在西哈努克港买个岛要多少钱
* 本文转载自 The DA YU Invest Guide
* 作者 海君
这几天受人所托，调查了一遍柬埔寨西哈努克港沿海岛屿投资开发情况。
下面这篇，就让我写一点那些个电视上让播的吧，不让播的，自觉阉割。
1. 背景简介
据我查阅与访问的结果，西港沿海附近大小岛屿在50个左右。这些岛屿大小、位置、天然资源等条件都不尽相同，但总的来说，条件优越的都基本全被投资者租下来了。目前为止，海岛持有者主要来自两个国家：俄罗斯与中国，剩下的持有者多为欧美背景。
到去年为止，投资者与政府签订的租期为99年或69年不等。从去年开始，新签订的租约里租期都是49年。
现在存在的一个状况是：买得起岛的人很多，但买了之后，开发得起的人很少。从而产生了一种现象，无钱开发的岛主们有的希望岛屿升值从而转卖获得利润，有的希望找到投资共同开发。但是政府自然有对策，在签订的租约里一般都是期限与进度约定，比如5年以内开发要达到原定计划的50%云云，如若不能达到，政府将有权收回并重新处理该岛。然而与此同时，我们也发现政府的执行力度可松可紧，比如如何测定开发进度？荒岛上光挖开了几条路，算是进度的10%还是20%？最后的结果是，广有人脉的岛主们似乎也不用太着急，而另外一些岛主们则运气不太好，往往由于时不我待，不得不中途被迫放弃持有。这些都是投资前应该考虑的因素。我的意见是：后续开发资金充足非常重要。
2. 几个有代表性的可租岛屿
岛屿一：Koh Dek Koul
面积在三公顷左右，海岸线长300米，离西港海岸7公里，乘船15分钟。这是离西港海岸最近的几个岛之一，从西港海滩就可以望见。
（最左边红点处，不是桥梁连接的大岛）
拉近看，是这样:
从岸上看，是这样：
里面的一些景观：
你可以看到，这不是一个荒岛，对她的开发十几年前就开始了。持有者是两个俄罗斯人，这两个人的故事，比较传奇，以后再说，但现在因为纠纷，要卖掉。岛的开发很早以前就完成了，主体是一个精品酒店。这个岛虽然有很多地理优势，但劣势也很明显：有海岸但没有沙滩，开发已经完成，可再设计的空间很小。由于以前的开发存在成本，售价也很高。我找到了俄罗斯人，开价******（此处电视上不让播）。
岛屿二：岛屿名称对方不肯告诉我，面积33公顷，离海岸二十来公里的样子，乘船一小时以内。对方开价***美金，由于前期开发已经在进行，已投入的开发成本在**（不让播）多万，也要购买者承担。对方不肯提供更多消息。我认为，她的缺点是面积太大，价格高，而且前期已经完成，也不知道设计是否合理，优点是可开发潜力大。
岛屿三：岛屿名称对方不肯说，面积6公顷，离岸距离对方用了一个词“不远”，开价***美金，而且可以砍价。这个岛屿是未开发的，新申请下来的。如果其它条件都不错的话，我认为6公顷是一个很理想的面积，不会贵得惊人，但同时又有完全足够的空间可供发挥。
岛屿四：Koh Tres，面积8.97公顷，离岸距离可能只有三公里左右。但问题是今年刚刚被一个公司从政府处租下来，租约可能还没有签订。有一定可能性就是租约最后谈不拢造成交易流产，这个要看运气。
图中的Koh Khteah便是，从岸上望过去，是这样：
从空中看去是这样：
现在岛上完全处于荒芜状态，有一段很小的天然沙滩，只有一户有政府背景的人家在守岛，没有其他人。价格打听不出来。
以上，是我选了几个很有代表性的案子给你做参考。如果时间充裕，真正开始着手要计划投资的话，可以全方位调查一遍把可购岛屿都筛选出来也不难。
我个人的感觉是，像第三个与第四个岛屿这样的，比较有开发价值，而且性价比也比较合适。第四个岛有一个缺点就是离岸太近，这一缺点下文会分析到。
3. 开发过程中会面临的最直接问题
