潮退了，方知谁在裸泳。
不得不说，苏州不少板块的二手房市场，还是挺难的。
刚刚，我在阿里司法拍卖网站上，发现木渎姑苏印象花园一套约302㎡的叠墅房源，正在被拍卖！起拍总价360万，算下来起拍单价还不到1.2万/㎡！
尴尬的是，目前拍卖开始好几天了，但仍无人报名、更无人出价竞拍……
不仅是法拍房无人问津，房源所在的木渎板块二手房价也是多年未涨，一批业主都被套牢……刚刚，我在阿里司法拍卖网站上，发现木渎姑苏印象花园一套约302㎡的房源，正在被拍卖！起拍总价360万，起拍单价仅约1.19万元/㎡。该套房源为一套毛坯叠墅，目前已被查封、无抵押情况。法院执行裁定书显示，这套房的主人因金融借贷纠纷，未能在规定时间内还清，因此将名下房产拍卖抵债。从裁定书及标的物介绍来看，该套房源没有明显硬伤。链家网最新数据显示，目前该小区二手房挂牌均价为18345元/㎡，该小区目前仍在挂牌的一套同等面积的毛坯叠墅房源，挂牌单价14901元/㎡，总价450万！相比之下，起拍单价1.19元/㎡远低于小区同户型单价，遗憾的是，几天过去了，该套房源仍无一次出价竞拍！
不仅是法拍房无人问津，木渎的很多二手小区房价也是多年未涨！
即便是木渎发展最成熟的近金枫路的这片区域的品质二手房，二手房价2年没涨了！一批业主都被套牢……
1、招商雍华府
靠近木渎核心悠方商圈，算是板块内的品质次新房小区了。贝壳数据显示，2020年12月，招商雍华府成交了一套96.36㎡的房源，成交总价239万，成交单价24751元/㎡。
2019年1月，小区成交一套同户型面积段房源，成交单价24912元/㎡。也就是说，近2年时间过去了，板块内核心地段、品质颇高的二手房小区房价依然没有什么明显涨幅！要知道，房产不涨就是亏！板块2015年拿下的地王项目，也就是现在的蓝光和雍锦园，目前在链家上二手房挂牌均价为30475元/㎡，挂牌房源数多达81套！挂牌价虽高，但我查询了网上公开的成交记录，该小区仅有两套成交房源！且成交单价均在2.5万/㎡以下，有价无市！链家数据显示，2020年12月，旭辉香格里成交了一套96㎡的房源，成交总价238万，成交单价24792元/㎡。2019年，小区成交一套同户型面积段房源，成交单价高达27917元/㎡。也就是说，小区房价不仅没涨，反而还跌了3125元/㎡，如果加上税费等成本，亏得更多了！木渎，算得上是苏州比较尴尬的一个板块了！
这个板块，在地理位置上颇占优势，是吴中与新区最核心狮山板块的交界板块，也一直被称作“狮山南”！
随着狮山核心圈外溢扩散，木渎作为狮山南的区位优势愈发凸显。因此，木渎近几年也吸引了众多开发商入驻，并接连拍出了一系列高价地！最高时地价甚至逼近3万/㎡，相当于和吴中核心区的新房售价齐平了！
但从这些高价地入市之后销售情况来看，并不乐观！甚至最后只能选择亏本卖房！到2019年房企拿地回归理性，成交楼面价基本在1.4万-1.8万/㎡左右，但即便如此，木渎新房的单价普遍不低。
木渎板块目前在售楼盘有6家，备案均价基本在2.5-3.1万/m²。但销售成绩嘛，就……究其板块新房难卖、二手房涨不上的根本原因，主要还是房价与配套的不同步！新房普遍高于2.5万/㎡的单价，在苏州楼市来说属于中等水平了。然而木渎整个板块的商业配套、学区水平都很一般！关键点还在于，这个板块属于氛围很成熟的老片区了，尤其近几年来除了新增加住宅楼外，整体几乎没有变化。未来也很难有太大的大拆大建，可期望值也不高。反观与之差不多房价等级的吴中太湖新城、尹山湖、高铁新城、甚至太湖科学城，相比之下，板块的整体界面和未来发展高度都有较大的差距！另外一点，是板块内新项目的扎堆布局，之前的老盘都还没卖完，新盘又加入进来，导致各个项目之间竞争压力大。而这两年，木渎主要的改善客群来源地——狮山，又大批量出货，能买狮山，自然也不会再来木渎。而木渎本地的购买力又不足以支撑起近3万/㎡的新房均价！这不尴尬了吗！而在二手房方面，板块二手房供应量巨大，且价格并未与新房形成明显倒挂。种种情况也就导致了木渎二手房无人接盘、新房无人买单的现状！
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