人才流动大变局：深圳正在虹吸北上广
连日来，深圳豪宅市场热销牵动市场神经，一二手房价领涨一线城市，不少猜测认为深圳房价异动是房抵押贷的违规入市。
对此，深圳五部门调查后回应称，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情况，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。
这说明“房住不炒”的主旋律没有松懈，深圳楼市也并非传言中那么虚火，背后有着真实需求在支撑。
种种数据显示，眼下全国精英都有一种奔赴深圳之势。我们来看几则新闻，就能略知一二了。
01.
以下是深圳南山外国语学校招2020届毕业生的拟聘名单：
图片来源：21世纪经济报道、南外高级中学官方微信公众号
难以置信，一所高中招聘20位老师，居然有19人来自清华北大，而且13人是清北本硕连读，这阵容堪称炸裂。
当然，这还不是个别学校才有的现象，去年年底，媒体已经广泛报道深圳多所中小学招收清北毕业生。
如果你认为这只是教育行业的特例，那就又错了，清北毕业生奔赴深圳的现象，出现在各行各业。
去年城市战争根据各大名校的就业质量报告写了一篇《清北复交的毕业生都去哪了？》，发现了一个神奇的现象：
清华、北大、复旦、交大、中大这些北上广名校应届毕业生的第一流向，全部为深圳企业，华为、腾讯、中兴、中国平安、招商银行等深圳企业名列榜首。
以下是清华大学应届毕业生的就业流向：
这个是北京大学应届毕业生的就业流向：
这个是复旦大学应届毕业生的就业流向：
这个是上海交大应届毕业生的就业流向：
清北复交的毕业生，是国之栋梁、社会中坚，他们的选择反映了这个国家顶尖人才的流动趋势。
事实上，不仅顶尖人才，看每年的常住人口数据就能发现，北京上海自2016年开始就接近零增长，而深圳每年的增量超过40万，常年排名全国第一。
所以，说深圳正在虹吸北上广，并不夸张。
放眼全球，凡是顶尖人才聚集的地方，一定是产业高地与房价高地，纽约、硅谷、东京无不如是。在此意义上，深圳房价之高，也是顶尖人才聚集的一种必然结果。
02.
顶尖人才聚集，必然带来强劲的购买力。
克而瑞数据显示，2019年，千万级以上房产的成交量，京沪深并驾齐驱，稳居中国豪宅市场的第一天团，并把其他城市秒成渣。
以下是千万级房产的成交量排名：
以下是5000万以上顶豪的成交量排名：
以下是单价10万＋以上豪宅的成交量：
这些数据揭示了一个真相，豪宅市场存在明显的总价约束效应，它和所在城市的能级有着密切联系。
今天的中国，如果你有1000万以上的购房预算，你的选择其实非常少，基本上只有北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门等极少数城市的房子才配得上你的预算。
如果把这个预算提高到3000万以上或者单价20万以上，你的选择只会更少，几乎只有北上深三个城市才可以放心买。其他城市，暂时还不具备这个区间的市场消化力。
除了京沪深，其他城市当然也存在3000万以上的房产，但它基本只存在一手市场，不存在稳定的二手市场。你可以买，但是否能在二手市场顺利卖出，就是另外一个问题了。
03.
买房这件事情，越到金字塔尖，资金量越大，你的选择就越少。单就北上深三个城市而言，深圳豪宅的优势也是十分突出的。
首先，深圳有着比北京上海更好的自然条件，依山靠海，空气质量、绿化水平常年稳居一线城市第一。在豪宅的品类上也更为多样，山景豪宅、CBD豪宅、湖景豪宅、海景豪宅一应俱全。
特别是海景豪宅这个品类，是北京上海没有的。例如，深圳湾的顶级豪宅之所以贵过北京、上海，一个重要原因就是海景的赋能。
第二，深圳的供求关系更为紧缺，升值潜力更大。众所周知，深圳土地面积只有1997平方公里，不到北京的1/8、上海的1/3。而且深圳商品住宅的总存量不到200万套，常住人口自有住房比例大约34%，在全国主要城市中都是垫底的。
如此紧缺的供求关系，导致深圳楼市稍有风吹草动，就会爆发。
第三，深圳经济的成长性最好、发展包袱最轻。从人口结构来看，深圳常住人口的平均年龄只有32.5岁，人均GDP、养老金宽裕度都是全国第一，全社会抚养比是32:1，而北上广分别是5.01：1、2.34：1、5:1。
从产业结构看，深圳的高新产业占比也是全国最高的，发明专利授权量占了全国的50%左右，比北上广加起来还要多。上市公司总量、总市值、胡润富豪榜上榜人数都仅次于北京，居全国第二。
所有这些因素叠加起来，就促成了深圳豪宅市场强劲的购买力。不过，如果你这个时候认为深圳可以随便买，就大错特错了，要知道深圳本土市场是高度分化的，早过了“随便买、遍地涨”的阶段。
例如，近期深圳热销的豪宅，主要就是深圳湾、宝中这些西部热门片区，而罗湖、盐田、龙岗等东部片区很平静。坊间戏言“西部涨疯了、东部气疯了”。
市场为什么会出现这种明显的分化呢？这是由深圳的城市规划和发展逻辑决定。
众所周知，深圳的地形是一个狭长的东西走向，由于深圳第一个火车站、第一个地标建筑、第一个口岸都在东部，所以城市的起点在东部，但西部又更靠近珠江口，所以改革开放40年来深圳的发展脉络一直是自东向西，其城市中心已经发生了三次转移。
上世纪90年代，深圳的城市封面是罗湖金三角商圈，也就是地王大厦、国贸、东门、蔡屋围片区。
到了本世纪初，随着福田的崛起，深圳的城市封面又切换成了以市民中心为核心的福田CBD。
2010年之后，伴随着深圳的产业升级，作为科创中心的南山区成为深圳第一区。
大约从2017年开始，以人才公园为核心的深圳湾取代福田CBD成为这座城市的新封面，全国人民从电视、社交媒体上看到的深圳，基本上都是这个叫“ SHEN ZHEN BAY“的地方：
如今的深圳湾，已从一个生态保护区变身为超级总部聚集区，其阵容之强令人目眩。
今天中国那些赫赫有名的那些大企业，包括腾讯、阿里巴巴、华润、联想、海信、中投证券、阳光保险、中海油等企业巨头都已在深圳湾抢滩扎寨。
科技、金融、央企、地产等各个行业的巨头一应俱全，其产业布局之完整、阵容之强悍，可与上海陆家嘴、北京CBD相提并论。
来感受一下这个超级总部聚集区的无敌阵容：
（点击查看大图）
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总部云集，带来的是顶级人才与海量资金在这个弹丸之地的聚集，人们对土地空间的竞争日趋激烈，这是深圳湾豪宅市场爆发的根本原因。
房价从本质上是由生产力决定的，无论是硅谷还是曼哈顿，无论是陆家嘴还是深圳湾，无不如是。
伴随着粤港澳大湾区晋升世界四大湾区、深圳成长为世界级科创中心，今天的深圳湾已成为中国乃至亚洲豪宅版图上的重要一级。
04.