物流地产行业深度解析

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物流地产始于上世纪80年代，最早由美国普洛斯集团率先提出并实践，根据物流企业客户需要，选择合适地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施。

现代物流地产的经营模式在2003年由Prologis引入中国，截止目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式，金融化程度极高。

2008年次贷危机后，金融资本开始大量流入物流地产行业，物流地产的特征与险资的投资特点非常匹配，险资可投资规模大、周期长，方式灵活，年化回报率高且相当稳定。

只要地块符合投资标准，达到风控要求，金融机构便可与不同的合作伙伴以不同的模式灵活展开合作。如中国平安等资金雄厚且成本低廉的金融机构，注重资金的安全性和长期回报率，对物流地产这类回报率和稳定性高的项目青睐有加。

现代物流地产，在拿地选址、开发建设、运营管理等环节均有较高的要求。

从物流地产项目的运作流程来看，主要包括获取仓储用地、园区规划设计、仓储建设及设施配备、招商出租、仓储运营管理这几个主要环节，而其中开发商拿地、资金获取以及开发运营的能力是物流地产项目能够成功运营的关键所在，是开发商在主导物流地产产业链时实现价值增长的核心能力。

现代物流仓储

现代物流仓储设施也是仓储设施中最核心的部分。

商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，在各环节中均需要实体的空间进行存放，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。

虽然中国过去有大量的存量仓库，但现代物流业兴起之后，对效率与环境的要求进一步提升，同时也给仓储业提出了新要求，现代物流仓储至此应运而生。

现代物流仓储具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。

现代物流仓储目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，将其划分为以下四大品类：

门户仓

商品自产成出库后运抵的首个仓储节点，通常位于重要的港口（海港或联合运输港）附近（高峰期车程在2小时以内），可通过1天以内的公路运输到达下一仓储节点（区域仓）。门户仓的大小、净高、布局、车位和装卸门设计等因素决定了其运营效率的高低。

区域仓

通常位于大城市周边的交通枢纽，可将商品运抵多个消费市场（城市）。由于交通便捷的地点具有稀缺性且用地面积有限，因此区域仓的建造需要平衡区位选择（决定运输效率）与功能设计（决定运营效率）。

城市仓

位于城市内部的中小仓库，能够在1-2天的时间内将商品运送至城市内的各个社区市场中，是伴随着电商的发展而兴起的仓库品类。

海陆港口工厂原产地前置仓城市门店消费者城市配送仓产地仓门户仓区域分拨仓交易仓干线运输最后一公里现代物流仓储处于物流业核心节点。

前置仓

能够在数小时内快速触达大量消费者。与城市仓类似，前置仓也是电商发展的产物，目的在于尽可能地缩小商品与消费者之间的距离。前置仓的区位布局以运输效率为首要考虑因素，通常较老旧，且面积较小。

零售企业供应链网络布局

近年来，电子商务的不断拓展推动了物流地产行业的发展。物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用，因此消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。

随着电商愈加重视供应链的效率及稳定，对物流地产配备的设施提出更高要求，高标仓储的市场将进一步扩大。

疫情期间，药品、医疗器械、医用耗材等需求扩大，直接推动了冷链物流业的发展。

新冠肺炎疫情的爆发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。

疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转以及疫苗等医药的存储运输中的重要作用得到了体现。

各类入局者探索多种经营模式

物流地产行业一般由地产商、物流商和电商三者主导，随着市场的扩展，还出现了多主体联合经营的形态。

地产企业主导型运营模式是地产商作主导，租售给物流商并代其管理，这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。

物流企业主导型运营模式是物流商自有地产，自己经营管理，优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。

地产、物流商直接合作运营模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。

电商企业主导型运营模式侧重于自建仓储物理体系为下游客户提供物流服务，优点是仓储运营效率好。

中国物流地产行业竞争格局

土地资源方面，新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高、土地置换时间成本大等挑战。

高标仓开发方面，低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率，因此龙头仓储地产企业具有先发优势，导致了如今行业集中度高的行业竞争格局。

根据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行数据统计，2020年普洛斯存量物流仓储面积市占率28.5%，占据行业主导。

而国内的万纬与宝湾物流，市占率分别为8.0%和6.5%，相对于头部企业普洛斯仍有一定的差距。

行业准入壁垒

大量土地资源被头部企业占据仓储物流项目在选址上需要综合考虑诸多因素，包括交通运输条件、用地规划指标、主要客户分布情况、当地政策法规、周边附属配套设施等。

理想位置的仓储物流项目，可以帮助用户降低运输成本，缩短配送时间，便于运营管理，显著提高仓库使用的效率，因此在租赁上具备更好的议价能力。

土地资源具有稀缺性，在京津冀、长三角、大湾区等经济发达地区，物流用地的市场供应相对有限。

龙头企业早期利用先发优势，以较低成本占据了大量优质的物流仓储用地资源。后进企业往往只能通过二手地或成熟项目的并购进入一线市场，需要付出较高的资金代价。

需拥有较完整的物流网络布局大型客户往往需要跨区域大范围部署仓储物流资源，并对资源的位置、项目品质、运营管理质量等有较高需求。

仓储物流行业的龙头企业通过占据运输枢纽和节点城市的仓储物流项目，组建物流骨干网络，建立包括产地存储中心、区域转运中心、城市配送中心在内的多层次仓储物流基础设施，可以为大型客户快速部署物流仓储网络，形成覆盖全国甚至跨境的物流网络，从而建立与大型客户的长期合作关系。

建立广泛的仓储物流基础设施网络，需要投入大量的资金和时间成本，龙头企业以此占据了有利的竞争地位。

通过综合能力提高客户粘性，借助各种金融工具形成良性循环仓储物流行业涉及专业多，地域性强，运营周期长，资金需求量大，需要企业具备项目选址、土地拓展、设计开发、招商租赁、持续运营、资本运作等综合能力。

头部企业通过为全球众多企业客户提供持续服务，积累了大量实操经验，可提供包括标准化的物流仓储设施开发，个性定制开发，售后回租等综合服务，提高客户粘性。

依托良好的客户资源，可以获得较为稳定和理想的租金收益，同时通过精细化的运营管理，合理控制运营成本，获得较为理想的经营收益。另外，仓储物流项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营阶段需要通过融资回收资金。

龙头企业在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，充分借助各种金融工具进行融资，融资成本较低，投资回收期较短，并进一步利用回收资金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。

智能信息技术的持续更新，软硬件设施建设同步发力传统仓储物流行业的机械化、自动化、信息化水平不高，技术壁垒比较低。随着大数据、云计算、物联网、人工智能等先进信息技术与物流行业的深度融合，相关先进技术已在仓储物流行业投入实际使用。

随着智能云仓库，自动化分拣立体仓库等相关应用技术的逐渐完善，有望进一步降低仓储物流基础设施的运营成本，提高经营效率，形成新的行业壁垒。

本文节选自行行查报告库《2021年中国物流地产行业研究报告》

完整报告请至行行查官网查看：www.hanghangcha.com