不知情的她买到被申请执行的房屋，这套房该归谁？

案件快递

买房人李某最近遇到点烦心事

她签了一套二手房的买卖合同后

家中现金突然不太够

但是卖方很好说话

答应给时间筹钱晚点过户

李某夫妇非常感激觉得遇到了好人

后面钱也给了 人也住进屋子了

卖方却迟迟不肯办理过户

到不动产登记中心一查

原来房子正被法院执行

她该怎么办呢？

案情简介

李某因公婆年事已高，为照顾二人生活，2019年7月4日，其与丈夫肖某通过一家房产置业顾问有限公司与卖方张某签订了房屋居间买卖合同。合同约定，李某以103万元的价格购买张某名下的一处房屋，且需在2019年7月5日办理过户登记。

后因李某肖某经济拮据，张某同意给予一定时间筹款，延后办理手续。后李某通过本人及侄儿向张某支付了全部购房款，并实际占有居住该房屋。后来，李某多次催促张某办理过户登记手续，但张某均以各种理由推脱。

直至2020年7月，双方前往不动产登记中心办理过户登记，李某才发现该房屋已被法院查封。李某遂向法院提出执行异议，被裁定驳回后，李某对裁定不服，诉请法院排除强制执行。

裁判说理

本案系执行异议之诉，应重点审查案外人即李某是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，李某与张某就涉案房屋签订了房屋买卖合同，且其提供的收条、汇款凭证、证人证言等均能形成较为完整的证据链，证实其已支付全部购房款并实际占有居住在涉案房屋，其对涉案房屋已享有物权期待权。故本案的重点就在于李某对涉案房屋享有的物权期待权能否排除法院对涉案房屋的强制执行。

首先，参照《执行异议复议规定》第二十八条中无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，李某对涉案房屋享有的物权期待权足以排除张某债权人的金钱债权的执行。本案中，李某在涉案房屋被法院查封前，就已与张某签订房屋买卖合同，并支付全部购房款且占有不动产。关于未及时办理过户登记的原因，从张某提供的证明及证人证词来看，李某与张某在2020年7月共同去办理过户手续时，涉案房屋的登记时间亦未满2年，故不存在李某为避税而消极不行使权利的情形。现有证据均显示李某已积极行使权利，要求张某配合办理过户手续，后是因张某原因致使涉案房屋未能办理过户手续，故李某作为无过错不动产买受人的物权期待权可以排除张某债权人的金钱债权之执行。

其次，从各方当事人对执行标的物享有的权利比较来看，申请执行人之所以能申请法院强制执行被执行人财产，是因为被执行人对该财产享有一定权益，也即申请执行人通过强制执行转移的权益不能大于被执行人对该执行标的物享有的权益范围。因此要重点审查案外人即李某对该房屋享有的权利，与被执行人张某对该房屋享有的权利哪方更大，若李某享有的权利更大，则其就可以排除强制执行。李某与张某在法院查封前，就已签订书面购房合同并支付全部价款，且实际占有涉案房屋，此时被执行人张某对涉案房屋仅有配合李某办理过户手续的义务，此外再无其他权利。故李某对涉案房屋享有的权利明显大于张某，而张某的金钱债权人对张某名下房产能主张的权利不得大于张某自身对涉案房屋所能主张的权利，因此即使涉案房屋尚未办理过户登记，李某所享有的权益也足以对抗张某的金钱债权人。
最后，即使涉案房屋尚登记在张某名下，张某的债权人也不能基于外观主义要求执行涉案房屋。外观主义是指以交易当事人所体现的外观为标准，而确定其行为所产生的法律效果，即公示于外表的事实，纵与真实情形不符时，对于依该外表事实所进行的相关行为，也需加以保护以维持交易安全。由此可见，外观主义的目的是为了保护信赖该外观而与相对人发生交易的第三人，其本质是对信赖利益的保护。而信赖利益产生于缔约与履约的过程中，在交易关系之外的人谈不上对外观的信赖也无信赖利益可言。由此，在执行异议之诉中外观主义适用的保护范围应为基于执行标的物发生交易关系的第三人，不适用于非交易方的普通债权人。本案中，张某的债权人并非是对涉案房屋从事交易的第三人，仅因一般债务进入执行阶段，由法院查找到作为担保人也即被执行人张某名下的涉案房屋。此时他与张某不属于交易关系，无信赖利益保护需要，不适用外观主义。故张某的债权人以涉案房屋登记在张某名下为由，要求执行涉案房屋的主张不能成立。
综上，法院裁定中止对涉案房屋的执行。法官评析执行异议之诉案件审查重点在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案来看，大家买房时需保持谨慎，签订房屋买卖合同后，应及时支付相应价款并办理过户登记，避免因拖延等原因出现权利瑕疵。

（供稿单位：锡山法院）

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