利率上调！新房集中入市！二手房大洗牌！苏州买房人疯狂“焦虑”？
中国楼市的语境，向来非涨即崩。
在楼市上行期，一个收费站都会被炒成区域重大利好，桥洞底下的老破小也是一房难求；在楼市利空期，崩盘论便层出不穷，连上海学区房都被怀疑一文不值。
更多时候，这两种论调是此起彼伏，交替出现。
在二元化的评价语境中，楼市非“黑”即“白”，从来没有第三种颜色。
这些声音背后，实际上是买房人难以抑制的焦虑。
进入5月尾声，一股愈演愈烈的“买房焦虑潮”正在苏州上演。
几乎每一天，我们后台都会收到大量类似的提问：
“我现在才买房，是不是亏了？”
“应该现在买房还是过两年再买？”
“这个板块土拍挺火的，我要去参与打新吗？”
……
准备买房的人，既害怕站在了高点，又害怕错过了一轮窗口期。
对于渴望在楼市分一杯羹的购房者来说，所有这些问题最后都会回归到一个大主题——
买还是不买，这是一个问题。
真实焦虑
5月的苏州楼市，发生了几件大事：
1、新房市场开闸放量，截至目前超4000套新房入市，大量纯新盘迎来入市节点；
2、苏州第一次集中挂地土拍开始挂牌，32宗地块、25宗涉宅用地起拍总价高达约406亿，土拍大战一触即发；
3、苏州2021年各区中小学施教区正式公布，二手房市场迎来新一轮洗牌；
很明显，楼市正在升温。
同时，一批买房人因此而陷入焦虑情绪：
拥有的，总想拥有更多；
未拥有的，则千方百计的思考着怎么入场——买房子终归不是在菜市场买白菜，房价的上涨，自然导致了进入楼市的门槛提升——重要的是，在房住不炒的背景下，越发严格的楼市措施正进一步箍死等待入场的人们。
不同于2016年，彼时苏州楼市被来自上海或者南京等城市的投资者所青睐，这些来自外地的炒房大军买起房子来自然眼睛都不会眨一下，他们的入场，将不温不火的苏州楼市推向了一个高潮：上车，变成了唯一且不可逆的选择。
现在苏州买房人的焦虑，更多是自生的、内卷的。
缺钱的焦虑
当下，苏州楼市正在步入全面改善时代，对于买房人来说，好产品越来越多，买得起的却越来越少。
简单来讲，焦虑在于没有钱。
根据相关消息，2021年一季度苏州全体居民人均可支配收入为21017元，平均到每个月为约7005元，这个水平已经不低，然而在楼市大环境面前却不太够看。
5月初，我们统计了苏州单价2万/㎡以下主力在售楼盘，不超过15家，且绝大部分位于偏远乡镇板块，版图飞快缩减。
所以，对于普通民众而言，要同时面对市场的诱惑和口袋干瘪的焦虑。
苏州4月房价地图
信贷的焦虑
贷款越来越难，是另一个让人焦虑的问题。
根据融360大数据研究院的监测数据，2021年4月全国有21个二线城市的房贷利率环比上涨，9个城市的首套房房贷利率涨幅超过10BP。
就在上周，苏州各大银行传出即将上调房贷利率、额度收紧的消息；随后，工、农、中、建四大行以及苏州银行、浦发银行均上调房贷利率，且上调幅度不小！
不得不说，房贷政策已经成为楼市调控的重要手段，这对于买房人的影响无疑是巨大的。
维权的焦虑
交房季变维权季，成了不少买房人的痛。
尤其是这几年，陆续交付的楼盘都是精装盘，而基本上精装楼盘或多或少都会存在问题。另外，烂尾、其它工程质量问题、房产证不能按时办理等等问题都是业主们维权的焦点。
接下来恰好又是苏州雨季加上中小学施教区公布，业主们的焦虑情绪就会加重。
▲2021年5月苏州某些小区实拍，图源寒山闻钟
被贩卖的焦虑
除了来自买房人自身的焦虑，楼市从业者贩卖焦虑、收割韭菜也是无处不在。
