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各城市住房空置率排名!南昌最高,深圳最低

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23

◎城市战争(ID:sunbushu123) |  小鱼

谁是住房空置率最高的城市?

8月5日,贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称报告),报告研究了国内28个大中城市的3万个小区。

先说重点:

住房空置率最高的TOP5城市是:南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉,全部超过15%。

空置率最低的城市TOP3城市是:深圳、北京、上海,均在7%以下,尤其是深圳,全国最低,只有5%。

贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,下面看看报告有哪些看点。


01

空置率排名:

京沪深最低,南昌廊坊佛山最高


下面就是贝壳研究院统计的28个大中城市住房空置率情况:

▽重点城市住房空置率概况

图源:贝壳研究院

从排名来看,南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉住房空置率位居前五,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。

在样本城市中,深圳住房空置率最低,只有5%左右,南昌住房空置率则最高,达到了20%左右。

还可以看到,住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线城市平均12%,三线城市16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

还可以看到,强省会城市住房空置率大多超过了10%,比如西安、成都、武汉、杭州、昆明、合肥等,而省会首位度较低的济南、南京、广州等城市住房空置率则相对低一些。

整体看来,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

需要特别说明的是,报告统计范围未包括期房和现房待售部分。

如果将中国内地28个大中城市住房平均空置率(12%)对比其他国家,空置率处于相对较高的位置。


02

哪些因素影响住房空置率?

房价越高,空置率越低


据贝壳研究院统计,城市人口老龄化程度、房价、小区楼龄等因素均会影响住房空置率变化。

其一,老龄化程度越高的城市,住房空置率偏高

报告研究发现,人口年龄结构会影响住房需求,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降,像深圳、广州这样外来人口较多的城市,流入的大多是年轻人,自然催生大量的租房需求,同时也让城市的人口结构整体变得年轻。

下面是根据第七次人口普查数据整理的35个重点城市老龄化程度排名:

图源:第一财经

在主要城市中,南通老龄化程度较高,65岁以上人口占比22.67%,其住房空置率达到15%,重庆老龄化程度达到17.08%,其住房空置率达到17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。

与之相反的是,深圳、厦门和广州等城市65岁以上人口占比和空置率均低于10%,不过也有例外,佛山、东莞等城市老龄化程度很低,但住房空置率较高。上海、天津老龄化程度较高,但住房空置率相对并不高。

其二,房价越高的城市,住房空置率偏低

此外,报告也指出,城市房价越高,其空置成本就越高,所以空置率就越低。

数据来源:中国房价行情网

深圳、北京、上海、厦门、广州等城市房价最贵,其住房空置率相对最低。南昌、廊坊、佛山、重庆等城市住房空置率偏高,其房价也整体偏低。

其三,楼龄越新的小区,空置率越高,高楼龄成熟住宅变得更吃香

上图可以看到,楼龄越高其空置率越低。

在大城市,楼龄高的老旧小区大多位于市中心,生活配套丰富、交通发达,居住需求旺盛基本不愁租,所以空置率非常低。

次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,很多投资客也不以居住为目的,所以整体空置率偏高。此外,次新小区通常离市中心有一定距离,或者处在郊区,很多小区周边生活和交通配套不完善,在租赁市场和二手市场上相对不那么抢手,所以也会推高空置率。

其四,不同物业类型也会影响空置率,住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅。

住宅的空置率为什么低于公寓和别墅?

公寓在用水、用电方面往往比住宅更贵,很多公寓在格局上也不如住宅住起来舒适,所以性价比、舒适度不如住宅。

此外很多人买公寓用来投资经营而不是自住。别墅往往在郊区,周边配套也不完善,所以租赁市场也不活跃。

此外,在二手市场上住宅的流通性也好于别墅和公寓。


03

空置率高的城市,

一定不能买吗?


得分情况,有产业基础和显著人口增长的城市,其住房空置率偏高相信只是阶段性的,这些城市买房首选核心区域。

此外,我们要了解的是,房价本质上是由生产力决定的,买房要永远跟着先进生产力走。

当下最有前景的产业是新能源、芯片、生物医药、人工智能等先进产业,能抓住这些产业的城市值得关注。

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