广州近日土拍轰轰烈烈，大家的一致感受是：冰火两重天。
有的需要摇号，有的底价出让甚至流拍。同一个广州，为何悬殊这么大呢？
不如我们来寻找一下热门地块的“共性”，摇号的四宗地都在哪里呢？科学城一块，知识城两块，国际创新城一块。
看明白了吗？凡是需要摇号的地块，都是一个共同特征，全部是“科技概念区”，且全部位于第三中轴。
根据广州十四五规划，广州将打造一条北至知识城、南至南沙科学城的科技创新轴，这条创新轴与坊间热议的“第三中轴”高度重合，说明第三中轴并非凭空想象，而是实打实的存在。
以目前的楼面价看，这四个地块上市之后，价格估计全部冲到五六万，直逼中心四区的房价，可能会有很多觉得不适应，知识城、黄陂、新造这类新兴区域，凭啥这么贵？
但我想说的是，这是一种新趋势，而且还只是刚刚开始。未来10年，我们将在这座城市见证一场伟大的「逆袭」，那就是第三中轴对第二中轴的赶超，或者说：科技园区打败CBD。
因为，这场「逆袭」，在同类城市已经出现了，广州只是慢一拍而已！
我们常说广州对佛山有“时差”优势。但其实，从全球来看，硅谷、北京等城市对广州也存在着“时差”优势。
这是华尔街专业投资人、经济学者马尔基尔在他的名著《漫步华尔街》中的一句名言。放眼全球各大城市，随着科技概念区集体性的异军突起，这句名言正在被无数次地验证。尤其是楼市，在全球科技大发展的趋势下，科技园区正在打败曾经的CBD。在美国，房价最贵的已经不是宇宙中心曼哈顿，而是硅谷大农村。在深圳，粤海街道所在的深圳湾，房价早已让福田CBD望尘莫及。在东莞，华为所在的松山湖，房价早已拳打临深、脚踢南城。数据来自安居客、媒体报道。硅谷、纽约数据为中位数。城市发展存在普遍的规律和共性，只是各个城市的节拍不同。盯紧硅谷、北京、深圳发生过的现象，我们在广州只需把握好“时差效应”，跟着抄作业就好了。说回广州，这四宗需要摇号的地块，大家最看好哪一个呢？我知道黄埔经济比番禺要强，但我最看好的还是国际创新城。为啥呢？我看好国际创新城，说实话和番禺没什么关系，也和四号线、南大干线没什么关系，我最看重它的是靠近大学城。硅谷也好，中关村也罢，本质上都是大学城下的蛋，没有斯坦福大学就没有硅谷，没有清华北大也没有中关村。科技创新是知识经济，而知识的最大供给者是大学。科创时代，如果靠近大学，就相当于在贸易时代靠近港口、在金融时代靠近证券交易所，有着无法复制的天然优势。所以，此次摇号的四个地块，最贵的那个也来自国际创新城。广州大学城总体效果图
相比知识城、科学城，国际创新城最厉害的就是依附于大学城（二期）。说起大学城，大家首先想到的就是小谷围岛，那个被称之为大学城一期。那里不仅是华南首屈一指的高等教育中心，同时还因为优美的环境、深厚的文化气息，成为很多人梦寐以求的豪宅区。所以，番禺的房价逻辑和很多区不一样，最贵的地方不是CBD，也不是区府板块，而是大学城。这个地方就像是个小“特区”，大学城的业主也从来不会说自己住在番禺，而只会说自己住大学城。但众所周知，大学城一期千好万好，但有一个短板，那就是缺乏产学研联动，周边没有像硅谷、中关村那样培育出产业集群。在此意义上，广州吸取经验，决定搞一个大学城（二期），并据此打造广州国际创新城。所以，二期实际上是一期的升级版，会在环境、教育、科研方面来一个全方位的升级，更重要的是，会出现真正的“产学研”化学反应。为此，广州在大学城二期放了一个大招，创造性地引进了华南理工大学广州国际校区，这个学校有什么特别呢？华南理工大学广州国际校区（图片来自学校官微）
据报道，华南理工大学广州国际校区于2017年由教育部、广东省、广州市与华南理工大学四方共建，是全国唯一教育部参与签约共建的校区，是全国唯一全是新工科学院的校区，是全英授课的校区，也是国内首个中西合璧的街区式国际化校区。该校区采用“中方为主、国际协同”的新机制，实现与剑桥大学、哈佛大学、南洋理工大学等强强合作，在中国较早地系统探索人才培养的在地国际化范式，被高教界认为是新时代中国高等教育国际化的先行者。