如果这段时间，你的微信朋友圈有一些销售、中介朋友，你大概会被这样一张海报刷屏。
从建材原材料的涨价，联系到住房建筑成本增加，劝买房人趁早上车，可谓用心良苦。
除此以外，大到M2增速、人口净增率、房地产税试点，小到一套老破小的天价挂牌、一座体育馆的规划、一个公办小学的升学率、一部肥皂剧里的台词，都可以成为贩卖焦虑的流量密码。
全民营销时代，对普通客户而言，买房子确实容易交“智商税”。
开发商、媒体、广告公司随便抓着一个价值就无限放大，中介销售们则是无孔不入地将生活中所有的细节与房价联系到一起。
但“智商税”是表象，真正被收割的，是我们的“焦虑税”：
买不起房子的焦虑；买不起好房子的焦虑；买不到房怕钱贬值的焦虑；别人都买我没买的焦虑。
某种意义上，中国的楼市总是和股市如此相像。要么全民炒股，要么全民买房。
当初听一个股评家说，当扫地阿姨都有“内部消息”的时候，牛市差不多快终结了。房子可能没那么夸张，但一个人人都有房子，还在不断怂恿买房的市场也是可怕的。
焦虑过后
没有谁，会否认房子所带来的巨大财富效应。
当下的苏州，人们乐于谈论买房卖房。毫无疑问，楼市是一个时髦的话题，房子所带来的经济自由之梦使其拥有一大批忠实的信徒——
那些在房价上涨之前就扫了几套房子的人无疑是人生的赢家，没有上车的购房者则充满了前赴后继的冲动。
毕竟，尊重客观规律，未来苏州的房价，还是说涨就涨。
但是作为从业者，在我看来，市场越是疯狂，我们越应该保持清醒的头脑。那些高价拍下的地，真的意味着苏州的房价走上4万+的快车道吗？即使能，在严厉限购之下，苏州本土购买力真的足够吗？
以及，即便大量的楼市资本涌入，他们真的能带来良性的市场行为吗？
唯一确定的一点是，未来半年到一年时间里，苏州楼市必然会呈现上车门槛陡然拔高的局面。在前两年入市的乡镇低价地块项目逐步被市场消化殆尽之后，购房者所面对的，就是一个价格高企的市场。
到那时，蓦然回首，局中人，又作何心情。
▲苏州乡镇板块将集体步入2万+/㎡
《牛奶可乐经济学》的作者罗伯特·弗兰克写到：
“成功”本就是一种幸存者偏差（Survivorship bias）——事后总结的都是归因于个人的认知判断，但真正推动事情的却是形势与运气。
运气这两个字，非常适宜概括苏州楼市这么多年的市场。
运气，代表的是不确定性：规划落地的不确定，品质质量的不确定，未来市场的不确定。换言之，买房是一场风险的开始，投资房子更是风险中的风险，只是我们都因涨幅而忽略了风险。
买房不是冲涨跌，而是因为满足需要，懂得价值。——而在一个平静的市场里买到好房子的概率，要远远高于疯狂的市场。
同样，也是因为运气，我们不必去高估自己或者他人的判断力或所谓认知。获利增值的，要感恩市场，是市场给予了我们机会。可能有一天，市场同样也会给我们教训。
这个焦虑的时代，放大了人和房子的关系，放大了知识与财富的关系。人心的膨胀让我们失去了敬畏之心，像17世纪的郁金香泡沫一样，处于一场集体迷幻之中。
冷静是稀缺资源。就算买买买，也是因需要而买，因喜欢而买，不是为焦虑和恐惧买单。
苏州楼市上空，正飘荡着一层焦虑的烟雾，隐于烟雾之中的，是形形色色的人间故事。一如《圣经》有言：
凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的，也要夺去。
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