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租房市场大变局!未来房租必然下降

2017-07-21 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


圈定12个城市搞租赁试点到底要弄啥?

 

作者:齐俊杰看财经【ID:qijunjie82

 

广州的租购同权的口水仗还没打完,住建部再发威,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。《通知》明确给了三点政策,各个对于房价杀伤力十足,但不使劲看还真看不出来。而使劲一看则会吓一大跳。

 

首先,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。要让国企进入这个市场,什么意思,说白了就是我们之前所说的要给这个市场找一个大B端,不能总让租客和房东沟通,需要有一个统筹的企业出现,他收集房源,分发房源,为租客提供城市福利等相应的服务。我们之前说了,其实租客可以享受很多福利的,比如居住证落户,比如子女教育,但如果是个人房东,基本无解,他不会配合你,因为都知道请神容易送神难,一旦他帮你办了落户,以后想把你轰走就麻烦了。万一跟你闹掰了,他会相当被动,但国企进入就不存在这个问题。他可以利用行政优势,你租住房子帮你落户,等你换房了,他帮你更改,这些其实很方便,一个公权力进入这个市场,未来要规范的多。另外,国企进来要统筹的可能不是个人房源,而是政府房源。也就是开发商承诺自持物业租赁的那部分,这部分大多都是新房。所以未来我们可能很快就见到公租房公司。充足的公租房供给,会极大缓解购房热情,这就跟新加坡模式越来越像了,要知道在新加坡,房价已经下跌了4年。

 

其次,还要搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。解决现在信息不透明的问题。这条意味着从此开始规范住房租赁市场,像链家我爱我家等中介机构,也要对接政府住房租赁平台,防止中介在其中起到不好的作用,比如虚抬房价,租金等等。用政府的导向,给房价租金一个合理的引导。中介的苦大家都吃过,但这事也不赖中介,按照奖励机制,他们只有卖出去房子,租出去房子才能有收入,而房子又已经过度金融化,一个金融资产只有涨价才能卖的更好。所以他们就只能在市场中制造涨价气氛,一会说调控要放松,一会告诉你这个小区又刷新了一个天价,要么就说租金要涨价,反正天天吓唬你。直到把你吓得掏钱为止。现在政府出手,规范信息发布,对于租房者来说肯定是个好事。你能看到更真实的信息,知道到底还有多少房源。而他还要提供交易服务,也就意味着押一付三的痛点将很可能被缓解。按月交房租将成为可能。另外,有了这样的平台,房东也不好随时反悔把人轰走,所以对于租房客来说,肯定是个保障,甚至长租10年都有可能。以这个期限来讲,租房已经跟买房没什么区别。一套房子你装修购置家电,也就住10来年的时间,就要面临全面换新了。所以,只要给租客稳定的预期,家的感觉还是可以有的。

 

【北京房价跌幅靠前的小区】


第三更厉害了,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。什么意思?这就是给小产权房证明了,北京上海深圳如果把集体建设用地放出来,将极大的增加房屋供给,北京我比较清楚,价格差了一倍还多。小产权要便宜的多的多,但只有使用权没有所有权转让,也就是说之前也在黑着租,现在如果北京今后也加入到这里面,那么这些小产权就一夜之间都变成了合法的租赁房,那么租赁房源将大幅增加上百万套,北京市场的租金价格将大幅下降。其他城市也是一样,广州、成都、杭州、厦门等这些都算是特大城市了,集体建设用地很多,突如其来的巨大供给将冲击整个租赁市场。

 

【租售比还在扩大,买房出租需要65年才能收回投资】


综合来看,租赁的风口已经刮起,这是一个猪都能上天的地方,是一个几万亿甚至几十万亿的市场,既然政策放开,会有越来越多的企业加入其中,然后竞争用户,企业竞争跑马圈地,一定会给用户带来好处,任何一个被颠覆的产业,都意味着价格将大幅下跌。比如出行,比如网购,比如外卖等等,租房市场已经在变革的前夜,未来租金在企业之间惨烈的竞争,以及一波一波政策利好,还有源源不断的新增供给之下,房租会越来越低(低价房合租房会相对坚挺)。当然有人会抬杠,说不要想租购同权,好的学区房租金会涨到天上去的。这就是您自己想多了,任何稀缺的东西都是价格高的,人家现在要解决广大人民群众正常吃饭问题,您告诉我他们要想吃澳洲龙虾还是得付出很多钱的,这完全就是不挨边。有购房资格的人,租房上学完全可以实现,但如果上好学校,对不起别说租房的没戏,即使你是买的房,也得跟那排队加摇号。


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