讲一个故事，什么才是好地段？

说一个最近听到的房产故事。

上周和一个营销总吃饭，她曾是珠江新城某楼盘的操盘手，我请她总结一下过去20年的楼市心得，然后她说了这样一个小故事。

10多年前，珠江新城的凯旋新世界和番禺的丽江花园，都是广州炙手可热的名盘，前者卖9000，后者卖7000，二者的差距是2000元。

而如今，凯旋在二手市场的价格，卖到15—20万/m²，丽江花园3-4万/m²，二者每平米的差距，从2000扩大到10几万元。

这是一个悲伤的故事，要知道，当初买丽江花园的人，并不比买凯旋的人差。

如果把时间回拨到2005年之前，你可能怎么都想不到丽江花园会输到这么惨。

为啥呢？从区位来看，丽江花园不差的，它虽然地处番禺，但与中心四区仅一水之隔，而且地理条件优越，是一个生态优美的江心岛。

一线城市的岛居房，多么浪漫有情调的生活方式，怎么看都像是文艺作品中的理想居所。

相比而言，当时的珠江新城还是一个前途未卜的大工地，城市界面比之南浦岛，很难说有什么显而易见的优势。

更何况，当时广州正牌的市中心无疑是越秀区，天河与番禺一样，严格来说都属于近郊。

再来看两个小区的具体位置，如果以越秀区最中心的海珠广场为坐标原点的话，丽江花园的距离大约是9.5公里，凯旋新世界的距离大约是8公里👇

9.5公里和8公里，差别很大吗？对广州这样的超大城市来说，微乎其微。

从产品来看，丽江花园同样不差的，它是广州首个引进香港设计理念的大型花园小区，很多人是通过这个小区了解到什么叫做花园洋房、中产社区，这种产品形态，在当时的广州，堪称降维打击。

因为开创性的产品理念，丽江花园获奖无数，曾被建设部授予“全国小康住宅示范小区”荣誉，并获得“联合国最佳人居环境特别金奖”的住宅社区。总之，如果要写一本广州楼市发展史，这个小区肯定是绕不开的。

从圈层来看，丽江花园肯定也不差的，从上世纪90年代起，它便是全城首屈一指的新中产社区，尤其是文化名人、传媒从业者对它青睐有加，圈层质量没得说。

当时有一本杂志，我忘了是新周刊，还是南方人物周刊，曾经列举了居住在广州的一百个理由，其中有一条便是，“广州虽然没有丽江古城，但是有丽江花园”。

从这个细节就能看出，丽江花园在当时的美誉度，是很可以的。

写到这里，那么问题来了，丽江花园到底输在哪里？

从上面的分析来看，区位、产品、圈层似乎都不是决定性的原因。

我觉得，最关键的原因还是两个字：产业的力量！

丽江花园其实什么都不差，差就差在这个短板。

如果南浦岛旁边有个CBD或者科技园，那它就是二沙岛。

没有的话，那就只能是个睡城，哪怕你滨江靠海有学位。

广州的江心岛其实不少，为啥只有二沙岛成了豪宅区？不是因为二沙岛是个岛，而是因为它的身后是恢弘的珠江新城。

所以，凯旋新世界之所以赢，和它自己没有很大的关系，而是它搭上了珠江新城这艘高速列车。

换句话说，过去20年，凯旋新世界乘坐的是高铁，而丽江花园乘坐的是自行车，这不是速度的差距，是能级的差距。

环境、产品、圈层、学位等要素都会影响楼市，但带来的只是速度的差距，只有产业才能带来能级的差距。

经常看城市战争的朋友应该知道，我们经常讲的一个观点是：只有科技才能打败CBD。

这个观点的底层逻辑是啥呢？其实就是从产业逻辑来推导的。

只有产业才能够战胜产业，除此之外，别无他途。

总之，产业是一个城市永续经营的根本动力，有产业的地段，活力才是可持续的。

所以，什么才是好地段？从根本上讲，它是由产业塑造的。

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