TOD，正在提升广州的颗粒度
你读过《原子习惯》这本书吗？
这是一部“细微改变带来巨大成就”的实证法则，它的核心观点是：
这个道理很多人都知道，但真正能做到的，寥寥。
如果一个人坚持“原子习惯”，他在某个领域成为造诣极高的人。如果一家企业坚持“原子习惯”，就会在某个行业成为市场占有率超高的龙头。
比如深耕广州数十年的越秀地产，40年来始终坚持“造城”这个原子习惯，不仅在广州市场荣获行业第一的龙头地位，同时还修得一项复杂度、精细度极高的技能：TOD能力。
在这个技术含量超高的新赛道，越秀地产已经取得遥遥领先的市场地位。有人说：在广州，半壁TOD越秀造。
01
TOD，到底是什么？
大家都在说的TOD，到底是一个什么东西？
TOD的学名叫做“transit-oriented development”，即以公共交通为导向的城市开发。
或者叫站城一体化开发。
这个概念最早由美国建筑设计师哈里森﹒弗雷克提出，指的是：
以交通站点为中心，在400-800米（约5-10分钟步行路程）半径范围内建立的，含办公、商业、文化、教育和居住用途的新型城市中心。
说人话，就是“螺蛳壳里做道场”，要在一个狭小的车站里精耕细作，像变戏法一样，变出一个活色生香、生活丰富的小城市👇
图源：丈量城市
于是，车站就从城市的「中转站」变身为「目的地」，从“城市的车站”变成“车站的城市”。
这本质上是对颗粒度的追求，把城市开发的精度、深度、密度整整提升了一个数量级。
传统的城市开发，是很粗旷的，是讲究功能分区的，车站就是车站、城市就是城市，二者要分离开来，互不干扰。
这听上去也不错，但这种理念只适合中小城市，当城市的规模足够大时，粗线条的功能分区就玩不转了。
这个时候，就必须把城市开发的颗粒度降低，搞“融合式开发”，比如站城一体、场城一体、产城一体……
TOD就是一种典型的“融合式开发”，它是城市规模日益扩大之后的必然产物，是城市从粗放式发展到精细化发展的必然要求。
一言以蔽之，TOD是未来城市的高级形态。
02
TOD，到底厉害在哪里？
第二个问题，说了那么久的TOD，它到底厉害在哪里呢？
说两个故事。
过去的虹桥只是一个单纯的交通枢纽，大家在这里快进快出，但现在的虹桥变成一个商务区，既然下了飞机就可以办公，为什么还要跨越半个城市去陆家嘴呢？
2018年开始，一年一度的进博会都在虹桥国家会展中心举办，标志着虹桥正式成为上海城市新中心。虹桥，一个交通枢纽，也正式具备挑战陆家嘴的实力。
2021年发布的国家“十四五”规划就提出，要转变城市发展方式，推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。
近日，国家发改委发布的“十四五”新型城镇化实施方案更是点名TOD，提出要“支持 TOD 模式，打造站城融合综合体。”
03
在广州，半壁TOD越秀造
作为超大城市的广州，在城市开发中推行TOD也是势在必行。
近年来，TOD项目在广州遍地开花，随便举一些例子，相信很多大家都听过👇
观察这些TOD项目，可以发现，有一个名字高频出现，那就是越秀地产。
其中，琶洲南TOD、星图TOD等均由越秀地产联合广州地铁一起打造，构成了广州TOD范本系列。
据不完全统计，越秀地产出品的TOD盘至少已经达到10个，遍布广州东南西北👇
如上所示，差不多半个广州的TOD项目，都有越秀参与。
有人说，在TOD这个赛道，其他房企是顺势而为，而越秀地产是“造势”的那个。
受益于TOD理念的风行，越秀TOD的每一个项目，几乎都受到市场热捧。
例如星汇城TOD，跻身2021年一手房销量TOP3，销量傲人；例如琶洲南TOD，还未面世便备受关注，每次一有风吹草动便在市场引起骚动；例如星瀚TOD和越秀·星寰TOD，已成为南站商圈的两朵金花......
