@苏州人，2020最后10个真诚买房建议！不看后悔！
今天距离2020年结束，倒计时还有26天。
这一年来，接受了上百位买房人的咨询，有的人实现了自己在苏州置业的梦想，买到了合适的房子。
但也有一些人，依然陷入“能不能买？什么时候买？在哪里买？”的纠结中。
关于买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键在于你有没有掌握买房的基本逻辑。
结合多年来观察楼市的经验，我总结了10条在苏州买房的建议，希望对正在买房路上的购房者能有所帮助。
01、
选对板块，比选择个盘更重要。
买新房，大部分时候是板块在决定打新的价值。
像园区、狮山的新盘个个都很好卖，而像运东、木渎、甪直这样的板块都需要依靠渠道联动才能带来销量，甚至连太湖新城、高铁新城这种原本炙手可热的板块，今年很多楼盘也卖不出“日光”、“周光”的成绩了。
之所以出现这种分化现象，正是因为打新其实打的并不是个盘，而是“板块的价差”。
zf的定价，是给一个板块整体限价。板块内的二手房们，价格基本也在一条线上。只要板块的新房限价比二手低，不论买板块内哪个新盘，获利空间都不会太差。
但如果选错了板块，即便是精心挑选了这个板块内最有价值的盘，其涨幅可能都比不上优质板块内性价比最低的盘。
02、
同等价格选配套最好的，同等配套选价格最低的。
不同的房子，价格之所以能站在同一梯队，恰恰是因为各方面优势综合下来，当前阶段的价值差异并没有那么大。
如果某套房子真的有绝对优势，那么价格自然也不会在同一个段位。
反之，如果某套房子价格有足够大的优势，一些配套、户型之类的缺陷也就没那么重要了。
在有限的预算下，判断一个房子能不能买，不应该是主观感觉价格贵不贵，而是要看同样的价格有没有更好的选择。
大多数情况下，同样的价格想获得更多优势，要么加钱，要么对需求做妥协，终归需要做出取舍。
03、
总价决定你买不买得起，单价决定你买的爽不爽。
买房不看单价，要看总价。
市面上新房的备案价基本都是按照“小户型单价高、总价低，大户型单价低，总价高”的逻辑来设置的。
去售楼处看房，千万别只问单价，要问总价。记住，总价才决定了你到底能买到什么样的房子。
04、
刚需买房，一定要选择外部配套优于内部配套的房子。
外部配套是指：地铁、学区、商业、产业、医院等能影响地段价值的因素；
内部配套是指：户型、车位比、容积率、梯户比等影响居住体验的因素。
刚需买房时，往往会过于重视居住体验，而忽视项目地段。常常是看见户型不行，就一杆子拍死项目。
但在你资金有限的时候，地段和居住体验是不可兼得的。好项目拯救不了垃圾地段，但地段好了，再烂的户型，也不会跑输大盘。
记住，刚需买房，比居住体验更重要的，是房产增值！只有房价涨了，你才有钱换房啊！
05、
刚需买房时，外部配套的决定因素：地铁＞学校＞商业＞公园、医院
在一二线城市，地铁是非常重要的配套。特别是像苏州这样规划十几条地铁线路的城市。
地铁不仅关系到房产未来增值，也包含着未来通勤的品质。
买地铁房，要注意甄别“真伪地铁盘”。
业内关于地铁房的评判标准：距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。
▲地铁房距离评判示意图，图片来自网络
选择地铁房，一定要选距地铁1km内的房子，800米以内的甚佳。
根据正常人的步行速度来看，这个距离基本能在10分钟走到。如果超过1km以上，就非常尴尬了，步行至少十五分钟，甚至需要借助共享单车才能完成通勤。
而懊恼的是，苏州是一个没有引进共享单车的城市，你能使用的是市政提供的公共自行车，就是要定点上桩归还的那种。
