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最新空置率排名!广州需多建写字楼,深圳需多建住宅

孙不熟团队 城市战争 2021-08-08


在土地供应结构上,广深正表现出不同的思路。


最近,深圳放了一个大招,允许商业用地改为住宅,商品房占比最高可达30%!


长期以来,深圳在土地供应上的一个结构性矛盾是:商业过剩、住宅紧缺


所以,深圳写字楼的空置率一直比较高,但住宅基本靠抢。此次调整用地结构,向居住用地倾斜,可在一定程度上缓解深圳的住房短缺。


广州的情况正好相反,属于住宅过剩,商业紧缺


从空置率来看,广州写字楼的空置率长期保持在7%左右,不仅远低于北上深,也远低于全国其他大中城市。


与此同时,广州除了中心四区,其他大部分区的住宅供应都是比较大的,这也是为何广州房价比较亲民的原因。


为此,广州近来在供地方面越来越注重产业,比如今年发布的《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》, 特别强调保证旧改用地的产业建设量,并据此把全市划分为三个“圈层”。


位于城市核心区的“第一圈层”,产业建设量不得低于60%,位于次中心区域的“第二圈层”,产业建设量不得低于40%。


近日,第一太平戴维斯发布了《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》(下称《报告》),从中既可以看出广深两个城市的写字楼空置率,还能看出大湾区其他城市写字楼的空置率。


从甲级写字楼的存量来看,深圳超过香港,近900万方,位居湾区第一,肇庆最低,大约只有20万方。


从空置率来看,东莞、珠海最高,均超过44%,广州最低,持续保持在8%左右。


《报告》统计了大湾区除澳门之外的10个城市,下面来看看他们的写字楼情况。


01


深圳存量居首,空置率超北上广


以下是湾区10城甲级写字楼的存量排名和空置率排名↓


图源:第一太平戴维斯


如图所示,深圳甲级写字楼的存量接近900万方,超越香港,居大湾区之首


其次是香港,存量约800万方。广州排名第三,存量不到600万方。


存量最低的是江门和肇庆,大约只有20万方左右。


深圳写字楼存量为何这么高?一个重要原因是深圳房价高,产业外迁压力大,为了降低营商成本,深圳需要通过大量建设写字楼,靠增加存量来平抑租金上涨。


而且这个方法确实有效,以深圳湾为例,房价已经卖到二三十万一平,但写字楼并不贵,特别是租金,100多元每平米的写字楼大把,不到广州珠江新城的1/2。


不过,这一招如果用力过猛,就会带来过高的空置率。深圳甲级写字楼的空置率最近几年一直保持在20%以上,远超北上广三大城市。


当然,和东莞、珠海、佛山40%左右的空置率相比,深圳的空置率又不算太高。


据戴德梁行最新数据,2021年第二季度,深圳甲级写字楼空置率为22.3%,是一线城市中唯一一个空置率超20%的城市。


图源:戴德梁行


不过,深圳写字楼的空置率并非一直这么高,从历史数据来看,大约是2016年才开始显著提升的,而2016也正好是深圳房价暴涨的一年,不知道二者是否存在一定的相关关系。


以下是深圳甲级写字楼历年供需及空置率走势图↓ 


图源:戴德梁行


可以看到,从2006年到2015这九年,深圳写字楼的吸纳量和供应量差别不大,基本达成平衡,空置率也基本保持在一个较低的水平。但从2016年之后,深圳写字楼的供应量开始显著提升,导致空置率也随之攀升。


特别是2019年之后,空置率一直在20%以上。


而且,未来几年,深圳写字楼的供应量仍然很大。


戴德梁行预计,2021-2025年,深圳甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米,高居一线城市之首。


