惊呆！月带看高达1327次！苏州一二手房小区火了！
惊呆！30天，二手房小区带看人次高达1327！这是什么概念？
今天，我在贝壳二手房上关注到一条信息：“据贝壳苏州站数据统计，近期30天内带看量最高的是相城区的万科北宸之光，累计1327人看过该小区房源，日均带看44.2次！”小区二手房热度非常高！
从贝壳提供的数据中看到，万科北宸之光近30天带看量远远超出第二名，几乎是碾压式的！但从挂牌单价来看，价格也不低，为什么北宸之光的热度如此高呢？
对此，我展开了相关调查，也采访了相关中介，了解到该小区二手房最新消息！
均价2.7万/㎡！月带看高达1327次！
这个二手房小区实火！
根据贝壳网二手房信息，万科北宸之光目前约有286套房源在售，在售户型基本以83-96㎡的小户型为主，目前挂牌均价为27024元/㎡。
该小区二手房挂牌量也是板块内最多的，小区二手房交易需求大。
我查询了近期历史成交记录，最近一次的成交房源是在7月13日，约89.75㎡的3房，总价220万，成交单价约24513元/㎡。
在诸多成交记录中，我发现该小区小户型房源成交量大，成交总价基本在250万以内就能拿下，近期一个月内房源成交单价最低约2.2万/㎡，最高约2.7万/㎡。
在小区的二手房源中，我还注意到该小区的户型非常有亮点！约95.85㎡居然能做到4房！功能性十分强大！
细看这个户型，真真是麻雀虽小五脏俱全，4房2厅1卫的格局，除了主卧外，其他房间的面积都不足10㎡，居住舒适度是差了些，但不妨碍刚需上车呀！如果家里居住的人少，能使用的空间还可以再优化的。
我从相关中介那了解到：万科北宸之光居住的人群年龄段偏年轻化，业主年龄普遍年龄在30-45岁左右，也有部分业主是新苏州人。
这些业主在首次置业时也是刚需人群，万科北宸之光在新房时期也是主力刚需盘。
时至今日，原来一些刚需上车的业主也有了置换的需求，以房换房的业主不少，小区挂牌量大，二手房交易活跃。
之前，就有一位买房人向我咨询，她一直在相城生活，想在相城置换改善。最终通过卖掉万科北宸之光约95㎡的户型买入东原千浔约125㎡的复式高层，也和原先的几位邻居再度成为一个小区的业主。
内外配套揭秘：
高绿化次新房+地铁站环绕
除了内部需求外，再看看万科北宸之光的内外配套。现在刚需买房也并不只看价格，也看重社区的居住环境、周边配套等。
社区内部：
整个小区规划4739户，有30栋住宅，居住氛围较为浓厚。
万科北宸之光是次新房，楼龄较新，目前外立面保存较好。一位中介说，“这小区，从外面看跟新房一样新，小区内部绿化也做的挺好。”
▲图源贝壳
据了解，万科北宸之光绿化率约36%，小区内有一些小花园景观设计，公共设施也相对完善，长椅、假山、健身设施等都有。
▲图源贝壳
▲图源贝壳
之前一位万科北宸之光的业主也告诉我，该小区的物业服务较好。“万科物业对安保、门禁的管控比较上心，有的时候物业也组织一些邻里活动，送送粽子之类的，整体还行。”
该社区也有不足，由于是刚需社区，部分高层住宅层高34层，2梯7户，空间居住感较为拥挤。
外部配套：
交通：该小区西侧约800米有地铁4号线姚祥站，东侧约1200米处是地铁2号线蠡口站。（该距离来自百度地图）
虽然有两个地铁站，但从小区步行到地铁站都需要一段时间。（一位95后同事告诉我，这种不远不近的距离最为尴尬，走路懒得走，还要买个小电驴代步一段，太累了。）
商业：小区对面有一个永隆金街，周边有小超市可以满足简单的日常购物需求；大型商业的话，最近的是大悦春风里（在建中），然后是去高铁新城的天虹、圆融，或者繁花中心。
学校：周边有玉成幼儿园、玉成实验小学、相城实验中学等。玉成实验小学是该小区对口的学区。
强势总结：比新房便宜，比其他二手房品质好
彻底击中刚需置业痛点
综合以上信息，最后来总结下万科北宸之光二手房小区带看热度高的原因：
（PS：不足之处，欢迎评论交流）
1、价格优势：周边新房的备案均价约2.6-3万/㎡，主打大户型改善产品，新房总价段已超过300万，对想在相城置业的刚需来说压力较大。
万科北宸之光小区整体户型以小户型为主，拔高了二手房单价，现二手房挂牌均价在2.7万/㎡，但成交总价段基本在250万以内，适合年轻刚需上车。
2、品牌优势：该小区开发商是万科，论起品牌，无论是在周边新房还是二手房中，万科的知名度和品牌影响力相对突出，对年轻刚需来说对万科品牌认同度也较高。综合对比之下，该小区能以开发商品牌优势胜出，而受刚需青睐。
3、物业服务：该小区采用的是万科物业，据一些业主反馈，万科物业在小区内提供的服务还是不错的，相对满意。
4、板块发展预期：该板块新房供应大且价格高，中粮天悦卖到约3万/㎡，万科北宸之光作为片区内相对优质的二手房小区，价格还存在一定的预期空间。
有zf规划的加持，大牌房企的入驻，板块发展还是值得期待的。
整体来看，万科北宸之光在二手房市场脱颖而出的优势，主要是符合刚需人群的置业需求。比新房便宜，又比其他二手房品质好。
从活力岛板块新房集中入市以来，都是小户型房源跑量较快，大户型改善房源去化较慢。小户型卖完之后，新盘多采取渠道分销，进入持销期。
新房价格对刚需朋友也非常不友好。
刚需无力负担高房价，本地改善置换需要时间，购买力跟不上，从而导致板块内新房呈现出“横盘期”的状态。
说到底，在相城，无论是新房还是二手房，刚需当道才是王道。
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