽车产业和人口迁入的福冈，其房屋空置率为11%，甚至比东京略低。

大阪、名古屋、福冈等地房屋空置率（来源：株式会社タス）

6新加坡

新加坡今年第一季度的房屋空置率为8.1%，比上季度下降0.3%，也是当地房地产市场回暖的表现。该数据不包括新加坡政府的组屋（经济适用房），仅包括私有商品住宅市场。

3月下旬，新加坡放宽了购买私宅的印花税和贷款限制，虽然房价仍有所下降，但此前连续下跌3年的楼市出现回暖信号。

 新加坡2017第一季地产数据（来源：新加坡城市发展局）

7总结

从全国水平来看，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租和利用的状态，房屋供不应求；美国次之，空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高。

在各投资热门城市，空置率普遍比较乐观，与当地持续的资本和人口流入息息相关。若购买投资房，不用愁租。

这些热门投资城市和国家的低空置率也显示，西方国家的楼市是比较成熟的租赁市场。因此出国投资或许要改变一定的投资思路，更加注重出租回报率，而不要两眼只盯着房产增值。

当然，不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值，否则也不会存在中国空置率如此之高，但房价依然多年暴涨之谜了。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。

首先是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。

还有租金回报率。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。也就是说，日本虽然空置率较高，但也能找到不错的投资标的。

最后的最后，对比完国内外大城市的房屋空置率后，会发现即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亚、加拿大，其空置率却也低得惊人。

回头看看国内的空置率，实在有点担心。

编者注：本文选自公众号“海外掘金”

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