中心区太低调，“牛”都让郊区给吹了
文｜孙不熟
今天偷个懒，整理一下最近的一些读者提问，选取了一些有价值的内容贴出来。目前，读者提问主要来自知识星球与公众号留言区，感兴趣的读者可扫描文末二维码加入知识星球参与提问。
@来自知识星球的读者提问：孙老师您好，最近在看房，现在面临一个问题，是买市中心好地段的二手房呢，还是买地段差一点的新房子呢？最近在天河北一带看二手房，地段是好，但房子破旧，这两天还看了郊区某楼盘的新房，感觉小区里面窗明几净，真心不错，但周围是城中村。您认为我应该如何选择呢？谢谢。
孙不熟答：年轻人要多关心小区外面是什么，不要总关心小区里面是什么，因为你的工作、社交、玩耍、逛街、艳遇等一切重要活动都是发生在小区外面，而不是小区里面。
对年轻人来说，小区里面只要能睡觉就OK，其他资源你真心用不上，因为你忙啊。老年人出门少，才需要多关心小区里面怎么样。当然，如果你年纪轻轻就能住到汇悦台和凯旋新世界，那当我没说，你也不会提这个问题嘛。
@来自知识星球的读者提问：如何看出一个版块有被低估的迹象？
孙不熟答：低估的不好找，高估的比较好找，如果一个板块同时有很多新楼盘在售，广告铺天盖地，那这个板块几乎一定是高估的。注意力越多的地方，越容易卖出高溢价。
对广州来说，我现在觉得中心城区反而是被低估的。原因很简单，中心城区一手楼盘少，没有金主出钱为中心区吹牛啊，牛都让郊区吹了，谁让郊区一手楼盘多呢。这个时候，中心城区的小业主们要不要团结起来，花点钱为自己的物业吹吹牛呢？
看来，我的《中心区买房指南》，还应该再加一条，就是尽量买那些连续开发的楼盘，也就是那种卖十几年还在不断推新的楼盘，这样就有金主一直帮你的小区打广告啊。
@来自知识星球的读者提问：欧美国家，还有亚洲国家泰国，富人喜欢住郊区，穷人住市区，请问这是城市化发展的必然现象吗？背后的逻辑是什么？中国会这样吗？
孙不熟答：这个问题取决于市中心有没有优质物业？如果有，富人并不排斥啊，纽约、伦敦市中心仍然有大量豪宅项目的，中央公园和海德公园都是富人区。
中国城市的话，市中心是不可能衰落的，毕竟权力中心永远在城市中心。当然，市中心会变大，或者增加几个，变成多中心城市，是可能的，北上深三个城市已经是这样了。
@来自知识星球的读者提问：对于山东的济南和青岛，您一直看好济南，但是济南的地铁规划的确不行啊。
孙不熟答：只要山东省愿意，可以把整个山东装到济南，青岛则缺乏这样的腹地条件。
@来自知识星球的读者提问：如果城乡结合部在城市50公里外，但一小时内可以到市区，这也不算在城市半径内吗？
孙不熟答：还没见过这种城乡结合部。目前大城市的极限半径是30公里，具体请参考《买房之前要看懂“城市半径”》，如果高速地铁能够普及，这个半径有望拉到50公里。
@来自知识星球的读者提问：孙大，为何要沿着中心区河流买，这是什么逻辑，好专业。
孙不熟答：有河流穿城而过的城市，河流一般就是这座城市亘古不变的发展脉络。毕竟，逐水而居是人的天性，不论什么时代，江河湖海的IP值都不会降。
@来自知识星球的读者提问：孙老师好！想请您分析一下珠江新城中、西、东各个版块，哪个版块较好？非常感谢！
孙不熟答：三者同属一个板块，享用到的城市资源，差别不大，差别主要体现在容积率，东区开发较早，容积率相对较低，适合豪宅。中区地段最好，但楼宇太密，出租率较高，影响居住品质。西区的话，很多房子没有小区，而且还是商住混合，不如中区，但价格相对便宜。
所以，自住的话，东区〉中区〉西区。长持的话，也更推荐东区，珠江新城真正稀缺的不是各种配套，而是容积率。
@来自知识星球的读者提问：孙老师，为何欧美大城市的地段长久不衰？
孙不熟答：第一，欧美已经完成了城市化，地段秩序被固化了；第二，像伦敦这种城市就很重视文化与逼格，老城区的房价比CBD还高。
@来自知识星球的读者提问：提问：如何判断一个城市的城市化完成了？城市化完成的都市，投资房产就依靠地段了吗？
孙不熟答：城市化分两个阶段，一是农村人口涌往城市，第二个阶段是小城市的人往大城市去。第一个阶段差不多就要结束了，第二个阶段会一直持续，发达国家的城市化早已完成，但纽约、东京、伦敦的人口至今还能增加，靠的是对中小城市的掠夺。
@来自知识星球的读者提问：最近看了一些在曼谷、马尼拉买房的项目，其中的零首付非常吸引人，请问是否合适购入？是否存在风险呢？
孙不熟答：的确有一些人买到那里，如果你是小赌怡情，可以拿一点钱去玩玩，就当风险投资咯。如果是大资金配置，首先还是要考虑可靠性，国内永远比国外好，海外配置的话，记住美英加澳。
我的朋友@马将军有句话说得好，找到自己的能力圈，圈外的钱不是你的。我想补充一句，不是哪里的房子都需要了解，不是什么钱都需要赚，赚你擅长的就好。
@来自知识星球的读者提问：请问孙老师，深圳的学区房是否了解？想找个总价比较低的，以前看过宝安中学附近的学位房，总价低的据说都市翠海还可以，现在也是单价接近10万了，小面积20平左右的也基本没有挂出来的了，不知道还有什么学区房值得关注么？
孙不熟答：具体不了解，深圳师资还是比较均衡的，重点是看跟谁的小孩做同学？多关心生源，少关心学区。另外，学区房的政策波动会很频繁，当心花钱打水漂，这个要想清楚。
@来自知识星球的读者提问：同一地段或者同一小区的别墅，单价应该比洋房贵多少才合理？
孙不熟答：别墅一般不能用单价来计算，因为别墅普遍都有赠送面积，地下挖好几层都是送的，再加上花园、露台等等，送的面积甚至比产权面积还大。如果按产权面积来计算，别墅单价起码得是洋房两倍以上，才算合理，三五倍也OK。
所以，如果看到一个别墅，其单价与同地段洋房相差无几，我认为很有价值。当然，别墅总价高、税费高，没有洋房好卖，流动性相对较差，一般适合长期持有，慢慢等待。
编者注：本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员
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