据我观察，苏州很多地铁站、公交站台周边都有配置这种定点公共自行车，解决归家最后1公里的问题，还是很人性化的。但因为僧多粥少，我下班的时候经常看到空荡荡的车桩~
所以，千万不要为了省一点钱，而高估了自己的忍耐极限，也别高估了未来接盘侠对交通的忍耐极限。
06、
学区房永远是硬通货，这是金科玉律。
无论是在一二线城市，还是在三四线城市，学区房永远是硬通货，是区域房价的高点。
苏州新房交付前是不划分学区的，即使学校与项目一路之隔，也可能有变动的风险。如果你身家全都压在这一套房子上，那就更亏了。
买二手学区房，相对稳妥一些。
注意，园区有“九年一学位”政策，买二手学区房还得向房东了解是否有学位占用的情况，买了不能上学，更得不偿失。
07、
苦逼兮兮的房奴，其实都是在前几年过的苦一点，越往后，房贷越轻松。因为通货膨胀稀释了一部分还款压力。
还有珍惜首贷机会。
不要把自己首贷机会浪费在七八线老家县城上。如果你一定要在老家买房，也不要用自己的贷款。尽量用父母的贷款名额，因为你的贷款要用在大城市。
另外，要像爱惜自己眼睛一样爱惜自己的征信，不要因为两三次的信用卡逾期，造成利率上浮，多掏十几万的利息。
08、
普通人想跨越资产阶级，除了看多楼市，别无选择。
去年，苏州7.24新政出台，限购限售限贷，历史调控最狠。很多人说房价要跌，看空楼市，觉得买房就是高位接盘。
但事实如何呢？
今年10月份的时候我就做过相关调查，发现2020年苏州房价仍然在上涨。
据克而瑞数据显示，2019年10月苏州市区新房成交均价约21871元/㎡，而今年10月苏州市区新房成交均价却达到约26831元/㎡！时隔一年，苏州房价上涨约4960元/㎡！
上涨5000元/㎡，也就是说今年买房首付可能要多付一倍。这样的代价，你确定承受得起吗？
其实，新房限价对普通买房人来说是好事，政府帮你把房价摁住，你能以更低价格买到房。虽然可能是僧多粥少，难免陪跑，但是别放弃，放弃就是连机会都没有。
09、
年底，是一年中最好的买房时机。
临近年关，对很多企业来说是大考，要做报表，要做业绩，房地产也是。
如果今年项目指标不达标，那营销总就危险了。所以，现在你看到很多楼盘都推出优惠政策、特价房、打折促销、首付分期等等，只要能卖出房，“杀个xx祭天”也是可以的
所以，现在你去售楼处看房，你完全有当大爷的资本，售楼员会尽心尽力的招待你，促成交易的。
当然，我说的可不是那些热盘、抢手盘，人家就是不愁卖，能有什么办法呢。
现在买房，记得多要要优惠。一般来说，销售手上有优惠点，销售经理上有更高的优惠点，还有售楼处的一些优惠政策，加起来也能省个几万块。
10、
前面讲的都是买房的，也给想卖房的朋友一点建议：
1、是要耐得住寂寞，别想着像股市一样吃波段，楼市要熬完一整轮周期，才能清算收益。
即便是打新，算上交楼、办证、限售的时间，也至少需要5-7年的时间，账面浮盈才能落袋为安。
2、是千万别通过主观感受来判断要不要卖房，而是先想清楚，卖房的动机是什么。
如果是套现应急，该咋办咋办吧，保命重要；如果换房，最好先想清楚要换到哪里去，置换后各方面有什么改善，能否实现自己的目的。
否则，漫无目的的卖房，很容易裸奔。
房子没有高低贵贱之分，拥有了就好。
其实每个人，都有不同的知识结构、能力圈雷达、资金成本、风险偏好、可投资期限等，能投资的资产都是有限的，我们只要在自己的雷达范围内，寻找回报、期限、风险水平最适合自己的房子，就是好的。
以上就是今天的内容，你对买房有什么看法和建议，迎在评论区留言互动哦～
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