刚需保卫战：这个城市推出“半价房”！
编者的话
长沙曾被称为中国楼市的洼地，但最近一年，长沙房价补涨效应明显，主城区大部分地段已经过万，核心地段过两万的房子也不少。这一次推出“限价商品房”，以接近市场1/2的价格，凸显长沙对楼市调控的坚强决心。下面分享“杠杆游戏”的一篇评论。
文｜张银银（本文选自“杠杆游戏”）
哪怕是内陆二线城市，当下房价动辄也是一两万元/平米。但这个城市，不到5千块就给你买房的机会。
说的是长沙。长沙晚报9月11日报道，长沙市日前正式推出定向限价商品住房，第一批已（拟）开工20个项目，建设11682套，预计其中2702套住房年内即可上市供应，第二批建设计划也在抓紧制定中。
下面摘选新华社的一篇报道9月12日播发的一条稿件，标题是“长沙推出万套定向限价房保刚需”。
新华社长沙9月12日电（记者阳建、陈宇箫）记者从长沙市住房保障服务局获悉，长沙市日前正式推出万套定向限价商品住房，预计年内有望上市2702套住房。其中，部分住房的销售价格仅为每平方米4950元。
据了解，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设计划正在制定中。在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。
根据政策，长沙市定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。这种限价房供应对象为中等偏下收入家庭，不动产权属证书上将特别注明“限价商品房”字样，登记后5年内不得转让。
2016年下半年以来，曾被称为“房价洼地”的长沙市房价持续上涨，长沙密集升级了楼市调控措施，保刚需成为重点。继8月底宣布试点“限房价+竞地价+摇号”新政后，长沙市此次推出大批量的定向限价房，旨在进一步保障楼市刚需。
看到这样的新闻，相信很多朋友和杠杆游戏一样，实在是羡慕那些有资格买到这样房子的人。道理嘛，你懂的。当然，长沙此举，目的是解决“夹心层”群体的住房困难问题。
报道里提到了“芙蓉区新桥小区三期”，来看看这个小区在哪里：
图片来源：财经韬略
上图中红色菱形区域，就是“新桥小区”的位置，距离长沙中心区不远，从目前长沙的发展和城市格局来看，算是不错的地段了。
再看看“新桥小区”旁边的两个商品房楼盘：银港水晶城和辉煌国际城，发现其二手房的报价基本上在每平米1万元到1.2万元之间，均价大概是1.1万元。
按照新华社的报道，“长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元”。也就是说，这个价格只相当于旁边商品房小区的一半，堪称“半价房”。
按照长沙晚报的表述，能够购买“半价房”的属于中等偏下的收入群体，既不能享受公共租赁住房等政策性保障房，又没有能力购买市场价商品房。但，实践中会不会走样？过几年会不会培育出些房姐房叔？类似的疑惑，还有不少，杠杆游戏就此做个简要分析。
1、长沙定向限价房总量可能不低。杠杆游戏注意到，第一批就高达20个项目，共建设11682套。预计年内有望上市2702套住房。不仅如此，第二批建设计划也在抓紧制定中。
接下来会不会还有更多，不知道。但从目前披露的信息看，总量已经不低。足以见得，长沙相关部门解决中低收入人群住房困难的诚意和执行力度。从出发点上说，是值得肯定的。
所以，长沙符合条件的中低收入群体，这一次或许真有盼头了。当然，前提是推出多少，够不够满足中低收入群体的需求。
2、单价可以说很低，也可以说不低，看怎么说。根据媒体的披露，在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。
是的，长沙目前的房价一万来块。也就是说，这些定向限价房的价格只有市场价的一半左右。对于购房压力较大的群体来说，这个价怎么都没得说了。如果有资格，这还不买，简直是傻瓜。
不过杠杆游戏要说的是，其实哪怕是仅仅一两年前，长沙市区六七千、七八千元是能买到房子的。最多是稍微买远一点。我长沙的朋友，之前就是这个价格买的。换句话说，不是定向限价房便宜，而是目前长沙的房价实在太高了。
3、定向限价房和过去流行的经适房很接近。其实，所谓定向限价房和之前全国流行的经适房极为类似。不独长沙，不少城市如今的类似房子，都和多年前全国流行的经适房非常接近。
在10多20年前，房价大涨之前，经适房一开始吸引力其实并不很大。因为当时商品房价格也未必多高，且选择更多、地段、交通、区位、配套更好。
但很快，房价开始上涨。不少人都发现了经适房套利、倒手的空间，出现了不少黑幕和腐B。媒体有过很多报道和监督，西安、郑州、武汉等城市的相关丑闻还引发过全国关注。为了解决这个问题，加之上一轮金融危机后四万亿推出，我国房价开启大涨周期，最终最高层做出了我国未来保障房以公租房为主的决定。
不过，很遗憾，随着时间点推移。2012年后，这个事情逐渐没人提了。除了极少数城市，大部分城市各种带有保障性质的住房五花八门再次出炉……当然，这并非保障房，而是商品房，只是定向和限价。有趣。
4、低于市场价的限价商品房，理论上一定有溢价空间。定向限价商品住房的不动产权属证书上，将由主管部门特别注明“限价商品房”字样，购房人取得不动产权属证书后，5年内不得转让所购住房。
确需要转让的，可向该市住房保障服务局申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。而回购房屋将继续作为定向限价商品住房，向符合条件的家庭出售或转为公租房。
这不是重点，理论上说，如果不是很缺钱或急于换房，没有人会在5年内卖掉这么便宜买来的房子。重点是——取得不动产权属满5年的，则可按普通商品住房进行正常交易。
5年，说长不长，说短不短。不过按照此前的经验，过去5年，一二线城市房价涨了多少，大家都心知肚明。且，今天是远低于市场价买的房子，如果不发生严重的金融动荡，理论上说5年后一定有很大的溢价空间。
所以，禁售时间是不是有必要延长，譬如10年？
5、拆迁被征收房屋人员可购买定向限价房意味着什么？杠杆游戏注意到，长沙定向限价商品住房供应对象，除了该市中等偏下收入的城镇居民家庭外，征收（地）拆Q过程中涉及的居民家庭也可以购买。
这个群体因为棚户区改造、道路建设、重点工程等无房，确实应该给其提供基本的住房保障。可以购买定向限价房，实际是一种兼有货币、兼有保障性住房补偿的方式。
首先，拆Q等群体部分手上拿到了钱，甚至有的钱不少。接着，他们既可以选择购房一般商品房，也可以选择购买限价商品房；还可以先买套限价房，再去买其他商品房。货币化补偿安置，有利于稳定现行房价，产生更多的购房需求。一定保障属性的限价商品房购买权，又可以稳定拆Q户的情绪，满足他们的需求。
6、让穷人买到上车房，这也是先富带动后富。怕的是，已富的人还有机会买到限价房，那么他们将更富。总而言之，无论购买者属于哪种情况，只要你买到了定向限价房，未来基本就是赚了。
当然，理论上说，有机会买定向限价房的群体，大部分都不是经济条件极好的。让更多群体有机会获得地产溢价，特别是让穷人买到“上车房”，这也是先富带动后富。
怕的是，已富的人还有机会买到限价房，那么他们将更富。希望长沙，以及所有城市，都应该努力避免这个问题。
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