柬国签订“不动产租赁合同”注意事项

随着柬埔寨旅游业的发展，每年有大量外来游客涌入金边、西港和暹粒等旅游城市，旅游地产以及与旅游相关的饭店、商店已经成为投资热点。
很多外来投资通过不动产租赁的形式取得酒店、饭店或商店的经营权，并且取得不错的投资收益。但“不动产租赁合同”被提前终止的情形近年来也时有发生，使得已经付出大量前期投入的承租方蒙受巨大损失。

“不动产租赁合同”被提前终止主要包括“主动违约”和“被动违约”两种。

“主动违约”主要指出租方看到出租的不动产经营火爆，强行终止“不动产租赁合同”，从而达成到自己经营的目的；“被动违约”是指“不动产租赁合同”的标的物涉及纠纷被法院或第三方查封或强行占有，使得“不动产租赁合同”履行不能，如不动产所有人之间的纠纷、不动产继承纠纷不动产转让、不动产权利瑕疵等都可能导致“租赁合同”被强行中（终）止。

为规避此种风险，签订“不动产租赁合同”时应注意以下几点：【1】 签订合同前要做好不动产的产权调查。鉴于柬埔寨地上建筑物并没有单独的所有权证，因此建筑物出租房必须是建筑物所占土地的所有权人。如果土地是夫妻或几个人共有，一定要让全部所有人在“不动产出租合同”上签字，并且确保土地没有设置抵押、担保或任何其他第三方权益；
【2】 约定出租方的告知义务。在签订合同之前，要结合出租标的物和不动产所有人的具体情况，尽量全面地列明可能导致“不动产租赁合同”被提前终止的情形，并在合同中约定出租方对此种情形的提前告知义务。
【3】 明确约定出租方有义务确保“不动产租赁合同”的履行，一旦“合同”被提前中止或终止，出租方应承担违约赔偿责任。出租方的违约赔偿责任应涵盖承租方的前提投入和可预见收益。

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