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是不是真的楼市调控 看看北京就知道了

2017-07-01 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

630日,据北京市国土资源局网站显示,北京再挂6宗地块。根据数据显示,北京今年合计居住类面积供应已经达到了223万平米,是2016年供应量的3倍。就在前两天,北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目,简单测算拿地未开工和开工未销售的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。未来5年北京还将承诺建设150万套住房,用来平抑房价,保障居住。

 

之前大家一直在诟病,包括某著名地产开发商也说,调控房价最重要的一点就是增加供给,不应该限制需求,因为人口流入的大背景下,需求是限制不住的。老齐深以为然,所以我们总说限购不过就是一场饥饿营销,在这场营销里北京的房价十五年涨了20倍。但今年,我们发现从317新政开始,北京的思路在新领导的带领下完全改变了。在限购的基础上没有加码,也没有像很多城市一样限售,换句话说北京在行政化调控上,并没有更进一步。而是采取了之前一直被摒弃的手段,加大土地供给,督促新房入市。限制贷款,提高贷款利率。还有把商住房纳入限购,以及教育改革,租售并举鼓励长租等手段来调控房价预期。几乎取得了奇效,2个月后也就是5月份,北京的房价已经出现了明显的拐点。统计局的数据显示,二手房领跌全国。而实际中,中介给出的议价空间更大,基本达到了10-20%。对于需求端,北京没有再去抑制人口需求,而是直接以业控人,限制人口流入。今年北京最大的任务就是控人,限制拆墙打洞的行动在继续,清理低端业态,查抄群租房。大学生落户限制,就业限制等等举措正在严格控制人口流入,2016年开始北京下达的死命令是城八区人口负增长,未来每年将流出10几万到几十万的人口。一进一出,足以见得北京的调控政策在升级。这次楼市调控,我们玩真的了。即便是老齐,也觉得没毛病了。现在除了房产税,还在等人大的立法,这个北京自己做不了主之外,其他我们能用的手段,基本都用到了。

 

除了北京自己的努力,金融上的调控,这次也十分给力,从目前的银行贷款利率来看,基本处于加息的前夜,但很多银行已经私下里上调了贷款利率,比如工农中建交以及招行,将存款利率加到了1.75%,比央行的基准利率提高了0.25%,换句话说不管央行加不加息,银行已经自己加息了。而地方银行的利率普遍加过了2%,估计到11月份,个人房贷利率将达到5.1%,比去年会高0.6%,相当于每百万贷款,一年多还6000块钱,未来还要加息6次,利率再涨1.5%2019年比2016年底,每百万贷款将每年多还款21000元。这个应该压力山大。

 

很多人都说,北京调控关我屁事,一线城市降不降,反正我们三四线还在涨,涨的还很快。这个还真跟您有很大的关系,一线城市是风向标,是标杆。是所有的房地产强预期之所在,一旦一线城市的房价拐头向下,那么对于炒房的预期造成巨大的打击。比如现在环北京的很多地区,都是量价齐跌,根本就卖不掉了。这种心态还会传染。这就好比路上的汽车,最前面的头车,类似擎天柱的大货车已经急刹车。后面的小车还在加速冲刺,必然最后就是连环追尾。冲的越狠的,撞的越惨。


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