不过,深圳对写字楼的需求也在增加,2021年一季度,深圳甲级写字楼的吸纳量达到了42.9万平,超过了去年全年的总量,说明市场的元气正在恢复。


刚刚发布的七普数据显示,深圳过去十年的人口增量超过700万,居全国第一,经济总量稳居全国第三。


持续而猛烈的人口增长与产业增长,为深圳写字楼市场的长期发展提供了重要支撑,预计未来深圳写字楼市场压力与活力并存

02


广州:存量过低,空置率最低


广州写字楼的空置率一向都是大中城市中最低的,在这个排名中,广州同样最低↓



戴德梁行数据显示,2021年第二季度,广州甲级写字楼空置率为7.2%,是一线城市中唯一一个空置率低于10%的城市从租金变动情况来看,广深为正增长,北京和上海表现出轻微的负增长。


图源:戴德梁行


空置率最低,租金正增长,说明广州写字楼市场在一线城市中风险最低,这归功于广州第三产业的蓬勃发展。


2020年,广州第三产业增加值为18140.6亿元,居各大城市省会城市之首,仅次于北京和上海,稳居全国第三。


但是,广州甲级写字楼存量真的不够,不到600万方的存量,与其经济总量和产业结构不太匹配,导致企业腾挪办公空间的选择太少,未来仍需大规模建设,将空置率提升到10到15%之间,我认为才是合理的。


我有个搞互联网的朋友,他的公司一直想到珠江新城找个大约3000平米的办公室,但迟迟找不到满意的,一个重要原因是珠城写字楼基本满租,基本找不到这个面积段的空间。


于是,珠江新城不少中小企业租到居民楼办公,或者搬到海珠、番禺办公,比如字节跳动广东公司之前就因为坐不下,从珠江新城搬到了万胜围。


所以呢,金融城真的要赶紧搞起来,适当提高一下广州写字楼的空置率,给找办公楼的企业多一点选择。


图片来自摄影师/Hobin


03


东莞珠海佛山,空置率约40%


比较没想到的是,东莞、珠海、佛山的空置率居然这么高:



数据显示,大湾区各大城市甲级写字楼的空置率由高到低排名为:东莞、珠海、佛山、肇庆、中山、深圳、惠州、江门、香港、广州。


其中,东莞的空置率约47%,是湾区城市中最高的。其次是珠海,大约46%。佛山排名第三,大约37%。


东莞、佛山都是万亿级经济大市,产业体量并不小,但二者都是制造业重镇,而制造业一般是以工业园区为载体,对写字楼的需求不高,所以这两个城市的空置率都比较高。


珠海的产业结构以三产为主,但产业体量太小,GDP只有3000多亿元,对高档写字楼的需求肯定是不够的。而且,珠海甲级写字楼的存量居然超过东莞、佛山,仅次于深圳香港广州。


存量大、需求少,空置率高,也就不奇怪了。所以,在珠海买写字楼,空置风险是比较高的。


另外需要注意的是,肇庆写字楼存量最低,空置率却达到38%左右,说明肇庆的写字楼空置风险也高。


这意味着,在东莞、珠海、佛山、肇庆这些城市买甲级写字楼,就有40%的机会被空置。


04


空置率不是越低越好


甲级写字楼的存量,反映的是一座城市高端产业尤其是生产性服务业的规模。一个城市的产业越高级,甲级写字楼的体量就越大,写字楼就是城市繁荣的象征。


广州琶洲(图片来自摄影师/Hobin)


空置率则折射出写字楼市场的风险程度。空置率越高的城市,就越容易亏钱。毕竟,大家买写字楼,主要还是靠它收租,不是赌它升值。


在此意义上,广州需要多建写字楼,深圳需要多建住宅,东莞珠海佛山肇庆等城市,需要想办法降低空置率。


当然,这不是说写字楼的空置率越低越好,而是说空置率需要控制在一定范围内。


空置率过低的话,企业租赁办公楼的选择就太少,而且租金上涨压力太大,抬高城市的营商成本。


空置率过高的话,属于重复建设、浪费宝贵土地资源,而且写字楼运营商赚不到钱,也难以保证写字楼的品质,拉低城市营商环境的档次。


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