2021看跌苏州楼市，你可能要失望了

临近春节，楼市似乎越发平静。

近期用一个词来形容苏州楼市的话，就是“温吞水”。行情不温不火，不管是新房还是二手房，市场反馈是激不起一丝浪花。

虽然市场表现与同期相比，有所降温，但是房价离系统性下跌还很遥远。

一般来说，房价是与城市的能级和发展潜力直接挂钩的，一座有潜力有前景的城市，指望房价跌，难上加难。

2021，是十四五规划的首开之年，苏州不断有好消息传出，城市魅力不断提高，未来将会吸引更多的外来人口和本地回流人口。

城市向上，所有产业都将迎来发展红利，房地产也是一样。

对不起，有的人期待的房价腰斩、楼市崩盘可能不会来！

今年的苏州房价：

底部价格抬升，顶部阻力位依旧存在

2020年，是苏州楼市格局生变的一年。

在2015年翻倍暴涨后，今年苏州房价在全国房地产市场横盘下行的情况下依然稳中上涨，而且上涨幅度不小！

据克而瑞数据统计：2020年12月苏州市区商品住宅成交均价为27032元/㎡，同比上涨11.33%，环比上涨4.84%。

出人意料，又在情理之中！

2020年，一批板块突破板块限价，刷新了房价格局。

• 2020.4.30：吴中太湖新城，金融街融悦湾备案均价30977元/㎡；

• 2020.7.31：吴中木渎，诺德国礼备案均价31528元/㎡；

• 2020.10.21：园区高贸新城，嘉樾时代、辉映时代备案均价双双出炉，30900元/㎡。

新城版图在扩张，昨天你爱答不理的板块，明天就可能让你高攀不起，房价上涨之快，往往就在咂舌之间。

其实最值得关注是苏州的刚需市场。到目前为止，苏州刚需上车主力郊区以及乡镇板块新房悄悄都已经涨了上来。

曾经房价1.4-1.6万/㎡的黄埭、望亭、胥口……最新入市的新房价格都已经突破2万/㎡。

底部的价格已经发生了潜移默化的质变，买房人不得不接受这点。要知道去年这个价格在中环旁还可以挑挑选选，如今只能越买越远……

所以在苏州的刚需不要心存幻想，指望房价的暴跌，该买还是要买。

而苏州房价龙头的园区核心、狮山高端市场受限价影响，今年并没有实质性大涨。

高端楼盘均价依旧没有突破4万/㎡。

苏州目前顶部房价的阻力位在3.5-4万/㎡。如果下一波市场行情来了突破是必然。

底部价格抬升夯实，顶部突破阻力位依旧存在。

库存重压之下，板块极速分化

年后小阳春会来吗？

会！

受疫情影响，今年返乡置业潮不会再掀起巨浪了，但这波购买力很有可能会在3月份集中释放，届时楼市将迎来小阳春，士气鼓舞，一扫阴霾！

虽然我看好节后楼市回暖，但是当下新房市场出现的问题，不可不面对。

库存创历史新高。

高库存带来直观影响，就是分化。

2021年，在苏州新房库存达到接近6.6万套高位的背景下，高库存、低销量的冰点区域势必更加难受，既然一客难求，分销大战或许更加残酷。

主城特别是园区、狮山核心区，一房难求或许会稍有缓解，但买房依旧不易。

在一些库存积压已久，短期回暖无望的板块中，个别楼盘甚至可能会出现“裸奔”、“跳水”的情况，但不会形成大范围效应。

远郊板块可能还是以横盘为主，但不排除部分利好区域可能出现一定程度的复苏。

比如大型的利好、战略支持，长三角体一体化可是切切实实在稳步推进的，很多人已经在无形中享受长三角一体化的利好了。

这也有助于部分板块市场在一定程度上恢复信心。

在约6万套新房和约10万套挂牌二手房的高库存压力下，各类购房者遇到的情境和问题也不相同——

1、2021年，至少在那些非热点板块、供过于求的区域中，购房者或许能得到更多尊重。刚需朋友要对自己的置业需求做出明确判断，才可出手。

2、改善型客户，是楼市的中流砥柱。对改善客户而言，面临的机会更多，应对的挑战也升级了。

机会，是来自于限价给予了价差空间，非限价区域止涨或又有一定优惠，另外供应变多，挑选余地更多。

挑战，是品质好的项目不多，买新卖旧难度更大，限售中试错成本变得更高……

3、投资客，在2021年不是没有机会，但劝你谨慎出手。一不小心被套牢的话，按苏州限行政策，没个5年基本解不了套的。慎重慎重再慎重。

2021依然是苏州土地供应大年

卖地狂魔来了！

春江水暖鸭先知。

苏州一大批房企掀起了一波又一波抢地潮，甚至有很多新的面孔出现，即使是非核心区的地块，开发商都拼了命的要进驻苏州。

近期苏州2场土拍，热烈气氛有目共睹，多宗地块突破中止价，在一次性报价环节甚至出现报价近100轮的情况！尤其是科技城、青剑湖、太湖度假区等板块，土地拍卖非常火爆！

土拍市场虽然不能直接决定未来楼市走向，但是却能在一定程度上反映未来楼市的走势，而且还能给市场带来信心。

今年，苏州各区土地供应计划已流出，相城、吴中继续担任土地供应大户的角色，高铁新城、吴江太湖新城将有核心地块出让，而一些黄桥、黄埭、阳澄湖、望亭、胥口、临湖、东山等乡镇板块，也将有新盘补仓。

随着乡镇板块崛起，楼市版图再度扩张，房价格局洗牌也是必然。

2021年苏地1号公告即将在本周四（2月4日）开拍。据业内爆料，苏州2号挂地公告正在来的路上，估计将在年前挂出。

就目前来看，2021上半年的供地节奏很可能与2020年保持一致，依然将是土拍大年。

写在最后：

我一直坚定看好苏州，看好苏州楼市，但是还是要和大家多说一句：房住不炒真的不是在开玩笑！

1月份以来，全国一线城市、特大城市先后收紧调控，新一轮楼市调控或许已经开始了！

但从近期几个城市调控的力度来看，都是在严堵炒房漏洞，而不是出狠手、一刀切、放辣招。

房地产行业的兴衰，波及大量上下游产业，更重要的，还有大量就业人口。而这些调控政策一定程度上是在打击炒房客，同时也是支持了刚需性住房需求。

虽然各路调控大军层层来袭，但并不影响楼市按着自己的周期走，节后复工，小阳春的爆发是顺势而为。

严厉的调控政策、集中释放的购买力，也在对楼市产生深刻的影响。尽早掌握趋势，有助于我们调整思路，把握好自己的出手节奏。

对苏州楼市来讲，高价盘陆续上市，房价不断被刷新，是非常重磅的信号。在房价格局已定，遍地高房价的情况下，及时上车是明智的选择。

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