首先，交通问题。要开发，就需要有建筑材料，人员，机械。这些都需要船运上去。所以在选择的时候，离岸越远的，成本会越高，而且成本是以几何基数增长；但太近了也不好，游客上岛，其目的是为了寻一份清静以及与尘世脱离之感，如果岛与陆地间彼此的动静相互都可以看得清清楚楚，那么就失去了她作为一个岛的最重要的魅力。所以，距离要在三十公里以内（三十公里乘船刚好一小时），但也要在至少五公里以外。
淡水：凡是有当地居民的大岛，不会存在水源问题，一般是泉水、井水。几公顷大的小岛，有的也有自然淡水，但资源十分有限，如果开发旅游的话，由于淡水需求量超过其原始承载能力，就要另外找水资源。现在最成功的方案是雨水收集过滤；在旱季的话，要从周边大岛或者陆地运入饮用水；也可以引入海水淡化设施，但海水淡化需要电能，又增大了能源负担，所以从周边运入饮用水为成本最优。小岛的地表水虽然可用，但过度采用会影响到植被与岛上的生态平衡，长远看来，危害极大。
电能：柴油发电是普遍解决方案。现在一些经营成功的小岛已经陆续采取太阳能发电，逐步减少柴油发电的份额。柴油发电最大的缺点是噪音。
固体废弃物：带入岛内的潜在废弃物都要经过严格管理。比如塑料袋一类，原则上不能带入，不可生物降解的固体废弃物都要进行严格监管收集，运回陆地。
原著民：一些小岛上原本并无居民，就不存在这一问题。但也有些小岛上有零星的渔民，这样的情况下，要进行安置，如果居民愿意留下，可以留下继续当他的渔民，如果旅游开发影响到了他的生计，那么应该为他安置。最简单的办法是雇用他。
4. 成功与不成功的案例
最成功的，要数情人岛（Song Saa），这是一对澳洲年轻夫妇开发的小岛。它是两个相邻小岛，中间以栈桥联接，一个4公顷，一个3公顷，离岸30公里。从2006年买下小岛以后，到基本完成可以迎客花了两年半时间。
这两个小年青还是很花了一番功夫的，他们的儿子都好像是在岛上出生的。
这是全景：
这是比较大的那个岛：
这样的独立小客房有27套，每一套最基本的起步价是1200美金一晚，而且经营状况非常之好，名气也越来越大。
她的沙滩也是很花了心思的：
还有一些细节：
栈桥：
慢慢地，就出了一种仙境的效果。
我看了她最新的消息，其中有两个独立客房是家庭式的套间，现在作为产权度假屋出售，开价是一百万美金，客人在买下来之后还是交还给情人岛管理与经营，一年有30天的自己使用时间，租金所得归买家。这个主意也不错。
不成功的案例：
两个俄罗斯人，其中一个在十年前曾经一度是俄罗斯最大的房地产开发商之一，上了全球富豪榜的，他在上一次金融危机的时候放弃莫斯科，卷款跑到了西港，与另外一个俄罗斯人一起买下好几个岛，其中一个就是上文中提到的岛屿一，另外两个在离岸70公里处，两岛也相邻。由于这位卷款逃来的富豪上了莫斯科的通缉名单，他自己的资金链也因为投资过大而处于崩溃的边缘，再加上他与合作伙伴闹纠纷，2015年5月他被柬埔寨政府遣送回了俄罗斯，判了20年，一时半会儿可能回不来柬埔寨了。他的开发事业也因此中断。有人说，如果再给他十年时间，他真有可能弄出来柬埔寨最漂亮的岛。因为他是把这两个小岛当下半生的事业在做，不惜成本，有个岛上的一套房间里面是他搜罗了全世界的奇珍异宝放在一起，连太师椅都是镏金的。
现在他本人在莫斯科监狱里，西港的一些岛，要卖的卖，被政府收回的要收回。
5. 总结
(1) 一开始想法不能太大，一般来说开发到一定程度会发现成本比想象高；
(2) 不能等到开发完全再运营，可以开发一部分，运营一部分来维持资金链；
(3) 岛屿的设计与氛围是决定其运营结果的重要因素。
后记：完了，一不小心，搞成了标题党，到最后才发现，到底要多少钱这个数目电视上不让播。各位客官，多多见谅。
* 本文转载自 The DA YU Invest Guide
* 作者 海君
现居金边，三天打鱼，两天卖房。其文章主要收录于微信号：cambodiagolf
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