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这件事，沪港深已经做成，广州正在抄作业
如此庞大的新增人口涌入广州，巩固了广州作为中国流量大城的地位，同时也将推动广州城市规模的进一步膨胀，填满那些嗷嗷待哺的新城新区。
作为全球客流量最大的高铁站，广州南站商务区无疑是这次“膨胀运动”的受益者。但每每说到广州南站，大家都很有话说。
有人说高铁站的人流都是快进快去，不适合搞商务区。也有人说高铁站和市区太远，很难发展。还有人说，站、城就应该分离，互不干扰。
但其实这些观点全错。
01
世界潮流：从战城分离到站城一体
广州就是一个典型，老白云机场从白云迁到了花都，高铁站放弃市区选择番禺，深水港从黄埔转移到了南沙，分别实现了场城分离、站城分离、港城分离。
然而，随着“站城分离”实现之后，很多城市突然遇到一个新的问题：城市急剧膨胀，导致城市拥堵不堪，很多商务人士出了车站就不想进城。
那么，出了车站不进城，就在原地办公，行不行？
在市场需求的驱动下，近年来一个被称之为TOD的名词频频出现在大众视野，短短几年时间，神州遍地都在谈论TOD。
什么是TOD？它的全称是transit-oriented development，翻译成中文就是以公共交通为导向的城市开发。
听上去挺学术，我来翻译一下：TOD要干的事情，就是要把当初辛辛苦苦从城市请出去的机场、车站、港口，重新变成城市区域。
对中国城市影响深远的“站城分离”思潮彻底终结，取而代之的是“站城融合”，这个理论模型正在中国造城运动中风起云涌。
站城关系，是不是有点“天下大势合久必分分久必合”的意味？
在新思潮的主导下，中国城市不约而同地在在干同一件事：把港口变成自贸区，把机场变成空港经济区，把高铁站变成商务区。
广州当然也在顺势而为，南沙依托港口变身自贸区，白云机场获批为国家级的空港经济区，痛定思痛的广州南站也决心搞商务区，并明确写入广州十四五规划。
所以，南站发展慢的原因，并非很多人说的车站区域不适合搞商务区，真正的原因是：时机未到。
02
上海、香港与广州的时差效应
这些城市的经验，我们已经介绍过很多次。在香港，西九龙高铁开通之后，摩根、高盛等大投行纷纷从中环搬到西九龙的ICC，被视为TOD挑战CBD的经典案例。
在上海，虹桥早已从一个车站枢纽变身为巨型商务区，数百家总部企业在那实打实的办公，就连国家会展中心和进博会都选择了虹桥。今天的上海，能够与陆家嘴相抗衡的，也只有虹桥。
在深圳，北站商务区已经初步成型，引进了美团科技、全棉时代、深圳计算科学研究院、中国移动、盒马鲜生等大型企业。政府还在那里打造了教育、医疗、文化等公建项目，俨然以新城市客厅的规格在打造。
回到广州，同在一条高铁（广深港高铁）的南站，为什么没有西九龙、深圳北站的进度快呢？
答案很简单：时差效应。
在规划理念上，上海、香港很多时候会比广州快一拍，但广州一定会跟进，而且会做得更好，所谓后发优势是也。
香港西九龙、上海虹桥的案例告诉了我们同一件事：世界潮流正在起变化，以车站为中心的TOD，正在挑战以滨水区域为依托的传统CBD。
根据城市之间的“时差效应”，在香港、上海发生过的现象一定会在广州重演。作为全球客流量最大的高铁站，广州南站就是各种版虹桥的最佳试验场。
数据显示，南站平均每天的客流量大约50万人次，超过西九龙、虹桥和深圳北，相当于两个白云机场。今年五一期间，日均到发旅客更是高达73.04万人次，创历史新高。（数据来自广州日报、搜狐广东）
02
时不我待，广州南站正在抄作业
第一，南站要搞商务区，已经明确写到十四五规划中，这是广州市各项工作的顶层设计，是板上钉钉的事情，相信政府层面会有加速举措。（据广州日报）
第二，打造过多个TOD项目的新鸿基，已经在南站拿地，南站TOD建设很快会有实质性的大动作。而在此之前，新鸿基还进驻了广深港高铁庆盛站，也将打造TOD站城。
大家去西九龙看看新鸿基参与打造的TOD，就能脑补一下南站今后的模样：再造一个城市新中心，与西九龙商务区首尾呼应，夯实湾区门户枢纽的C位担当。