这些TOD盘集体的惊艳表现，令市场形成了一个共识：在广州买TOD盘，认准越秀地产就对了。
04
从1.0到5.0
越秀TOD一直在迭代
摘得TOD硕果的，为什么是越秀地产呢？
答案是：通过长期主义的坚持，获得从量变到质变的飞跃。
越秀地产深耕广州近40年，深度参与了广州每一轮城市开发，素有“造城者”之美誉。
专注成就专业。
日复一日的“原子习惯”，不仅让越秀地产练就深厚的内功、专业的能力，也让政府、业界、消费者给予它充分的信任。
TOD开发作为一种新生事物，既充满机遇，同时也有风险，把它交给经验丰富、沉稳可靠的越秀地产去探路，也是众望所畏的。
另外，越秀地产与广州地铁同属市国资委下属的国企，这为二者合作开发TOD奠定了坚实的基础。
同时，越秀地产还有融资成本较低的优势，加上有大越秀金团金融支持，资金实力强，眼光放得更远。
观察越秀地产这些年与TOD的结缘，可以发现，它一直在努力地自我迭代，从未满足于现状。
其发展历程，大致经历了五个阶段，已形成一套成熟的TOD开发体系👇
1.0阶段：地铁沿线物业开发
地铁一响，黄金万两。在一定程度上，我们可以把地铁视为TOD的雏形。
而早在上世纪90年代起，越秀地产便顺着地铁沿线进行物业开发，它在体育中心地铁站旁开发的财富广场，在体育西地铁站打造的维多利广场，至今仍是交通便捷、人气如织的优质商业项目。
2.0阶段：土地资源赋能TOD模式
TOD本质上是对城市空间的再分配，所以土地资源至关重要。
越秀地产探索出“基金+土地+运营”的城市更新投融资模式，通过获取土地一级开发的增益，形成资源的内部循环，大大增强了TOD模式的灵活度。
3.0阶段：开启站城一体化时代
万事万物都有“钟摆效应”，城市规划也是如此，二十年前流行站城分离，如今站城融合才是主流。
这一阶段，越秀地产与广州地铁集团进行了深度合作，创新地开启了站城一体化开发，地铁站不再只是一个交通枢纽，而是一个长在轨道上的“城”，越秀地产也“升级”为轨道都市的营造者。
4.0阶段：城市生活空间运营商
越秀地产通过整合多元服务，升级为品质生活服务者、城市生活空间运营运营商，其中由越秀商投打造的广州环贸广场（ICC）、南沙越秀国际总部广场等，树立了越秀TOD城市综合体标杆。
5.0阶段：构筑产城融合生活圈
结合粤港澳大湾区建设的时代背景，这一阶段越秀TOD的使命感进一步增强，将自己定位为城市未来推动者，通过引入产业，构筑产城融合生活圈。
琶洲南TOD就是这一阶段的产物，项目依托优越的区位与生态优势，探索站点与城市功能融合的开发模式创新，打造了一个交通便捷、空间复合、绿色低碳的全新TOD综合体。
琶洲南TOD示意图
05
越秀TOD八大价值体系
提升广州颗粒度
迈入5.0阶段的越秀TOD，具体有哪些亮点？
总的来说有八大价值体系，结合不同项目因地制宜，从产品创新、归家动线、配套服务、社区运营、园林设计等方面，做了诸多探索与创新，让我们一起来看看吧。
「舒适居家体系」
居所的本质就是住得舒服，如今人们对“舒服”的要求，不再局限于一砖一瓦的硬实力，精巧的布局与人细化的设计等软实力同样重要。
越秀TOD项目把“舒适居家”，放在八大体系的首位，充分考虑广州人居的生活习惯，注入了很多细节设计：
例如抬高设计的阳光车库，使得部分车库位于地面之上，通风采光更佳，可以为业主带来更好的停车体验。
在户型设计上，设置了入户花园或玄关柜，对内外空间进行了有效分隔，业主入门便可直接清洁、消毒，在后疫情时期，这个设计简直不要太贴心。
此外，横厅LDK大采光面交互空间，餐客厨一体化等设计，也非常契合当下年轻人爱社交、追求可变性的生活方式。
越秀·星耀TOD建面约125㎡创意鉴赏空间实景图
「超级出行体系」
“只有作为整体、作为一种人类住处，城市才有意义”。西方哲学家斯宾格勒的这句话，道出了城市的本质，也道出了理想社区的真谛。
为了达成这一目标，越秀TOD将居住、连廊、商业、学校等有机链接起来，组成一个超级出行体系，让居民更自由地穿梭于多个生活场景当中，这可不是普通地铁盘能比拟的。
星瀚TOD小区出入口与地铁站接驳示意图
越秀TOD项目多采用抬高设计，打造都市诗意浪漫的空中城市，但这也为出行带来了挑战。为了营造合理、便捷的归家动线，抬高设计的项目均设置了手扶梯和垂直升降梯，家有老小也可轻松上下。
手扶梯和垂直升降梯示意图
在社区内，越秀TOD项目采用了树状归家动线，以主入口为树干，可以快速通过小路构成的树枝，快速回家或去往跑道、公园、泳池等空间。
星汇城TOD归家动线示意图
上下学动线也安排得妥妥当当，部分项目如星图TOD、星瀚TOD等，直接将学校设在社区内，孩子们上下学既方便又安全。
「畅享活力体系」
这是一个“卷”和“丧”随处可见的时代，激情与活力变得弥足珍贵。
在越秀TOD项目中，这些活力空间随处可见——
草长莺飞的公园、欢声笑语的儿童乐园、挥洒汗水的健康跑道、清凉一夏的无边界泳池......
