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疯狂抄底!出一栋卖一栋!珠城卖了一栋!琶洲卖了三栋

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23


市场很差,这一点几乎没有争议。


但是,鲁迅先生说过,人类的悲欢并不相通。


所有,有人辞官归故里,就会有人星夜赴考场。


最近广州的商办市场,就给人这种感觉,有人看空市场撤离,有人斥巨资疯狂抄底。



01

珠江新城卖了一栋楼

每平米才5万块?


数据显示,广州甲级写字楼市场的需求在放缓,空置率在上升,租金在下跌,怎么看市场都很差。


2022年上半年,广州甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量,是去年全年的44.0%,全市空置率上升至9.6%,租金则下行至173.9元/平方米/月。(南方都市报、戴德梁行数据)

但与此同时,大宗交易却非常频繁。

戴德梁行统计显示,广州核心区域的优质甲级办公物业,尤其是完整的整栋楼宇受到市场热捧,呈现“出一栋卖一栋”的市场盛况,其中珠江新城与琶洲区域为整栋成交热点区域。

来看看这几例大宗交易:
首先出场的,是位于珠江新城的粤海金融中心-T1栋,近期被太平洋保险花费34.9亿元整栋买下、成交面积约69000㎡(据南方都市报)。如果按照6.9万方这个面积来计算的话,单价为每平米5.06万元。
粤海金融中心位于“宇宙中心”的珠江新城,而且是最核心的中轴区域,毗邻黄埔大道,靠近地铁13号延长线的花城广场北站,地理位置十分优越。
项目总体量30.6万平方米,由2栋超甲级写字楼及8个花园体验式独栋商业组成,其中的T1栋(高度179米)已出售给太平洋保险,T2栋(高度284米)由开发商自持。
粤海金融中心效果图,图源:公众号粤海金融中心
仅从地段逻辑来看,珠江新城的写字楼,是以珠江为锚点,越靠近珠江价值就越高,靠近黄埔大道的,价值相对低一点。所以粤海金融中心的位置在珠江新城中轴区域,算不上一流。
但,人家毕竟是新楼,是珠江新城中轴区域目前唯一可以整栋出售的一手写字楼,单凭这一点就能吸引足够的眼球。
所以,当我看到5.06万元/㎡的单价,感觉有点不靠谱。毕竟金融城的散售写字楼,都能卖到五万,珠江新城怎么可能这么便宜?
于是我向业内人士打听了一下,34.9亿这个数据是网签价,来自克尔瑞,但整体成交价是超过40亿元的,因为还搭配了其他一些物业,所以实际的单价肯定是超过6万的。
6万多这个价格,就比金融城、琶洲略贵,看上去合理一点了,再加上市场形势不好,有一点折价也是正常的。

02

写字楼是如何估价的?


写到这里,可能有人会问,写字楼每平米卖多少钱才是合理的?或者说,该如何给写字楼估价?
大家知道,住宅市场的定价不关心租售比,但在商办市场,租售比是定价的核心依据,市场一般是按照4%—5%的租售比来估价的。
假设一平米写字楼的月租金是200元(年租金2400元),那么这一平米的价格就应该在4.8万至6万之间,具体定价视楼品因素而定。
珠江新城现在的平均租金就是200元/月/㎡,按照4%-5%的租售比来计算的话,粤海那栋楼能卖到6万一平还算可以的。
去年10月,同样位于珠江新城的越秀金融中心,就以78亿元的总价出售给越秀房托,该楼宇2021年的租金收益是3.8亿元(观点地产网数据),计算租售比的话,约为4.87%。
如果把租售比理解为股市里的市盈率,粤海金融中心那栋楼的“市盈率”是25,越秀金融中心这栋楼的“市盈率”是20.5,所以前者的估值更高,毕竟是新楼嘛。

03

琶洲卖了三栋楼

最贵一栋卖了43亿

近期的大宗交易,除了珠江新城这栋楼,另外三栋楼均位于琶洲,而且是最显赫的西区。
一宗是位于琶洲西区的TCL大厦-东塔,被东升实业以15.9亿元总价拿下,成交面积约37000㎡,折合每平米4.2万元。
琶洲板块的小米大厦-副塔楼,被凯龙瑞基金以11.4亿元拿下,成交面积约24,000㎡,每平米4.75万元。
最大的一笔成交,是下面这一宗。
琶洲板块的复星国际中心-南地块楼宇,被丰树集团以42.9亿元拿下,成交面积约110000㎡,每平米约3.9万元。
根据媒体公开报道,我们整理出广州商办市场近期的大宗交易情况👇
数据来自南方都市报、克尔瑞
当然,以上统计的都是十亿元以上的整栋交易。
除此以外,像金融城的汇金中心、黄埔的港航中心、番禺的保利大都汇等散售项目,上半年成交也较为活跃。


04

原因分析


那么,问题来了:广州商办市场大宗交易频现,背后原因是为何?
我认为原因有两个,一方面是金融资本的避险需求,开启疯狂抄底的节奏。
上半年经济不景气,像TMT、制造业、房地产等行业的办公需求显著缩减,但金融行业的需求活跃,比如以上四个大宗交易中,除了东升实业,其他三个买家都可以划分到金融行业。
此外,位于北京丽泽商务区的一栋写字楼,近期就以50.2亿元的总价出售给中国平安人寿保险股份有限公司。
这说明,当市场不景气的时期,金融资本缺乏好的投资标的,会把目光转向保值能力比较强的地标写字楼,算是一种保守型的资产配置。
另一个原因是,广州商办楼宇的供应量开始增加了,尤其是琶洲西区的写字楼,到了集中交付的时期,客观上增添了许多大宗交易的机会。
需要注意的是,琶洲在造城模式上和珠江新城有一个显著的不同,珠江新城的楼宇大部分为地产商承建然后自持或者出售,但琶洲(西区)不同,大部分楼宇是由大企业承建,尤其是科技公司居多。
以下是琶洲西区总部企业的阵容👇
琶洲总部企业效果图,图源:广州海珠发布
这些大企业把楼建好后,往往被要求自持一部分,另一部分可以出售。所以我们看到,小米、TCL、复星这些企业把楼建好后,就选择把可售部分卖掉或者租赁。
应该说,从琶洲开始,广州主流的商务区建设,基本上都是按照这种绑定产业总部的模式来搞的。
这种模式的好处在于前期以土地直接绑定产业主体,为区域未来的发展奠定产业发展方向,保障商务区建成后产业导入的效率。
以金融城为例,其起步区开发之初就是交给地产商承建的,以至于起步区产业发展不纯粹,目前金融城东区的开发模式已经和琶洲一样,地块都是定向出让给优质企业的,比如酷狗音乐、尚品宅配等。
总的来说,这种造城模式,和珠江新城很不一样,优点是产业导入较快、产业定位更纯粹,但缺点也有,因为产业都是有周期的,把一个商务区都押注在一类产业上,也是有风险的。
比如,前几年互联网比较火,但如今风口已经切换成新能源,但新能源又能火几天呢?也许再过几年,又换成别的风口了!
商务区建设如果总是去追热点、追风口,可能会得不偿失,因为你不可能每次都赌对。
所以我认为,商务区建设,既要追风口、讲定位,但也要保留一定的余地,尽可能地增加商务区的复杂性和多样性,不要把鸡蛋放在一个篮子里。


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