北上广深房地产总市值85万亿！核心房价已然碾压纽约和伦敦

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北上广深房地产总市值85万亿！核心房价已然碾压纽约和伦敦

作者：知识星球找老齐的读书圈

自打网红经济学家，任泽平任总，离开了某大地产之后，就开始说真话了，昨天他又以东吴证券首席经济学家的身份，发布文章，说北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

根据他的测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。

另外，他还横向对比了全世界的主要发达国家的核心城市，比如北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，已经超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，当然现在每平米单价也仅次于中国香港的21.4万元。所以从房价这块来说，我们已经是做到了世界第一，至少全世界前十的房价城市当中，我们稳稳的能占据4席，其他那些发达国家，那些人均收入是我们4-6倍的国家，也只能排在我们的后头。不知道听完这话，你是觉得胸前的红领巾更加鲜艳呢？还是心理有一万匹草泥马在狂奔呢？到底什么心态，一定是看你有多少套房，之后是打算卖房还是买房。

从租金的回报率，也就是我们房地产的内生价值上来比较，纽约和伦敦能超过4%，接近5%，而北上广深现在已经低于2%，当然有人说了，不能这么比较，因为纽约伦敦是有房产税成本的，那么扣除掉持有税的成本之后，纽约，伦敦甚至东京的租金回报依旧能达到2.8%，2.4%和2.1%，所以依然要比我们高不少。你别小看这1%的差距，由于基数很小，所以对应的房价差距很大。比如北京一套1000万的房子，按照现在的租金回报只能租16万一年，如果你认为租金是合理的话，还原成纽约这种租金回报的水平，那么也就意味着，用16万除以2.8%，那么这套房子按照纽约的租金回报标准，他的价值其实只有571万，相当于房价要跌43%，高估了92%。听着是不是很可怕？

还有更可怕的，另一个衡量维度，就是房价收入比，也就是大家买房的能力，纽约，伦敦，东京，这都是资本主义发达国家的房价天花板，但是按照他们的城市平均收入，分别不吃不喝18年，19年和15年就能买套房子。这在发达国家已经是不得了的数据了，绝大多数城市的人，可能6-8年就能买房。那么我们是多少，如果简单算房价收入比，北上广深已经超过了40倍，也就是我们不吃不喝要40年，如果按照真实的使用面积计算，那么将达到50-70年。什么概念，也就是如果人家是双职工的话，一个人收入供房另一个人收入生活，按揭20年刚刚好买套房子，但是咱们的双职工，收入全都得拿出去做按揭。还都不够，还必须得去啃老才行。不但生活费要啃老，首付也得啃到。

这就是目前中国房价和世界房价的现状，不是我们疯了，就是他们疯了，但是当你开车上路，发现对面的车，全在逆行的时候，你有啥想法？恐怕再傻的人都知道，自己走错路了吧。但现在偏偏有太多的人认为，我们有特色，我们有传统，我们没问题，国家不会让房价跌。

确实国家不会让房价暴跌，哪个国家也不会让房价暴跌，你问90年的日本愿意吗？2008年的美国愿意吗，他们也不愿意，但愿不愿意是你的事，结果可能是另外一回事。真要不愿意就不会发生，那么大清就不会亡了。

现在其实政策也早就明白，我们的房地产正处于一波巨大的泡沫当中，他确实在有意呵护这个泡沫，防止他暴跌，防暴跌的前提就是要防止他在暴涨，所以就好像一个严厉的老师，天天骂你，其实是为你好，房地产也一样，不要老觉得国家还没救市呢，其实国家正在救市，防暴涨的目的，就是防止他暴跌。所以现在金融系统住建部门都很紧张，坚决采取露头就打，严查炒房的情况，就是为了防止房地产过度金融化，把房价按住，让他平稳运行几年，这是唯一一个软着陆的办法，如果再涨起来，必然发生暴跌，所以站在大的格局上，如果你是领导，你会怎么想？你会为了这点卖地收入，最后让金融系统崩溃吗？卖地赚钱是地方得利，卖房赚钱是你二手房东得利，而你们惹出的麻烦，都是金融系统背锅，这金融系统可是我的命根子，是执政之基石，所以不要老是妄图揣测上意，仔细想想他的利益点你就明白了。

所以老齐觉得现在就是最好的结果，在各方面高压政策的控制下，让房价长期不涨，通过收入增长，来慢慢消化泡沫，挤出投机资金，这个对谁都好。所以我其实并不是一个看空派，我也不希望他暴跌，毕竟暴跌下来对谁都没好处。我只是不看好房地产的投资机会而已。比如未来十年再涨30-50%，这其实就比较完美了，到时候房价就不会显得特别夸张了。你要买来自己住，肯定觉得增值了，心里感觉非常好，但是投资的话你算算，其实年化回报只有2-4%，刨除各种成本，还不如去买国债。别觉得不可能，比如北京现在就调控的很好，2013年到现在，房价翻了一倍，但你算算8年翻一倍，其实年化才9%而已，如果再停涨5-10年，年化回报将降到4%以下，到时候，北京房价就合理多了。现如今政策正在向着这个方向努力。

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