说真的，广深买房的逻辑，完全不同

文 / 孙不熟

最近我发现广深楼市有一个很大的不同，深圳人买房，非常重视IP、追热点，而且很容易达成共识，市场的注意力高度集中。

广州人买房，更注重的是性价比，不管你说得天花乱坠，我只看小区旁边有没有地铁、学校、菜市场。过于关注微观信息，导致宏观市场的注意力比较分散，热点板块和非热点板块差别不大。

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举个例子，十多年前的深圳，城市发展的主旋律是东进，于是所有开发商都扑到东部去，盐田大梅沙和大鹏半岛的海景房，被炒作成下一个“浅水湾”，房价很快升至全市最高，这是深圳人对海景房的第一次迷恋。

为了顺应东进战略，万科当时还把总部从市中心搬到了大梅沙，开发了十七英里、东海岸、天琴湾等豪宅项目。而今天叱咤风云的南山、宝安，在当时的深圳房价地图中，还是两个懵懵懂懂的屌丝。

以下两组数据就很能说明问题：

如上图所示，2010年，盐田区的均价已经突破4万元，这是东部楼市的巅峰时刻，荣登全市制高点，而当时南山区的房价只在3万的水平，大约只有盐田的70%。难以置信，南山楼市居然也有被其他板块吊打的时刻。

不过，盐田的巅峰没有持续多久，因为IP来得快，去得也快。

大约从2010年开始，随着前海新区的横空出世。深圳的主旋律迅即变了西进，几乎所有人又扑到西部去，南山很快把盐田甩开18条街，而宝安、龙华、光明这些郊区的房子，甚至比市中心的罗湖、盐田还要贵。

我在贝壳上随手搜了一下宝安沙井的二手房，报价普遍登上6万了。

我再顺手搜一下罗湖田贝的二手房，报价平均在五万左右：

熟悉深圳的人都知道，沙井是一个比机场还要远的山旮旯地方，几乎和东莞一街之隔了。而田贝呢，土生土长的罗湖中心区，和国贸商圈不到3公里，但是现在它的房价居然输给了西部农村。

我想说，深圳人用真金白银，践行了房地产行业“农村打败城市”的伟大构想。

那么，究竟是什么让宝安甚至沙井打败了罗湖？因为西部讲得一手好故事啊，大湾区+大前海+大空港+海洋新城，而罗湖呢，廉颇老矣、尚能饭否？

深圳人会说罗湖你太成熟了，没错，你就错在太成熟、错在什么都有，反而让你失去了“成长性”。

“成长性”似乎成为深圳楼市最重要的东西，人人为之兴奋，反而没多少人去关心当下，这是深圳楼市给我的一个强烈感觉。

有点类似股市，那些商业模式成熟、现金流稳定的蓝筹股，市盈率反而很低，而那些还在做PPT、讲故事的科技股，市盈率可以很高很高。

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据我的观察，广州楼市很少有这样的现象，广州人买房非常重视三个字，那就是“性价比”，口头禅是够不够笋。

广州虽然喊了很多年的东进南拓，而且从产业聚集、城市规划、市容市貌来看，东西部、南北部的差距已经明显拉开。但说实话，今天广州东部和西部、南部和北部的房价，差别还是不大。

广州市场给我的感觉是，一套房子， 不管你在东南西北哪个方向，它的价格体系主要还是由周边的微观配套来决定的，该卖什么价还是什么价，不会因为你有故事、有PPT，就会高出一等。

举个例子，白云区在广州，是一个比较没故事的区域，没有自贸区、没有CBD、没有科技概念，城市界面也是脏乱差，但是没关系，白云区无论是土拍市场还是一手房市场，都毫不逊色于东部和南部。上次看到有数据显示，广州在售的10万+楼盘，白云区是仅次于天河的，就问你服不服？

我经常讲还有一个观点是，按照深圳的逻辑，那智慧城、科学城的房价应该是荔湾的double，因为前者就相当于广州的南山，而荔湾就相当于罗湖，但现实是，二者差别不大。位于荔湾的广钢，甚至比科学城还贵，似乎姜还是老的辣，你大爷还是你大爷。

广钢有啥？除了密密麻麻的住宅楼，连一栋写字楼都没有，典型的睡城嘛，但它的房价居然比大企业扎堆的科学城更坚挺。

什么原因呢？我大致了解过，广钢靠近老城区，和老广生活圈只有一水之隔，老广客群很容易导入，地铁有好几条，名校有好几个，再加上不断拍地、不断推新，在市场上的注意力高，所以不愁卖。

而科学城呢？虽然大企业扎堆，但它的底子是个硬邦邦的开发区，科教文卫的底子薄，缺少商业与生活气息，老广不把它当广州，新广为了教育，往往更倾向于天河。

你看，广州人买房，看的东西都很具体、很实在。深圳人买房，更多的是看成长性、可变性，两个城市的气质完全不同。一个完全是以发展为导向的，一个更多是以生活为导向的。

我在这里就不去评价谁优谁劣，只想说，这两座城市的房地产，逻辑真的不一样。千万不要用广州的逻辑去理解深圳楼市，也不要用深圳的逻辑到广州买房。

对卖房子的开发商来说，道理也一样。

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