“睡城”才是好地方啊

原创：孙不熟城市战争 2018-09-21

文｜孙不熟

我在上篇文章《郊区买房指南》表示了一下对“睡城”的推崇，很多读者表示“毁三观“，希望再详细谈一谈这个话题，今天也没什么选题，那就继续聊聊这个。

几乎每个超级城市，都有一两个蔚为壮观的“睡城”，比如北京的天通苑与回龙观，上海旁边的花桥，广州的番禺北，深圳的龙华。顾名思义，所谓睡城，就是除了睡觉在这里，其他一切社会活动都发生在市中心。

在规划师看来，“睡城”一种极为糟糕的存在。第一，它带来了严重的职住分离与钟摆交通现象；第二，它粗暴地破坏了城市的肌理，那些超级楼盘动辄圈地几平方公里，然后围蔽起来自成一体，成为一个个“肠梗阻”；第三，它功能单一，与产城融合、宜居宜业的规划理论背道而驰。

规划师说的都是对的，但问题是规划师只考虑应然的东西，而不考虑实然的东西，所谓不当家不知柴米贵啊。产城融合、宜居宜业好是好，但你告诉大家怎么做？过去十多年，像北上广深这种城市，每年都有四五十万外地人涌入，高峰期时，每年一百万人不在话下，这突然闯入城市的海量人口，请问他们往哪里住？

即便人人有实力住到市中心，市中心也没那么多房子啊，而建新城又是一个成本极高、效率极低的事情，没有个10到20年以及数千亿资金的沉淀，根本搞不出什么名堂的，珠江新城的资质够优秀吧，那也是十多年的苦心经营，才有今天这点成就。

但是“睡城”不同啊，卖一块地马上盖房，快速卖出，拎包入住，政府不需要漫长的招商引资，不需要繁琐地盖学校、建医院、修马路、铺水管……几十万人的大型社区几乎一夜之间就冒出来了，而且整个过程，政府不用花钱也不用操心，开发商很会办事，在盖房子的同时，顺带把市政道路、学校、医院、水管也给包办了。

进一步说，睡城在本质上是一种”开发商办社会“的现象。举一个例子，广州番禺的一些超级大盘，其自配的公交系统，可实现广州城区、白云机场、深圳、香港、澳门等多个城市的单线连接，线路之齐全、发车频率之高、乘坐体验之好，比广州市客运站还强大。

写到这里，我的《郊区买房指南》应该还要补充一条：郊区买房基本靠开发商建配套，一定要买大盘，只有大盘才有大配套，小楼盘连楼巴都撑不起来，更别提办学校、建医院了。

所以，“睡城”其实是一种效率极高、成本极低的城市运营模式，它做到了政府做不到的事情，无法想象没有睡城的北上广深会是怎样的景象？要么做不到这么大城市规模，要么会像国外很多大城市那样到处都是乱拆乱建的贫民窟，各位如果去巴西的大城市看看，就明白了。

而对睡城的居民来说，无论是自住，还是投资回报率，其实都不错，不像很多人想象中那么糟糕。原因不复杂，睡城一般靠近主城区，在功能上可以视为中心城区的一块飞地，其发展往往受市场的驱动，不受政策周期的干扰，表现出很好的自发性与连续性。再加上居住人群一般是中心区的上班族，素质较高，容易形成圈层与口碑效应，买这种地方的房子，不愁卖。

当然，本文的意思不是说“睡城”就完美无缺了，“睡城”自始至终都存在一个弊端，那就是“有社区而无城市”，配套设施过度依赖开发商，没有机会就近享受高层次的城市资源，比如一流的公办学校，高质量的就业机会，灯红酒绿的丰富生活，肯定不会出现在睡城。在城市资源的分配上，睡城居民仍然是村民，而不是市民。

根本原因是什么？政府还是不重视啊，你想啊，政府的资源和精力都是有限的，他们的第一任务是搞发展，招商引资才是工作重心，而睡城有什么？几十上百万人只是在那里睡觉，不就业，不纳税，不消费，不为当地创造任何经济价值，还要花钱为你们提供公共服务，吃力却不讨好。从城市运营角度看，这就是负资产啊。

所以，几乎所有睡城的流动性都极强，小年轻一旦挣到钱，马上就置换到中心区，过真正的城里人生活。在传统的城市经营逻辑里，睡城的这个问题几乎无解。但好消息是房地产税要开征了，这个税一旦开征，“睡城”会摇身一变，成为和CBD一样万众瞩目的“税城”，政府当然就有动力来服务你们这些金主了，什么配套都好商量。这个话题涉及到“物业税如何改变城市运营逻辑”这个更深层次的话题，改日再聊。