华南理工大学广州国际校区（图片来自学校官微）
一言以蔽之，这所大学瞄准世界科技前沿，打造广州智谷，且有后发优势。它和传统大学截然不同，从一出生就带着国际基因，与全球最顶级的大学合作，要在周边孵化出一个高精尖的世界级产业集群。写到这里，大家应该明白了，为什么国际创新城这块地可以拍到33599元/平，在番禺土拍史上排名第二，仅比最高的万博官堂地块便宜61元。地价就是对未来区域价值的折现，没有什么比开发商的真金白银更有说服力了。放眼全球，住在科技概念区，可以享受到更大的财富效应。易居研究院曾披露过一组数据：科技区周边房价的涨幅更大，超过市场平均的2倍。从2010年至今，美国硅谷的住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，年复合增长率7.3%。同一时期，金融中心纽约的套均价由46万美元上升至57万美元，年复合增长仅2%，涨幅远低于硅谷。在咱们国内也存在这种效应，以阿里巴巴所在的杭州未来科技城为例，6年内均价从1.7万涨到3.6万，价格翻了一倍多，而市中心的上城区不过从4.5万上涨到7万，涨幅只有55%。这个现象再次印证了我们之前的一个观点：房价本质上是由生产力决定的，哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高。贸易与金融时代，代表先进生产力的是CBD；科创时代，代表先进生产力的就是科技区，特别是由大学城孵化那种的科技区。华南理工大学广州国际校区（图片来自学校官微）
只要稍加想象，未来将有大量的科学家、工程师、大学教授聚集到这个区域，三万多的地价算贵吗？巧的是，国际创新城最新的两宗优质地块都花落越秀地产。说起越秀地产，几乎是无人不知无人不晓，无论业内业外，都被它的前瞻性布局所折服。一方面，它是广州城市中轴线的重要缔造者，从天河北的市长大厦、财富广场，到珠江新城的IFC，再到越秀金融大厦（北塔）、广州环贸中心，都出自它的手笔。
另一方面，它总能瞄准先机，把“拓荒牛”做到极致，打造的住宅项目往往能成为一个区域乃至全城的标杆：参与开发的二沙岛社区，至今仍是国际化文艺岛居生活典范；在珠江新城CBD打造的星汇园、星汇云锦等，已然成为精品住宅的代名词；新入市的越秀和樾府，更是炙手可热的网红盘。对于国际创新城的两宗优质地块，市场期待颇高。其中，去年拿下的地块就位于华工国际校区内，已开发为全新楼盘——越秀星汇文玺。作为大学城2.0板块的的全新产品，星汇文玺也是越秀地产在大学城开创越秀大学系之后的又一新作。此前开发的星汇文华、文瀚、文宇，一推即爆，都是大学城标杆力作。
项目被多所大学环绕，周边聚集了华南理工大学国际校区、暨南大学、广州中医药大学等多所大学，堪称“校园里的房子”。正因为如此，越秀星汇文玺是目前广州唯一在售的真正建在大学里的新房。即使不看周边产业的赋能，仅仅是这无可匹敌的人文气息就足以让人动心。且不说小谷围上的二手房早已卖到7万以上，就是中大（南校区）、华南理工（北校区）的那些几十年楼龄的老房子，都已卖到七八万。而且，周边在售的二手房极少，即便有，也以大户型为主，总价动辄上千万，门槛不是谁都迈得进的。据贝壳APP4月30日数据，星汇文华、星汇文宇分别有3套二手房源，挂牌价1070万起，星汇文瀚暂无房源。越秀星汇文玺精研客户需求，捕捉到了市场痛点，首发78-114平住宅产品，恰好填补了市场空白。产品上，承袭星汇文宇、星汇文华、星汇文瀚大学系产品价值，令人期待。在此意义上，越秀星汇文玺必定是一个即开即爆的王炸项目。据内部消息，5月1日，星汇文玺将开放两大体验中心，有兴趣的朋友可以尽早前往了解。毕竟，“长在大学里的房子”买少见少，错过这次，可能再也无法拥有。