全会决定为房地产发展给出新方向 | 新京报专栏
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文 | 万喆
7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文公布。
作为一份纲领性文件，此次决定为现在及未来发展指明了方向，内容涉及民众关切的方方面面。其中，就广受关注的房地产问题，此次决定也明确提到，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
事实上，房地产问题也是此次全会的重要民生议题之一，其涉及的诸多细节都在会议期间被专门谈及。
如7月18日，与房地产和新型城镇化发展相关的内容，就出现在此次全会公报里，指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
7月19日，中央财办相关负责人在中共中央新闻发布会上表示，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。
在7月21日全文发布的决定里，房地产相关问题出现在“健全保障和改善民生制度体系”中，明确表示将加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
从这些字里行间中，我们不难看出中国房地产市场的重大转型以及未来发展路径。
房地产为经济增长做出了相当贡献
近年来，中国房地产问题备受关注。
一方面，在进行“房改”后，房地产整体产业及上下游产业链为经济增长和产业带动、城镇化升级、居民居住条件改善等，都做出了相当的贡献。
在几轮房地产的“繁荣”中，也涌现了大批因此而受益的企业、企业家、地方发展机遇，以及一些个人投资的高回报。不能不说，房地产高速发展的20年，伴随着中国经济的高速增长和居民收入的快速改善，多方都在市场供需上有不少获得。
另一方面，也必须看到，房地产“高歌猛进”的同时，也是中国经济从粗放式发展转向高质量发展的“换挡”期。粗放式发展，过于片面强调“高速度”，造成的“高周转、高杠杆”势必带来“高房价”和“高风险”。
更由于一些地方上“求功心切”“政企不分”等原因，盲目追求高负债的“GDP竞赛”，金融空转与房地产在某种程度上与腐败相结合，带来了更高的金融风险，为地方可持续发展投下了深深的阴影。
不仅如此，产业发展与宏观经济的大势是相辅相成的。中国房地产企业在短时间内“一飞冲天”，出现一批中国乃至世界五百强企业，得益于三个方面的大背景。
一是人口红利。中国在改革开放后经济高速增长，而居民住房制度改革迟于总体改革。因此，在进行住房制度改革后，居民住房需求发生“井喷”。庞大的人口基数，自然成为房地产市场的巨大“潜力”。
二是城镇化改革的迅猛发展。而其前提因素，则是由于城乡二元化的结构，我国早期城乡建发展差距巨大。
但随着经济整体发展，居民收入上升，基础设施建设不断完善，二、三产业持续发展，城镇化成为了经济进一步发展所需、经济进一步增长所需、居民进一步追求幸福生活所需。在这种形势下，“进城买房”带来了巨大房地产发展空间。
三是金融的蓬勃发展。追寻回溯，就会发现房地产的“势如破竹”与中国金融业的“一往直前”几乎同步。
金融在现代经济发展中至关重要、举足轻重，但同时，金融市场的“放大效应”也往往使一些市场主体迷失。在很长一段时间里，可以见到，居民收入的增长速度与房价的增速相差甚远，支撑房价的主要是对于投资品将会永远涨价的预期。
这也使得中国的房地产市场附着了更多的金融属性，成为投资工具，且愈演愈烈。这才有了后来的“房住不炒”政策，为市场纠偏。
房地产发展的转型空间和新方向
如今，时移世易，当前房地产市场供求关系发生重大变化。
从人口来看，总体改开后一段时间内的“人口红利”恐逐渐弱化。
随着居民生活水平的提高、受教育程度的提升，“多子多福”的观念已经在社会中逐渐远去。当前，结婚率、出生率均呈现出晚婚、晚育的趋势，甚至有些年轻人主张不婚、不育，享受当下生活。
由此带来的人口结构变化，对当前和以后的房地产需求面支持必将产生深远影响。
从城镇化角度看，目前我国的城镇化完成已经在65%以上，未来进一步城镇化的空间和增量、速率必然降低。尤其是从户均拥有房产数量看，房产需求更多的是呈现结构性调整，在总体空间上的扩张难度较大。
而在金融助力方面，监管正位已经成为近十年的关键词。
中央金融工作会议提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。
因此，当前房地产市场正在深度调整，这是经济规律和行业发展趋势的必然结果。而政策必然要相应进行调整，并引导房地产这个“庞然大物”在宏观经济和民生大计中仍然发挥重要作用的同时，健康转化、平稳过渡、实现可持续发展。
这就不难理解，此次全会提出的，都是非常有针对性的改革意见。针对人口结构变化，限购政策将会放松，各地区的人口流动情况不同，因地制宜进行政策安排也更为重要。针对城镇化前景，城乡融合的大方向已经给出了答案。
提高城镇居民的获得感的同时，进一步缩小城乡差距，防止城乡差距过大，同时防止乡村空心化。明确改革房地产开发融资方式，也与中央金融工作会议精神相一致。
除了防风险、稳预期，也强调了用保障房、租购并举等手段来平衡社会民生。此次决定将房地产问题纳入“健全保障和改善民生制度体系”中，也就是给出了房地产发展的转型空间和新方向，尤其需要开发商等各相关方深刻领会。
中国四十多年高速发展，取得了许多成绩，也积累了不少问题，市场在不断调整的过程中，必然会带来各种波动。这一点，也需要各方都有清醒认识和足够预期。
我们要做的，是要有战略定力，相信法治化、市场化、国际化的方向和力量，坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题。如此，也就能尽快构建房地产发展新模式，切实造福民生。
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