太难了！苏州9万套二手房，值得刚需买的，竟然不到400套？！
每当楼市一有风吹草动，大家就开始盯着二手房，尤其是2020年特殊情况。
因为新房是集体推货的，但二手房不一样，它是及时反应的。而其中经常被拿来说事的，就是挂牌量。
挂牌量一定程度上能反映业主的心态，但单单挂牌量的参考价值反而比较弱。苏州几万套的挂牌房源里，有太多“僵尸房源”无人问津，或者一有风吹草动，就挂出来“试水”的，有价无市的……
真正适合刚需的，未必有多少。
下面，我们重点拿大家关注的总价、房龄、户型、装修几个维度，看看苏州九万多套二手房都是怎么分布的。
苏州9万多套二手房
鱼龙混杂
从数据上来看，苏州二手房主流价格在150-500万之间，其中200-300万的房源就占了近30%。
而100万以下的房源只占了一成，其中还包括263套车位。这些房源大部分都位于昆山或者吴江、相城等区域的乡镇板块，远离主城且配套不完善，大部分买房人并不会将其纳入考虑范围。
对于刚需而言，主要可以选择的约100-200万的房源只有约30%。
预算选择建议：100万-200万区间，100万以上才能满足基本功能需求和品质。
在产品快速更新的情况下，房龄是决定小区品质、产品设计好坏的重要因素。
苏州10年以上的社区除了部分品牌、物业好或者附加属性非常优质的，还能保证居住品质，二手卖得上价，其他10年以上房龄的小区几乎无人问津。
而现状是，10年以上房龄的二手房占据了苏州市场的半壁江山，即便是房龄10年以内，也有大量城改项目。
因为产品更新、社区改善基本都是2016年以后的事，5年以内的次新房社区品质更高、产品更加实用，成为买房人眼中的“香饽饽”。
房龄选择建议：房龄5年内，房价大涨前次新房，品质有保障，无增值税、业主议价空间大点。只是5年以内的次新房仅23%，满足上面条件的就更少了。
和新房市场以三室及以上户型为主不同，二手房挂牌房源超四成都为一居室（包含车位）、两居室，满足多数刚需功能性需求的三室仅占四成。
其中一居室多为房龄偏老的拆迁安置房小区，户型面积较小，仅能满足最多2个人的居住需求，不过房价往往也偏低。
例如这套时代晶华的约71.99㎡户型，整体房型狭长，只有一个卧室、一个客厅，狭长的走道浪费空间，但总价只要85.9万。
二居室的不少房源，户型设计都很一般。
例如这套群星苑五区的二手房，约95㎡户型在现在的新房市场上往往会做成“小三房”，这个户型却只有两个卧室，对于刚需来说极度浪费。
约95㎡户型总价约216万，这样的价格完全可以在新房市场上买一套实用性更强的小面积三房。
户型选择建议：选择两室、三室为主，尽量户型方正。90㎡以下，契税低、赠送大的户型。
如果买二手房的人考虑是选择精装还是毛坯，绝大多数都会回答选择毛坯，毕竟可以根据自己的喜好重新装修，除非是装修特别好的、房龄在5年内的次新房。
不过很遗憾，9万多套二手房里，毛坯房源占比不到20%，而且毛坯房源价格和装修价差空间很大。
至于装修水平、风格，绝大多数和房龄挂钩，在近八成房源都是5年以上房龄时，即便装修保养不错，装修风格也基本过时了。
装修选择建议：尽量选择毛坯房源，精装选择次新房。
以上4个维度，还没有考虑开发商的品牌、1公里内配套、社区环境等。但是，对刚需来说，只从这几个维度，如同漏斗一样筛选，能剩多少？
满足需求的高性价比房源
寥寥无几
下面，我们用链家网的地图检索下。
综合以上因素，对于刚需买房而言，主城、200万以内、三室、次新房（5年房龄）、毛坯是最佳的买房组合，而简单筛选一下，同时满足这些要求的二手房只有——396套。
这还是全市，不考虑区域、地段、配套等等。当然，有人会觉得标准有点严格，放宽条件看：
① 预算提高，功能、品质要保障：300万，三室、次新房（5年房龄）、毛坯—1667套
② 预算不变，牺牲功能保证品质：200万，两室、三室均可，次新房，毛坯—650套
③预算不变，牺牲品质，保障功能：200万，三室，房龄10年以内均可，毛坯或普通装修—815套
但这三种选择和目前新房市场的热门盘相比，对刚需来说，无论是预算还是品质、配套要求，都是有一定的牺牲的。
所以，尽管挂牌超过9万套房源，真正值得刚需购买的高性价比房源，还是极少。
不过，对于预算有限的刚需来说，在新房价格逐渐上涨的情况下，性价比还是略高于纯新盘的。
大部分二手房的对比新入市的项目，可能牺牲了一定品质，但往往有总价、现房、配套兑现、近主城的优势。
而从今年的趋势来看，主城核心区成交地块越来越少，不少热门楼盘逐渐清盘，一些刚需板块也突破2万/㎡，新房市场将继续呈现出核心区新房少、改善、总价高的特征。
而对于购房者来说，想要选择合适的、性价比高的二手房，需要在找准自己诉求的基础上，熟悉新房、包括限价老盘、新入市市场情况。
毕竟，心里有个标准，才能判断是否高性价比。
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