第三，南站周边的建设成果已经肉眼可见，和几年前相比，内容丰富了很多。特别是南站地下空间项目——花城汇南站也有了实质进展，项目对标珠江新城的花城汇，涵盖近21万方市民广场、6万方商业体、1000个停车位，预计今年底便可投入使用。（数据来自大洋网）
建议大家以后到南站坐车，可以走出车站看一看，就能感受到那种的热火朝天的建设气息。
以下是南站最近的几张航拍图，大家可以看看南站周边的模样：
从航拍图我们可以看到，周边很多写字楼已经拔地而起，而且规划有序、道路整齐，城市界面新，建筑密度低，给人一种郁郁葱葱、生机勃勃的感觉。
那么，南站周边到底会建成什么样？我们可以通过控规图来脑补一下。
根据2019年底通过的《广州南站周边地区控制性详细规划深化》，南站的目标是要建设成“世界上最好的火车站”、粤港澳大湾区门户枢纽，并提出要将南站地区从一个功能单一的交通场地，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”的转型，打造高质量发展的世界级目的地与都会区。（据南方+）
众所周知，控规属于法定规划，对建设地区的土地性质、开发强度、道路和工程管线都有明确的限定，是所有规划文件中最具约束性的一个。控规获批，意味着一切讨论和争议尘埃落定。
以下是南站核心区的整体规划效果图，今后的南站CBD就是这个样子：
密密麻麻的楼宇中间，有一条秩序井然的中轴线，是不是和花城广场如出一辙？另外，核心区域还有两栋对称排列的地标塔楼，高度是350米，规划名为南塔和北塔，连名字都和珠江新城的东西塔对应。
核心区域面积4.04平方公里，略小于珠江新城6.19平方公里。商业商务建筑面积636万平方米，超过珠江新城（核心区域）的460万平方米。也就是说，南站地块将再造一个比珠江新城更大的写字楼集群。（数据来自广州发布、羊城晚报）
正是看中这一点，泛珠论坛永久会址，早在2015年已经确认放在南站。同时，随着国家“一带一路”倡议的深入推进，广州南站还被定位为“一带一路”沿线国家国际合作的前沿阵地。这意味着南站不仅仅是广州的南站，还是泛珠三角地区的南站、世界的南站。
如果要在粤港澳大湾区找一个门户枢纽区域，没有谁比南站更适合了。
在远期规划中，中缅铁路、中泰铁路和泛亚铁路也将从这里始发，经南宁、昆明直达东盟十国，辐射人口将超过10亿。也就是说，未来从南站出发，至少可畅达“九省十国”，实现“九省通衢、十国通商”。（据南方日报、南方+）
在此意义上，如果要在广州找一个地方感受“祖国南大门”的雄风，也没有谁比南站更适合了。
光想一想都很激动。
04
湾区新门户：南站万科中心
所以，一些知名房企此次进驻南站，给周边发展增添了不少信心。但诺大的南站商务区，仅靠一个发展商的力量是远远不够的，所以恒大也来了，八万人超级足球场已经动工。（据中国新闻网）
在房地产深耕多年的万科此次进驻南站，体量足足有134万方，涵盖写字楼、会展、酒店、微办公、商业等多业态于一体的综合体项目。
这个业态丰富的项目名字叫做南站万科中心，请记住这个名字，未来的粤港澳大湾区英雄榜，一定有它。
造城这件事，万科可谓是经验丰富，近年来频频重仓“轨道+物业”项目，南站便是其中最醒目的一个。
作为中国领先的地产商，万科一直是行业转型的拥护者之一，早在六七年前，就朝着“城市配套服务商”的战略全面转型，瞄准“轨道＋物业”的万亿级新市场。
参照上海虹桥的运营模式，南站片区也将在TOD的加持下，成为枢纽之上的成熟商务大城。在此意义上，南站万科中心将打造为南站商务大城的封面之作，未来可期。
一流的轨道，需要一流的物业来匹配，才不负此黄金宝地。有万科的加速，有南站万科中心作为压舱石，让我们对南站信心倍增。
据了解，南站万科中心现推出建面约28-45㎡的精致创意户型，南站作为大湾区核心地段、中国南大门的重要枢纽之一，其价值不言而喻。而且价格友好，总价69万起，不限购，准现房，有兴趣的朋友可以前往销售中心进一步了解。
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