直面长租公寓痛点，规范才能走得更远 | 新京报专栏

对租房押金与租金加强监管，也是避免长租公寓行业迈入“歧途”。

▲北京长租公寓监管新规3月起实施：预收房租不得超3个月租金，新京报我们视频出品。

文|盘和林

北京住房租赁市场，将迎来“最严监管”。

据新京报报道，2月2日，北京市住建委等部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（简称《通知》）。

通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

推出规范性制度及时且必要

去年以来，长租公寓领域乱象频出，诸如“设资金池”、“高收低租”、“长收短付”，甚至“资金链断裂”、“卷款跑路”等问题集中暴露。当此之时，北京多部门出台《通知》，无疑颇具现实针对性。

面对长租公寓的现状，一方面市场急需规范，需要有制度来约束长租公寓企业——仔细去看，当下出问题的长租公寓企业其实都有共同的特征，那就是在业务中过多地嵌入了金融产品。

另一方面，虽然长租公寓广受诟病，却有存在的合理性和必要性。其在城市房屋租赁市场中提高了成交效率，通过装修和服务，也提升了租客的租房体验，为房东省却了很多麻烦。

在长租公寓之前，“二房东”曾主导市场，其中的群租现象、租赁纠纷以及较差的居住体验客观存在，且监管难度更大。长租公寓的出现，消除了很多乱象，当然也带来了新问题。

就此看，北京此时推出规范长租公寓市场的制度是及时且必要的。

一方面，《通知》针对性地解决了当下长租公寓所面临的行业痛点；另一方面互联网技术日新月异，很多新兴行业也面临同样的问题，急需规范，《通知》为这些行业的规范提供了很好的范本。

针对具体问题有针对性地施策

从内容上看，《通知》无疑直面了当下长租公寓的问题，并靶向施策。针对具体问题，也给出了具体的解决方案。

▲北京住建委关于规范北京市住房租赁企业经营活动的通知。图/北京市住建委官网截图。

比如，对于“长收短付”的问题，《通知》规定，“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。”这基本杜绝了长租公寓利用租金收支时差赚取资金时间价值的行为。规范了市场风气的同时，也稳定了房东和租客的租赁预期，因为即使长租公寓倒闭，房东和租客之间的租金纠纷也会减少。

此外，对于长租公寓行业“卷款跑路”问题，《通知》也给出了解决方案：无论是押金通过行业协会建立的专用账户托管，还是收取的押金数额不得超过1个月租金，抑或是合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，都用“强监管”给出了解题思路。

总体而言，《通知》内容基本上覆盖了当下长租公寓市场的痛点难点，但并未阻断长租公寓行业的未来生长空间。

事实上，不只是北京，成都也于2020年9月率先发布我国首部住房租赁条例，对近年来频发的长租公寓“爆仓跑路”“租金贷”、哄抬房租、二房东“两头赚”等行为进行规范；深圳则于日前发布了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）。其思路也都是将租房押金与租金纳入监管。

这也是对长租公寓中介卷款跑路的风险来了一次釜底抽薪。

行业金融属性将弱化

《通知》在强调长租公寓企业履行义务的同时，也强调“支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。”

规范是为了长租公寓行业更好、更健康地发展。长远去看，此次北京规范长租公寓市场的行为，将会夯实长租公寓行业的发展基础。

未来，长租公寓行业必然还会继续发展，但长租公寓行业领域的金融属性或将逐步弱化，企业将通过实打实的服务来进行市场竞争。

另外，北京市的这则《通知》也为互联网其他领域尤其是共享经济领域的规范，提供了范本。

现阶段，诸如在线教育领域、医美行业，都存在类似的问题——行业和金融过度结合，诱导消费者实施“消费贷”。

这些行业本该是服务行业，却加入了过多的金融属性，行业出现脱实向虚的现象，最终出现各类问题。比如“设资金池”、欠款跑路等问题，就在多个行业出现过，而遏制这些企业对流动性的随意支配，监管这些企业的金融行为，是防止问题发生的重要举措之一。

当然，在新兴行业的发展初期，有关政策也要及时补位，防止类似问题在更多服务行业重演。企业需要明晰的是，只有实打实地经营，落地本行业，脚踏实地才会获得成功。

□盘和林（中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授）

编辑：陆玖   实习生：祁倩倩   校对：李世辉

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