过年聊房子的越来越多？基本都是炒房的！

作者：齐俊杰看财经

过年聚餐，一堆天南海北的亲戚聚在一起，根本没有什么共识的话题，没话找话的瞎聊天，最容易引起共鸣的话题就是房价和买房，这个话题堪称调动气氛的万灵丹，只要一聊房子，顿时破解尴尬的气氛。而这种情况这几年越来越明显，以前三四线的亲戚朋友，根本就不怎么关心房价的事，而现在他们比谁都要积极。而且很多人还都跃跃欲试，仍然想再买房，甚至再买几套。

这主要就是这两年房地产市场的变化所导致的，2015年之前，高房价只是北上广深的特例其他城市根本没有这个痛点，甚至很多省会城市房价都不足8000，有的还在5000以下，但2016年我们提出去库存之后，开始了一场史无前例的棚改货币化安置，这一下可热闹了，以前10几年不涨的地方，全都活了，像西安，海南，成都，甚至重庆，这些地方全都涨起来了，而且还是翻倍的涨，这让当地人有点受不了。毕竟收入的涨幅远远跟不上房价的涨幅，所以也都开始把目光转移到买房这件事上，天然的认为这是一条可以发财的阳关大道。

所以，尽管这两年开始了各种调控，但其实从大家的心智来说，完全起到了相反的效果，没人再相信调控房价的鬼话，甚至反而认为房价就是要涨的，而且会永远涨！

这也难怪，房价这几年让老百姓受到的刺激太大了，不断地被价格上涨强化，这就相当于狼来了的假话说了一遍又一遍，但狼始终没来，于是所有人都不再相信狼真的会来这个事。国家信誉已经在房子这件事情上彻底被打败了。

但问题是，当所有人都想买房的时候，房价还能涨吗？熟悉投资的人都知道，一致性预期是一个重要的反向指标。一旦大家都觉得应该买的时候，价格也就基本到头了。房子兼具商品和投资的双重属性，但在2008年之后，房子的投资属性已经越来越强了，而在2015年之后这波行情，房价涨了那么多，房地产销售量那么大，但是已经不带动家电和家具等产业的销售了，像厨卫电器业绩增速从40%，一下掉到了10%，足以说明，现在买房基本都是投资属性。而在春节大家聊天的过程中，也都是一个目的，那就是升值。几乎每个人都抱着升值的目的，从没有一个人从实际用途出发，为生活服务的，都是在打听哪个楼盘升值最快。

这本身就是问题，经过这波行情，楼市的投机气氛更浓了，虽然在高呼房住不炒，但是炒房的热情比以往任何时候都要高涨。那么楼市还能不能继续涨呢？

首先，周期角度，回头我们会在知识星球里给大家讲一本书叫做逃不开的经济周期，书里会介绍房地产周期，基本跟库兹涅茨周期吻合，大概是18-20年，从2000年开始算，现在其实已经是19年了，而如果从2004年第一波大涨开始算，现在已经15年，所以留给房地产上涨的时间其实已经不多了。而房地产周期，一旦开始回落，至少要走4-5年的下跌时间，所以从周期角度来说，现在已经是上涨周期的末端，现在进入，高点接盘的风险极大。

其次，从价值角度，我们还是会读一本书，诺奖经济学家理查德塞勒写的一本错误的行为，它里面就介绍，罗伯特席勒教授用一个房地产指数成功预测了美国的次贷泡沫，这个指标很简单，就是租金和房价的比值，他发现房价是租金的20倍，这条曲线，是房价的价值中枢，房价会绕着这个线上下波动，而在2007年前美国的房价远远偏离了这个轨道。而现在中国的房价已经是租金的50-100倍，偏离正常值超过了2个标准差。你现在租房70年，都比买一个相同的70年产权的房子更便宜。

第三，从购买力角度，已经透支了6个钱包，负债比上可支配收入已经超过了100%，居民杠杆率超过了50%，这个已经到达极限，杠杆已经加无可加。年轻人靠工资，可能一辈子也买不起一套房了。房价收入比超过了30年！

第四，从规模角度，450万亿的房地产总市值，已经超过了美国，日本，欧盟的总和。这么大的市值，靠的就是贷款支撑，而贷款这个东西，他是需的，一层一层的创造信用，真正的货币资金只有几十万亿，相当于房地产总是值得5-10%，换句话说现在只要有1%的人抛售房产，实体经济的流动性就已经无力承担。必将酿成金融危机。那么我们也可以反向来理解，这些投资房子，赚到市值的人，其实最后真正带走钱的，估计连1%都不到。

那么问题简单了，告诉你有一个宝贝，买到就赚到，轻松翻倍，但就是一点，不允许你卖，那么你还会买这个玩意吗？房子虽然没有规定你不许卖，但是人的天性使然，既然涨的时候你不愿意卖，跌了你就更不想卖，也卖不掉了，只有大跌或者急需用钱的时候才会卖掉，但那时候往往是根本卖不掉的。

所以我们的建议永远非常简单，只强调他不再是个好投资，至于买来自己住，那就算是消费了，而对于消费，量力而行就好。超市的可乐卖3块钱，而酒吧却卖30，很多人也还是接受了这个价格。别总想买在最低点，想想股票，你做波段成功了几次，是赔的多还是赚的多？股票你尚且如此，更何况是周期更长，地域性更强，交易也更复杂的房子了？

在知识星球老齐的读书圈里，今天我们将开讲黑天鹅这本书，在生活和投资中，人们总是以自己有限的生活经验和不堪一击的信念来解释不可预测的事件，结果每每被这些小概率的事件所害得血本无归家破人亡，就好比房子，刚需的你要防止房子再来一波疯狂，所以劝你能承受就尽早买，而还想投资的，我们则劝你一定要提防房地产流动性突然枯竭的风险，到时候一生的积蓄可能毁于一旦，所以了解黑天鹅事件的意义在于，让自己不要犯险，在任何情况下，都有承担极端事件造成损失的能力。更好的保护自己，才能立于不败之地。有兴趣的可以过来了解下，这本书将改变我们对世界、人性和金钱的看法。下载知识星球app，找老齐的读书圈，每天10分钟语音，一年为您带来50本财经类书籍的精读与精讲。

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