琶洲规划有变！新增18块涉宅用地！珠城东区之后且看琶洲南区
◎城市战争（ID：sunbushu123） | 米九
关注海珠楼市的朋友都知道，琶洲总部云集，但宅地稀缺。
换句话说，钱很多，但房子很少。
不过最近，琶洲南区规划有变，新增了13宗纯住宅用地和5宗涉宅用地，供应大增！
6月3日，《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》进行优化方案公示，公开征询意见。
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琶洲南区新增住宅用地13宗
新增商务用地21宗
琶洲南区项目，位于广州市海珠区琶洲岛以南，北至黄埔涌、西至赤沙车辆段、南至新滘东路，用地面积367公顷。它的具体位置在这里 ↓
琶洲南区区位图
根据最新优化方案，琶洲南区定位为具有竞争力和吸引力的创新融合拓展区，将以环境友好型城市示范区、科技创新策源地、未来城市治理新范例为目标，进一步助力琶洲地区高质量发展。
而旧版规划，琶洲南区以村生活用地，村经济发展用地，农林用地、园地为主。
琶洲南区原规划图
相比之下可以发现，本次规划在用地性质方面有很大的调整：
琶洲南区规划优化草案图
1、住宅用地由1宗增至14宗，涉宅用地也由0宗增至5宗。
旧版规划，AH0903规划管理单元以村生活用地，村经济发展用地为主。
优化方案后的该单元，新增了13宗二类居住用地（黄色）。
换句话说，原规划中的村生活用地和村经济发展用地，大部分被调整为住宅用地。
除此之外，商业/商务/二类居住用地混合用地（橙色）也增加了5宗，这意味着琶洲南区可用于开发住宅的地块宗数，多达19宗！
2、商业用地由3宗增至12宗，商务用地由0宗增至21宗。
旧版规划，原商业地块仅有3宗，集中在科韵路两侧。
调整后，商业用地（红色）增至12宗，其中有6宗位于黄埔涌南侧。
由优化后的规划图也可以发现，商务用地（暗红色）从0宗增加到21宗！且新增的商务用地主要集中在AH0902和AH0904规划管理单元，是原农林用地、园地最为集中的区域。
换句话说，琶洲南区不仅宅地增加了，商地也增加了，未来将同时具备商住功能，成为具有竞争力和吸引力的创新融合拓展区。
琶洲南区规划效果示意图
3、教育配套，从“4”增加到“9”。
另外，在教育资源方面，旧版规划仅有2所幼儿园+1所小学+1所九年一贯制学校。
现规划显示，琶洲南区将有4所幼儿园+2所小学+1所九年一贯制学校+1所完中+1所高中共计9所教育配套。
这里有必要和大家再讲解一下琶洲的功能分区。
琶洲被分为四个功能区，分别是西区、琶洲中区、琶洲东区和琶洲南区。他们的功能定位如下↓
琶洲西区：人工智能与数字经济集聚区；
琶洲中区（又分为琶洲中一区和琶洲中二区）：智慧会展产业创新区；
琶洲东区：数字经济与总部经济创新合作区；
琶洲南区：创新融合拓展区。
其中，琶洲西区侧重人工智能与数字经济，也就是各互联网大厂所在地，是整个琶洲最精华、最有钱的区域。
目前，琶洲西区已有22家龙头企业在此聚集，包括阿里巴巴、腾讯、复星集团、唯品会、国美集团、小米、欢聚时代YY、环球市场集团等。
而且，据《2022广州经营性用地供地蓝皮书》，2022年，海珠将有9宗商服用地进入供地计划，均位于琶洲，其中西区占比最多，为8宗，另外1宗分布在琶洲中二区。
不过，值得一提的是，琶洲西区规划的住宅用地宗数并不多，仅为4宗。
琶洲西区规划图
中一区，目前主要是广交会展馆以及配套的高端酒店群，所以基本无住宅。
中二区和东区的动作少一点，目前还没有完整的规划成果出街。但从之前曝光的部分规划来看，仍以商务地块为主，宅地稀缺。
琶洲中二区拟调整规划图
琶洲东区拟调整规划图
对比下来，琶洲南区正是目前琶洲各分区中住宅用地最多、最集中的区域。琶洲西区之后，我们应该看南区！
琶洲南区规划总平面图
为啥？南区一是能缓解琶洲片区住宅稀缺的情况，二是弥补片区教育资源薄弱的遗憾，三还将借着赤沙TOD与赤沙村旧改的东风，推动城市空间转型，提升片区的城市功能与整体品质。
目前，琶洲南区部分已开发入市的住宅用地，吹风价均在10万+。
琶洲南TOD，套均总价1000万起步，首次开盘去化率就达到9成以上。
保利湖光悦色（天斯地块项目），并不处于琶洲南区核心范围，吹风价也要10万+。
可见，琶洲南区的价值已经凸显了，开发也在加速了，它很有可能成为承接琶洲西区高收入群体的高档住宅区。
因为，琶洲南区在功能上，可以说是对标珠江新城的东区↓
珠江新城东区规划平面图
大家知道，珠江新城大致可以划分为西区、花城广场、中区、东区四个功能区，其中东区是整个珠城宅地最集中的区域，也是广州高端豪宅最集中的区域。
所以，琶洲南区在功能上和珠城东区类似，都是承担CBD的居住功能。
不过，对比可以发现：珠城东区的住宅，不少是一线滨江地块，而琶洲南区并不沿江，在自然禀赋上就输给了前者。
为啥呢？因为琶洲的开发理念和珠江新城不同，琶洲的沿江地块，几乎全部都给了写字楼和会展中心，只有一个保利天悦，是一线滨江的。
不仅琶洲，金融城、鱼珠等板块的沿江地块，也是优先用于商务、商业用途，可见广州对商务区建设，那是真慷慨，规划也更科学。
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