楼市“加息潮”,虽迟但到!
广州深圳,是这一轮房价涨幅最高的城市,两大一线城市不约而同进行楼市加息,背后的信号不言而喻。
紧接着,长三角地区的部分城市也开始跟进,其中就包括苏州!消息大家都知道了,但对于这轮加息意味着什么,大半买房人仍是一知半解!之前看到过一个网络调差统计,利率上调房地产市场中谁最受伤?有62.1%的网友表示加息后房贷成本会上升,将导致购房总成本会增加,使得购房压力更大,仅仅24.5%网友表示加息后房价会下跌购房压力减轻。
01
多地银行出手上调房贷利率
上周以来,苏州不少银行都上调了房贷利率,从此前普遍的首套房5.1%、二套房5.4%,分别上调到了5.7%、6%。在这之前,广州是第一个全面上调房贷利率的一线城市,深圳紧随其后。 5月20日,据第一财经报道,目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率,首套房贷利率上调15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP),二套房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。股份行中,招行深圳分行也已上调;不过邮储、民生、平安等银行深圳分行却暂时“按兵不动”。有银行人士表示,此次深圳多家银行上调房贷利率是市场行为,并非接到监管针对楼市调控的相关指导。今年以来,一线城市连番遭遇调控,楼市出现明显降温,尤其以京沪深调控效果显著。从4月份全国70城市房价上涨数据看,京沪深的新房价格涨幅淡出全国前30。深圳自今年2月推出二手房指导价后,房价也明显得到控制,4月环比首次出现零增长,目前其他城市二手房指导价并未推出。一位深圳银行业人士表示,房市成交量下跌之下,该行已将业务重心从按揭类贷款中转移到其他贷款。除深圳出手之外,不少二线城市银行也出手上调房贷利率。
目前宁波地区的工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行普遍将住房按揭贷款利率上调10个BP,首套房调至5.45%、二套房调至5.7%。首套房贷利率从5.65%上浮到6.125%,其中,工商银行、农业银行,其他银行主流在5.88%左右。二套房贷利率在5.8%-6.37%之间,其中,最高的仍是工商银行、农业银行,二套房贷利率高达6.37%。中国银行、建设银行、工商银行以及江苏银行几家的房贷利率都有所调整,目前首套房的利率都在5.2%左右,二套房的利率都在5.5%左右。
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刚需们要做好被误伤的准备!
基于最严楼市调控的需要,调控已经上升为“政治站位”和“政治觉悟”问题,丝毫疏忽不得。2021年以来,楼市调控可谓层层加码、上不封顶。凡是楼市仍旧高热不下之地,必然一而再再而三出台新政,直到按住房价为止。无论是二手房指导价,还是楼市定向加息,都是宏观思维的体现。去年底,央行和银保监会就给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了两道红线。现在,银行可供发放的贷款指标越来越少了,房贷利率自然就上调了。接下来,放款速度还会变得更慢,贷款审批也会更严格。严到什么程度?「负债累积」和流水要更加严格地审查!也就是说如果你有其他房贷、车贷、信用贷等等,得「负债累积」,加在一起提供2倍以上的收入证明。关键是收入证明,要和流水一一对应,有些银行甚至只认社保所在公司的收入,对于其它固定收入一律不认,这就对你的流水提出了更高的要求。如果你有经营贷、抵押贷,就更麻烦了,一律不准放款。
所以这也是我为什么说,加息之下,对于刚需属于无差别打击!首先,这轮加息显然并非针对基准利率。而这样一来,之前已经通过八五折、九折利率贷款完成购房的人来说,显然并无影响。真正影响的,是至今还未购房的刚需族们。什么叫【刚需】?刚需购房者即对住房有刚性需求且预算有限的人群。对于他们来说,贷款买房是解决住房这一刚性需求的必经之路,首付还能凑4-6个钱包来解决,但每月背在身上的房贷往往成为了压垮骆驼的最后一根稻草!房贷利率的上调,也就意味着每月还款额的增加,每月多还几千块对于改善、高端客群来说也许就是九牛一毛,但对于初入社会、工资一个月还不到万元的刚需购房者来说,无疑是晴天霹雳!最关键的是,现在购房者面临的不仅是房贷上涨,甚至还有加息严峻,可能贷不到款的可怕局面!而这对于刚需来说,才是最致命的打击!03
可怕信号!房贷利率还有上行空间
近日,融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年5月(数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日),全国首套房贷款平均利率为 5.33%,环比上涨 2BP;21个城市的房贷利率平均水平环比上涨,3个城市的涨幅在10BP以上。对比数据发现,实际上一线城市即便房贷利率已经上调,在全国来看的话,利率水平仍然低于全国平均值。就5年以上的中长期而言,利率遵循的仍旧是下行的大趋势。
这与利率的形成机制有关,随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑,自然利率也会随之而降低。日本基准利率长期维持在0%左右,就是这一趋势的体现。就我国来说,10多年前,房贷利率曾经高达8%以上,目前已经降到5%左右,未来还有可能进一步下行,这是经济增长趋势决定的。然而,就1-2年的短期而言,楼市不乏定向加息的冲动。东方金诚首席宏观分析师王青表示,根据判断,在今年“有保有压”的结构性信贷政策下,之后房地产信贷环境会进一步趋紧,居民房贷利率还有上行空间。不仅各地会主动对楼市加点加息,5年期LPR利率也有可能先行一步进行上涨,而楼市去杠杆的迫切性随之而提升。
毕竟,中国居民部门杠杆率超过62%,相比2008年翻了3倍多,已经赶上了发达国家水平,金融管理部门已经开始有意识控制楼市杠杆了。此外,国际上通胀形势日益严峻,土耳其、俄罗斯等新兴国家已经率先加息。而美联储加息时间有可能提前,为了应对输入型通胀和美联储加息预期的影响,我们也不乏加息的可能。所以,未来1-2年,一定要谨防楼市定向加息带来的影响,不要疯狂借贷,以免被去杠杆的时代浪潮所席卷。
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