这波楼市，性价比高的为何输给IP强的？
The following article is from 镁地产 Author 陈一朵
番禺楼市终于松了。
昨天有媒体报道称，广州市番禺区“1+4”产业人才政策申报系统已正式挂出高层次人才服务卡申领指南。
文件显示：211、985本科生，以及番禺大学城应届毕业生，不需要社保即可在番禺买房。
具体来说，以下人群无需社保即可在番禺买房：
1、广州大学城高校全日制在读及全日制应届毕业生；
2、双一流大学（A类和B类）全日制本科或以上学历，且在番禺创业、就业的青年人才；
3、大专学历，仅需在番禺区缴足一年社保，并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务。
看到这则新闻，镁地产的第一感觉是：广州房价上涨压力小，外围区应该适度放松，番禺反应太慢，早该松了。
从去年年底开始，南沙、黄埔、花都、白云（部分片区）已陆续松绑，并带动当地楼市的回升。而作为外围区的番禺，却一直和中心四区保持一致，导致番禺市场错过了不少行情。
熟悉广州楼市的都知道，最近半年广州市场最火的是三个区，黄埔、南沙和天河。其中，珠江新城二手房上涨明显，黄埔和南沙则被深圳客视为宠儿，特别是南沙某热点楼盘，简直被深圳客买光。
相比而言，番禺的市场就冷清得多。
阳光家缘的数据显示，今年上半年，番禺一手房成交量为2986套，而同期南沙成交量为4445套、黄埔为4568套、增城为10564套。
中原地产的数据还显示，7月份番禺区二手房成交量上涨9.7%，而同期黄埔区同比上涨54.8%。
不知道大家有没有感觉到，这一波行情，番禺完全输给了黄埔和南沙。
这可是件新鲜事儿，要是放在10多年前，番禺的房子比科学城、南沙高一个档次。一般来说，买不起中心区的人，第一考虑是番禺，连番禺都买不起的人，才会想到科学城和南沙。
而如今，很多新广州人已经把黄埔作为天河之外的第一选择，一些居住在番禺的人，甚至想着置换到正当红的黄埔。深圳人更是对南沙青睐有加，对番禺则无感。
目前，南沙灵山岛尖的楼盘已经在冲四万，和番禺最核心的万博片区，差距真心不大了。而科学城的热点二手盘，也在冲五万了，开始甩开万博了。
但其实，我一直认为，番禺楼市的性价比超过黄埔，更超过南沙。因为番禺和核心区更近，商业配套也更成熟，而且还有广州南站这个大枢纽，去哪都方便。
然而，赢了性价比的番禺，为何跑输了黄埔和南沙？
01
IP弱了
这是一个重IP、重流量的时代，无论是创业、投资还是置业，有IP、会讲故事才能成功引起关注。番禺现在的问题就是，IP老了，缺乏新故事可讲。
20年前，番禺撤县设区，正式并入广州，新故事就此展开。开发商大举进驻、地铁3号线开通、大量新广州人涌入，一时间，番禺成为新广州人最温馨的落脚点，最亲民的置业地，凭着“广州卫星城”的IP，走入了最最繁盛的阶段。
然而，经过20年的发展，广州的城市格局已经发生了很大的变化。在“东进”、“南下”的城市步伐下，番禺作为“广州卫星城”的IP逐渐老化，与此同时，它在产业和城市更新方面也没有新元素和故事可讲，存在感自然降低。
对比之下，黄埔有科学城、知识城，高新企业非常多，功能定位有如深圳南山区，这个IP很对新广州人的胃口。
南沙有国家级自贸区政策支持，又占据粤港澳大湾区C位，再加上18号线、深中通道、深江铁路、中南虎城际等基础设施均有重大突破，一下子变成了“临深概念区”，很对深圳人的胃口。
相比而言，番禺很难讲出激动人心的故事、打出足够吸引眼球的IP。广州南站的客流量虽然利好，但一直缺乏高规格的政策支持，IP效应远不如南沙、科学城、知识城。
