山沟沟里的知识城，要不要买？

文｜孙不熟

一个远而美的卫星城，但仅此而已。

最近一年，广州城郊最炙手可热的置业板块，知识城肯定算一个。有媒体称那里的房价正在冲四万，虽然很假，但其楼市的热度之高是不能否认的的。

知识城的全称是中新广州知识城，是新加坡在华南地区下的唯一一个蛋。整个新城由规划大师刘太格领衔设计，说起刘太格很多人都知道，他被媒体誉为“新加坡规划之父”，足见知识城的逼格还是可以的。

不过，有别于苏州工业园、天津生态城、重庆中新合作区，知识城不是一个“政府对政府”的合作项目，采取的是“企业带头、市场运作、政府支持”的新合作模式，具体是由广州开发区与新加坡淡马锡控股旗下的一家企业联合开发。换句话说，知识城在合作的级别上不如苏州、天津与重庆三个中新合作项目，主要靠企业和市场的力量来推动。

当然，以上并非我们所关心的，本文的格局很小，我们只想探讨一下知识城的房子是不是值得买？

首先，来看看新加坡下的那颗蛋在哪里？

看到这张图，我的第一感觉不是远（虽然它的确挺远的，到城市核心区的车行距离超过40公里，到白云机场也超过30公里），而是奇怪——广州为什么会选择这样一个地方造城？它看上去就像一个孤零零的小镇，深藏于山林之中，周边没有与主城区的任何一个边角接壤，有论者说它是“硬生生从大山里挖出来的一座新城”——没错，是这个感觉。

我想说的是，正常情况下，这样的地方，没理由会开发成一个城市啊。有人可能会举南沙的例子，但南沙不一样，人家至少有南沙港这个独特的资源，依托港口造城，合情合理，也很普遍。更何况，南沙地处珠三角几何中心，与东莞、顺德、中山、深圳一水之隔开，虽然离广州远，但离珠三角近啊。

知识城依托的是什么呢？既没有与城市接壤，也没有港口、机场、火车站这样的独特资源，在这样一个地方盖一座新城，给我一个理由先？

如果一定要有个理由，那只能是新加坡，有新加坡这个IP，无论是招商引资，还是和国家要政策支持，都是一个很好的筹码。事实上，这两年，知识城的各方面发展都还是很不错的，不仅拿到“中国首个知识产权改革试验田”的帽子，还吸引到百济神州、西门子、奥飞动漫等优秀企业的进驻。

至于新加坡为什么选择这样一个地方来做产业园，我们不得而知，也不重要。我的猜测是，因为具体操盘的单位是广州开发区，那这个新城就只能在原萝岗区，而要在当时的萝岗找到一块超过100平方公里的又能让新加坡满意的大面积平整陆地，想必不太好找，这个选址即便看上去很荒，但也只能这样了，因为这个新城的重点是“有”，而不是“在哪里”。

好吧，还是回到文章的主题，知识城的房子，要不要买？

我们认为城市化有两种基础模型：

一种是沿着城市边界无缝蔓延，俗称“摊大饼”，这种模式的优势是成本低、效率高，母体城市的资源可以很快地顺延到新城区。缺点是城市会继续膨胀，人口聚集度继续攀升，交通拥堵、环境污染等问题加剧。

另一种是跳跃式发展，即远离城市边界，在远郊地带另起炉灶，规划一些自成一体、独立发展的卫星城。这种模式的优势是，有利于快速疏散人口，减轻主城区负担，缺点是成本高、效率低，产业积聚很难形成规模效应与生态效应，做不好就变成“鬼城”，或者远郊卧城（卧城当中最差的一类）。

主流舆论往往对前一种模式大加批判，“摊大饼”被认为是一种很低级的城市化模式，而对后一种模式往往怀揣着美好的愿景。

但是亲，我们今天所看到的绝大部分成功的新城，其实都是前一种模式的产物，天河北、珠江新城、白云新城、金融城、琶洲，以及浦东新区、中关村，本质上都是沿着城市边界“摊大饼”的成功案例，它们……难道很低级吗？

跳跃式发展呢？也许是我见识太少，目力所及，还没有找到特别成功的例子，天津滨海新区曾经有这样的可能，但自从挤了水分之后，暂时已经凉了。哦，日本有一个，那就是常常被规划学者引述的筑波科学城，它坐落在离日本东京东北约60公里的筑波山麓，距东京成田国际机场约40公里。

怎么样，是不是和知识城很像？不仅离城市远，离机场、港口同样很远，也是硬生生地从山沟沟里挖出来的一座城。

老实说，虽然筑波科学城的聚集了日本相当一部分的大学与科研机构，但它离当初的规划目标还差得很远，至今仍然只是一个小而美的科学小镇，仅此而已，有也行，没有也ok。而在创新创业方面，它和硅谷的差距，何止一个太阳系？

不止东京，伦敦曾经也做过这样的尝试。1946年，英国制定“新城法”，计划在伦敦第三圈绿化带以外的区域新建8个具有独立性的卫星城，它们与伦敦核心区距离大约在30—60公里之间。然而，这个看上去完美的规划，并没有获得市场的认可。伦敦最近20年发展的主线已经被调整为——加速回归市中心。

所以，如果你问我知识城怎么样？我会说不错啊，政府掌上明珠，产业运营能力一级棒，对广州爸爸的贡献很大，部分企业如果不是知识城这个平台，还真不一定能拉过来。而且整个新城的规划设计起点很高，比起只能睡觉的亚运城，那强的不是一点点。

不过，也仅此而已，知识城的天花板无非就是一个远而美的小卫星城，或者说是一个低配版科学城，它几无可能成为一个像珠江新城、琶洲、金融城这样的城市级产业中心，也没有条件成为一个像南沙那样的城市级副中心。

关于卫星城的房子好不好，我在这篇文章《郊区买房指南》里有过阐述，相比卫星城，我更看好那些与主城区较近、有高密度联系的睡城。原因很简单，几乎所有卫星城都存在一个问题，那就是规模性、复杂性、生态性不足，难以孕育出高质量的城市资源，再加上与主城区疏离，实际上很难让高层次人才真正扎根的。而睡城不同，它没有与城市真正脱节。

一个卫星城如果想另起炉灶，再早一个功能完备、生态复杂、资源丰富、人才海量的高等级城市，除非是有深圳与雄安新区这种独特的历史条件，要不然真的很难，即便是浦东，也只能视为浦西的一个延伸。

当然，有人可能会说21号线开通之后，知识城就与天河连通了，睡城价值还是有的。问题是，如果你对知识城的期待只是另一个远郊睡城，那为什么不买南沙、新塘或者亚运城呢？

南沙十年前就通了地铁，规划还有18号线直接拉到天河，新塘去年也通了地铁，规划还有新东站、TOD等一系列利好，知识城的地铁（21号线）到现在还没通，可价格已经和南沙、新塘拉平了……让我现在去买知识城，给我一个理由先？

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