越秀滨江·星航TOD配套及动线示意图
「安全岛屿体系」
一个幸福的住区，必定是温暖的、充满安全感的港湾。
为了营造这样的居住氛围，越秀TOD项目均做了人车分流，人在社区走，车在地下行，小朋友可以在社区内自由奔跑，老人可以悠闲慢行……
社区内还引入了人工智能视频监控技术，全范围监控让业主更安心。
同时，社区外设有派出所、卫生站等市政配套，以及医疗配套等，方便业主办理日常业务，医疗健康也更有保障。
「生态绿洲体系」
都市人大多有“自然缺失症”，这是美国作家Richard Louv在《林间最后的小孩》提出的一个概念，由于人们在大自然中度过的时间越来越少，导致了一系列行为和心理上的问题。
坚持“成就美好生活”的越秀地产，向来重视自然生态环境的营造，因此在TOD体系中创新性地建立了立体式的“生态绿洲体系”。
比如星图TOD，将整个社区抬高16.8米，营造空中绿洲的意境，业主可以享受更开阔的视野、更轻盈的风、负氧离子更高的空气。
星图TOD入口示意图
星瀚TOD，社区将文化、生态、休闲、体育等多元功能空间融入进来，把时下最流行的高线公园搬到了家楼下。
星汇城TOD，在社区内打造了一个四季园林，春有百花秋有月，夏有凉风冬有雪，足不出小区便能领略大自然的美妙变幻。
琶洲南TOD更不用多说，项目充分利用身处CBD、临珠江的优势，在繁华中打造了一个滨水公园，可谓闹中取静、半藏半露，难怪是高净值人士的心头好。
琶洲南TOD滨河公园示意图
「智慧生活体系」
科技可以改变生活，智能可以创造更好的生活。
越秀TOD深知这个道理，在项目中引入智慧小区、智能安防、智能出行等系统，打造生活与科技完美融合的智慧小区。
部分项目如琶洲南TOD更是引入全屋智能家居——华为鸿蒙系统，为业主带来高效便捷的科技生活。
「理想聚落体系」
古人云，千金买房，万金买邻。
自古以来，中国人就懂得邻里关系与社交的重要性，一个美好的社区，生活应该是丰富的、多姿多彩的。
无论是文艺范的飞鸟剧场、城市图书馆、少年宫，还是承载欢乐的飞鸟乐园、城市阶梯，或是充满温情的泛会所、老年之家等，都能在越秀TOD项目见到。
飞鸟剧场示意图
「便捷生活体系」
又见炊烟升起，暮色罩大地。再美的社区，也离不开人间烟火气，它代表着生活的便利性，直接决定着生活的幸福感。
深耕广州近40年的越秀地产，自然深知这个道理，几乎每一个TOD项目，都配备了商业街，餐饮、生活服务、亲子教育、休闲娱乐、零售等业态全都有。
写到这里，不得不佩服越秀TOD对颗粒度的极致追求，它让我们近距离领略到未来城市的高级形态。
而成就这一切的秘密，或许就是越秀地产在TOD领域日复一日、年复一年养成的“原子习惯”。
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