所以，番禺楼市虽然性价比高，但输了IP。
02
好房源少了
当然，并不是所有人都被IP、流量推着走。理性者当然知道番禺的优势，比如确实距离主城区近，居住环境不错。
但当你认真起来，想在番禺定居的时候，会发现一个问题：可选择的房子不多了，便宜的不好住，好住的不便宜。
曾经名声在外的丽江花园、广州碧桂园、华南碧桂园，渐显老态，小区面貌、房屋状态折旧明显、户型设计过时，更别说插身于城中村的各种小楼盘了。有时候真忍不住感慨，岁月啊，就是这么残酷！
番禺也不乏能扛一扛时光的产品，比如南天名苑、金地壹阅府、星河湾半岛，品质是很好的，但是贵啊，总价都是几千万，让普通人望而却步。
而且，经历2016年的涨潮后，番禺一些品质楼盘的价格涨幅很大，2017年已经是4万起的价格，业主普遍强硬，议价空间极小。导致部分购房者心灰意冷，好吧，森林那么大，我换一棵树吧！
这就让其他区域有了可趁之机。
上图是网易新闻2018年初的报道。当时的番禺二手房已让刚需高攀不起，很多“上车族”把目光转向了黄埔、增城、南沙，甚至花都。
更尴尬的是，如今又过了两三年，番禺的热门二手盘价格仍在4万徘徊，黄埔、新塘、南沙的房价却翻倍了，赶上了番禺。
此时的番禺就像一个过气明星，流量没有了，身价涨不起，市场对她的信息不断消磨。
周围虽是出道不久的新人，但肯拼，肯争流量，上升空间大，经纪公司不签他们还签谁？
03
年轻人变了？
番禺被冷落，还有一个原因是购买主力发生了变化。
当90后还在为买房存钱，Z世代（1995-2009年出生的人）已悄然上场。Z世代随着互联网一起长大，有主见，不容易妥协，喜欢的东西想办法也要得到，不喜欢的一定不要，对感情如此，对房子也是如此。
为了搞清楚95后小朋友在买房上的地域偏好，我把身边的95后问了个遍。结果显示，天河、黄埔、南沙最受欢迎，选择番禺的最少。
有个刚毕业的女生，因为爱逛街，最近在看天河区的老破小，因为价格不算太贵，又能满足她的逛街需求。虽然房子是旧了点，但她说95后不喜欢开车，不会考虑番禺、南沙。
这个女生的男朋友在一家游戏公司上班，有人推荐他买亚运城，他认为还不如买科学城，因为很多同事买在那，有亲切感，而且以后换工作也方便。
还有一个96年的男生，目前在南沙创业，计划两年内在南沙买房。
为什么不考虑番禺？他的回答是这样的：
说来说去，还是因为IP老化了，产业和配套都不够硬，也没有新的东西来吸引年轻人。
过去，70后、80后买房重视性价比，所以番禺一度成为刚需首选。现在呢，更有主见的Z世代，希望走出一条与前辈不同的路，在买房这件事上也不例外。所以，有新元素、新IP的区域才更受欢迎。
04
讲出新故事、打造新IP
当然，番禺的高端产品还是不错的，比如南天名苑、星河湾半岛这些江景项目，也可以卖到很贵。
所以，若单论豪宅市场，黄埔、南沙还是不如番禺的。至少，番禺市场可以承受几千万的豪宅，而在黄埔、南沙，过千万的房产都是很少的。
开发商似乎看清了一个事实：番禺不再适合刚需，但可以用来改善，毕竟环境、区域摆在这。所以，未来的番禺，可能更适合想买大户型、大花园的改善型买家。
只不过，豪宅毕竟是小众市场，番禺要想重新吸引新广州人，就不能输掉刚需市场。
对楼市而言，最关键的还是要打造出新的IP，讲出新的故事。
其实，番禺手上从来不缺王牌，毕竟大学城、南站都在这呢，如果把这两张牌打好，番禺仍然可以讲出非常好的故事，打造出非常强的IP。
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